Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-02-2013, BZ3584, 12/00106 en 12/00108

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummers 12/00106 en 12/00108

uitspraakdatum: 26 februari 2013

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-dijk 1 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2007 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2008 vastgesteld op € 984.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerende-zaakbelasting (OZB) voor het jaar 2008 vastgesteld op € 774,21.

1.2 De heffingsambtenaar heeft voorts bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak a-dijk 1 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2009 vastgesteld op € 993.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB voor het jaar 2009 vastgesteld op € 764,61.

1.3 Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde WOZ-waarde (hierna: waarde) voor het jaar 2008 verminderd tot € 527.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd; daarnaast heeft hij bij (afzonderlijke) uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde voor het jaar 2009 verminderd tot € 537.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

1.4 Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 26 januari 2012 gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde verder verminderd tot € 492.000 voor het kalenderjaar 2008 en tot € 502.000 voor het kalenderjaar 2009 en bepaald dat de aanslagen OZB dienovereenkomstig worden verminderd.

1.5 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaak betrekking hebben alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.7 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 januari 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende alsmede de heffingsambtenaar, bijgestaan door B, taxateur.

1.8 De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.

1.9 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaresse van de onroerende zaak gelegen aan de a-dijk 1 te Z (hierna: de woning). De woning, genaamd “A”, is een halfvrijstaand herenhuis gebouwd in circa 1828 en is aan de binnenzijde van de dijk op rijbaanhoogte gelegen. De rechterzijgevel van de woning sluit aan tegen de voormalige T-boerderij a-dijk 3 (hierna: de woonboerderij).

2.2 De woning is als rijksmonument opgenomen in het register van beschermde monumenten ingevolge artikel 6 van de Monumentenwet 1988.

2.3 Op 31 mei 2007 heeft de raad van de gemeente Lingewaal het ontwerp bestemmingsplan P voor het vestigen van een evenemententerrein goedgekeurd. Dit evenemententerrein is op ongeveer 200 meter van de achterzijde van de woning gepland.

2.4 Bij beschikking van 11 september 2007 zijn de woning en de woonboerderij met ingang van 17 november 2007 aangemerkt als een landgoed als bedoeld in de Natuurschoonwet 1928.

2.5 De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning bij beschikking op grond van de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2007 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2008 vastgesteld op € 984.000. Tevens heeft hij bij beschikking op grond van de wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op die datum, de waarde van de woning voor het jaar 2009 vastgesteld op € 993.000.

2.6 Belanghebbende heeft tegen voormelde beschikkingen bezwaar aangetekend. De heffingsambtenaar heeft in zijn uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarden verminderd. De heffingsambtenaar heeft gebruik gemaakt van de volgende verkoopgegevens van vrijstaande vergelijkingspanden:

Jaar Adres Bouwjaar Inhoud Oppervlakte Verkoopdatum Verkoopprijs

2008 b-dijk 2 te Q ±1865 1.190 m³ 5.965 m² 31 augustus 2006 € 1.050.000

2008 en 2009 c-straat 4 te R ±1900 1.450 m³ 974 m² 19 juni 2007 € 865.000

2009 b-dijk 3 te Q ±1650 1.590 m³ 3.335 m² 30 juni 2008 € 900.000

Hij heeft voorts matrices overgelegd waarin de waardeopbouw van de woning en van de vergelijkingspanden is opgenomen.

2.7 De heffingsambtenaar heeft bij zijn waardering in verband met de in 2.4 bedoelde rangschikking de waarde van de onbebouwde delen van de grond buiten aanmerking gelaten op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken. Hij heeft voorts, rekeninghoudend met een op artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ gebaseerde instandhoudingsfactor van 60%, de vastgestelde waarden bij uitspraken op bezwaar verminderd tot € 527.000 (2008) en € 537.000 (2009).

2.8 Belanghebbende is tegen die uitspraken op bezwaar bij de Rechtbank in beroep gekomen. Hij heeft daarbij ter ondersteuning van zijn waardestandpunten een op 26 juli 2010 door C (WOZ taxateur) opgemaakt taxatierapport overgelegd. In dit taxatierapport wordt met in achtneming van de Wet WOZ geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer per 1 januari 2007 van € 597.200. Na toepassing van de instandhoudingsfactor van 60% bedraagt de gezochte waarde in de optiek van deze taxateur dan € 358.320. Met betrekking tot de waardepeildatum 1 januari 2008 concludeert belanghebbende dat de waarde in elk geval lager is dan € 358.320.

2.9 Ook heeft taxateur C ter onderbouwing van zijn waardering marktgegevens verstrekt van een zestal niet vrijstaande herenhuizen gelegen op ten hoogste 10 kilometer afstand van de woning.

