Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-01-2013, BZ1015, 12-00396

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Zittingsplaats Arnhem

nummer 12/00396

uitspraakdatum: 29 januari 2013

1.1 De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 269.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2011 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 300.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 20 juni 2012 ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 januari 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende alsmede de heffingsambtenaar bijgestaan door A, taxateur.

1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.1 Belanghebbende is eigenaar van de woning, bouwjaar 374. De woning is een geschakelde bungalow met een vrijstaande garage en is gelegen op een perceel van 727 m2. In 2005 is belanghebbende begonnen met de verbouwing van de inpandige garage tot entree van de woning. Deze verbouwing is op 1 januari 2010 nog niet afgerond.

2.2 In 2002 is over de bestaande dakbedekking van de woning een nieuwe laag bitumen dakleer gebrand.

2.3 De naburige, geschakelde woningen zijn gelijkvormig.

2.4 Op 4 oktober 2010 is de woning a-straat 3 te Z verkocht voor € 210.000. Deze woning is gebouwd in 374 en is een geschakelde bungalow met een inpandige garage. a-straat 3 is gelegen op een perceel van 443 m2.

3.1 In geschil is de waarde van de woning voor de Wet WOZ op de waardepeildatum 1 januari 2010.

3.2 Belanghebbende is van mening dat de waarde van de woning moet worden verlaagd tot € 228.000.

3.3 De heffingsambtenaar bepleit nader een waarde van € 244.000.

3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en vermindering van de beschikking tot de door hem bepleite waarde.

3.6 De heffingsambtenaar concludeert eveneens tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 244.000.

4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 393/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

4.2 Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3 Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar de taxatie die A op 8 februari 2012 na bezichtiging van de woning vanaf de openbare weg heeft opgesteld.

4.4 A heeft in zijn taxatie onder andere als vergelijkingspand a-straat 3 aangedragen. Aangezien a-straat 3 wat ligging, bouwjaar, bouwwijze, inhoud en bouwvorm betreft gelijk is aan de woning en rondom de waardepeildatum is verkocht, is deze onroerende zaak bij uitstek geschikt als vergelijkingspand.

4.5 Ter zitting van het Hof is gebleken dat de inhoud van de woning gelijk zou moeten zijn aan die van a-straat 3, indien de inpandige garage van a-straat 3 tot de inhoud wordt gerekend. A heeft aangegeven dat hij daar bij zijn taxatie ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden en heeft de getaxeerde waarde van de woning van € 294.000 met € 50.000 verlaagd tot € 244.000.

4.6 A stelt aan de hand van een luchtfoto uit 2011 dat het dak van de woning van belanghebbende in 2010 is vervangen en dat hem niet is gebleken dat het dak van a-straat 3 voor de verkoop daarvan, is vervangen. Bij zijn taxatie heeft hij daarom geen correctie op de verkoopprijs van a-straat 3 aangebracht voor een verschil in dakbedekking en isolatie. Belanghebbende bestrijdt dat het dak van de woning in 2010 is vervangen en verwijst naar de inpandige opname van een taxateur van de gemeente op 24 januari 2011 voor de behandeling van het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de WOZ-beschikking voor het jaar 2010, waarbij de taxateur heeft geconstateerd dat de dakisolatie nog steeds bestaat uit Stramit-platen. Voorts verwijst belanghebbende naar een gesprek met een vroegere eigenaar van a-straat 3, die hem heeft meegedeeld dat hij voor de vervanging van het dak meer dan € 30.000 heeft betaald. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof gesteld dat hiervan ten minste een waardedruk van € 10.000 uitgaat voor zijn woning ten opzichte van a-straat 3. Tegenover de gemotiveerde weerspreking door belanghebbende maakt de heffingsambtenaar niet aannemelijk dat het dak van a-straat 3 niet is vervangen en het dak van de woning wel. De enkele verwijzingen naar de luchtfoto uit 2011 en de verkoopgegevens van a-straat 3 waarin niet is vermeld dat het dak recent is vervangen, zijn daartoe onvoldoende. In de taxatie is daarom ten onrechte geen rekening gehouden met het verschil in dakbedekking en isolatie. De heffingsambtenaar heeft met zijn verwijzing naar de taxatie van A ook de nader door hem bepleite waarde van € 244.000 niet aannemelijk gemaakt.

4.6. Gelet op het vorenstaande is de heffingsambtenaar niet geslaagd in het van hem verlangde bewijs dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Dit betekent echter niet dat de door belanghebbende bepleite waarde dan zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, LJN AU4300, BNB 2005/378). Belanghebbende dient de door hem bepleite waarde aannemelijk te maken.

4.7 Belanghebbende bepleit een waarde van € 228.000. Ter onderbouwing hiervan verwijst belanghebbende naar de WOZ-waarde van de buurwoning, a-straat 21 van € 227.000. Verder heeft hij een berekening gemaakt van de waarde van de woning aan de hand van de verkoopprijs van a-straat 3 waarbij hij op een lagere waarde uitkomt.

4.8 De heffingsambtenaar meent dat uit de door belanghebbende aangedragen gegevens niet volgt dat de waarde van de woning € 228.000 bedraagt.

4.9 Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met de verwijzing naar de WOZ-waarde van de buurwoning de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt, aangezien deze waarde niet op een marktgegeven berust. Ook met de door hem overgelegde berekening maakt belanghebbende de waarde van € 228.000 niet aannemelijk, omdat hij daarbij de kosten van de vervanging van het dak volledig op de gerealiseerde verkoopprijs in mindering heeft gebracht en geen rekening heeft gehouden met de meerwaarde die door de verbouwing van de inpandige garage tot woonruimte is ontstaan.

4.10 Belanghebbende beroept zich op het gelijkheidsbeginsel, dat zijns inziens is geschonden doordat de heffingsambtenaar ten onrechte aan zijn woning een grotere inhoud heeft toegekend dan aan de andere geschakelde woningen. De heffingsambtenaar heeft onderkend dat hij ten onrechte een verschil in inhoud van gelijkvormige woningen heeft gehanteerd en heeft daartoe de onder 4.5 genoemde correctie toegepast. Het Hof acht aannemelijk dat de gestelde ongelijke behandeling daarmee is opgeheven.

4.11 Voorts stelt belanghebbende dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden, omdat de voor de gelijksoortige woningen a-straat 5, 7, 9 en 11 vastgestelde waarden ten opzichte van de WOZ 2010 meer zijn gedaald dan die voor zijn woning. Hij wenst dat voor de woning een gelijke waardedaling wordt toegepast als voor genoemde woningen. De heffingsambtenaar stelt dat de woning van belanghebbende verschilt van de andere woningen, omdat de woning is verbouwd waardoor de woonruimte is toegenomen, de woning is gelegen op een aanzienlijk groter perceel en de woning beschikt over een vrijstaande garage in plaats van een carport. Voor de toepassing van de meerderheidsregel moet in WOZ-zaken de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Naar het oordeel van het Hof zijn de door de heffingsambtenaar genoemde verschillen niet verwaarloosbaar. Nu de geschakelde woningen niet identiek zijn, is van een schending van de meerderheidsregel geen sprake.

4.12 Geen van beide partijen heeft de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Het gelijkheidsbeginsel noch enig ander beginsel van behoorlijk bestuur noopt ertoe de waarde in afwijking van artikel 17 van de Wet WOZ vast te stellen. Daarom zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. Gelet op alle feiten en omstandigheden stelt het Hof deze waarde vast op € 235.000.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 235.000 en vermindert de aanslag tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 40,

– gelast dat de gemeente Berkelland aan belanghebbende de betaalde griffierechten van € 41 voor het beroep bij de Rechtbank en van € 115 voor het hoger beroep bij het Hof vergoedt.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.