2.10 Ter zitting bij de Rechtbank is komen vast te staan dat de zolder boven de woonboerderij door de heffingsambtenaar ten onrechte bij de waardering van de woning is betrokken.

2.11 De Rechtbank heeft daarom geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De Rechtbank heeft de waarden in goede justitie bepaald op € 492.000 (2008) en € 502.000 (2009).

2.12 Tegen deze uitspraak komt belanghebbende in hoger beroep.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In geschil is de waarde voor de toepassing van de Wet WOZ van de woning op de waardepeildata 1 januari 2008 en 1 januari 2009.

3.2 Belanghebbende verdedigt dat de waarde van de woning op 1 januari 2007 € 351.000 en op 1 januari 2008 € 340.586 bedraagt. Zij vindt dat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan omdat hij bij zijn waardering gebruik heeft gemaakt van transactiegegevens van onvergelijkbare panden. Voorts verwijt zij de heffingsambtenaar dat bij de waardering van de woning ten onrechte geen rekening is gehouden met de hoge onderhoudskosten van de woning, omdat het een rijksmonument betreft. Ook vindt zij dat ten onrechte geen acht is geslagen op plannen die eruit bestaan dat op 200 meter afstand van de woning een evenemententerrein gerealiseerd wordt. Daarnaast is zij van mening dat de taxateur van de heffingsambtenaar niet vakbekwaam is en dat de onderwerpelijke waarden ten opzichte van de per 1 januari 2005 vastgestelde waarde te sterk zijn gestegen. Belanghebbende acht de waardering van de door haar ingeschakelde taxateur juist.

3.3 De heffingsambtenaar vindt dat de in 2.6 vermelde panden voldoende vergelijkbaar zijn. Nu echter ten onrechte rekening is gehouden met de zolderruimte die niet tot de woning behoort, dienen de in 2.7 vermelde waarden te worden verminderd. Daarom acht hij de door de Rechtbank vastgestelde waarden juist.

3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5 Belanghebbende concludeert nader, na wijziging van haar standpunt ter zitting, tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar, alsmede tot verdere vermindering van de vastgestelde waarden tot € 351.000 voor 2008 en € 340.586 voor 2009.

3.6 De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegerekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2 Van belanghebbendes woning is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.

4.3 Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Zoals de Rechtbank terecht heeft overwogen, is de heffingsambtenaar niet in het van hem verlangde bewijs geslaagd, omdat ten onrechte de waarde van de zolderruimte in de vastgestelde waarden is begrepen. De in 3.2 opgenomen grieven van belanghebbende behoeven derhalve geen behandeling meer.

4.4 Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.

4.5 De vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt, beantwoordt het Hof, evenals de Rechtbank, ontkennend. Weliswaar heeft belanghebbende ter onderbouwing van haar waardestandpunten het in 2.8 vermelde taxatierapport overgelegd, doch het Hof acht dat niet bruikbaar. De waardering van taxateur C is namelijk gebaseerd op transactiegegevens van herenhuizen die, voor zover dat is te zien op de foto’s, onderdeel uitmaken van aaneengesloten bebouwing, terwijl de uitstraling van de woning, ondanks het feit dat de woonboerderij tegen de woning is aangebouwd, die van een vrijstaande villa is. Ook is daarbij van belang dat de woning buiten de kern van Z aan de a-dijk is gelegen, terwijl de vergelijkingspanden, voor zover dat uit de foto’s en de bijschriften is af te leiden, binnen dorpskernen zijn gelegen dan wel in meer stedelijke omgevingen zoals Zaltbommel en Gorinchem. Andere bewijsmiddelen of objectieve gegevens die de juistheid van de door belanghebbende bepleite waarden zouden ondersteunen, zijn door haar niet overgelegd.

4.6 Beide partijen zijn er derhalve niet in geslaagd de door hen bepleite waarden aannemelijk te maken. Het Hof zal daarom zoveel mogelijk met datgene wat partijen over en weer hebben aangedragen de waarden in goede justitie vaststellen. Van belang is daarbij dat de zolderruimte, waarvan belanghebbende stelt dat deze € 12.000 waard is, niet in de waardering van de woning dient betrokken te worden en dat er mogelijk een waardedrukkend effect uitgaat van de op de waardepeildata onzekere uitkomst van de plannen om op 200 meter van de woning een evenemententerrein te realiseren. Mede gelet op het waardeniveau van de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingspanden en met name het vergelijkingspand b-dijk 3 te Q, neemt het Hof het oordeel van de Rechtbank over dat de waarden kunnen worden vastgesteld op € 492.000 per 1 januari 2007 voor het kalenderjaar 2008 en op € 502.000 per 1 januari 2008 voor het kalenderjaar 2009.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans, en mr. J. van de Merwe in tegenwoordigheid van mr. W.J.N.M. Snoijink als griffier.

De beslissing is op 26 februari 2013 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.