Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-04-2013, BZ7005, 12/00480

GERECHTSHOF ARNHEM – LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 12/00480

uitspraakdatum: 3 april 2013

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2011, vastgesteld op € 2.383.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2011 (OZB) vastgesteld op € 2.652.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 3 juli 2012 ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 maart 2013 te Arnhem. Daarbij

zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede mr. A. namens de Ambtenaar, bijgestaan door B, taxateur.

2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1902 gebouwd vrijstaand landhuis met vier woonlagen en een inhoud tussen de 2.503 m³ en de 2.600 m³ dat in de jaren 1996 tot en met 1998 volledig is gerenoveerd en sindsdien is uitgebreid met diverse bijgebouwen zoals paardenstallen, carport, garage en schuur alsmede een zwembad met daarbij behorend zwembadhuis en technische installatie. De onroerende zaak heeft een geïsoleerd tentdak, voorzien van dakpannen. De bijgebouwen exclusief zwembad en zwembadhuis beslaan een totale oppervlakte van 170 m² Het geheel is gelegen op een perceel grond van 12.530 m² in een bosrijke omgeving.

2.2 De Ambtenaar heeft in de procedure bij de Rechtbank een taxatierapport overgelegd van B, gediplomeerd WOZ-taxateur, waarin deze de waarde van de onroerende zaak per peildatum heeft bepaald op € 2.955.000. In de onderhavige procedure bij het Hof heeft B zijn taxatierapport aangevuld met een nieuwe - meer gespecificeerde - taxatiematrix en op grond daarvan de waarde van de onroerende zaak per diezelfde datum naar beneden bijgesteld op

€ 2.754.135. Voornoemde waarden zijn onderbouwd aan de hand van gegevens van de volgende drie vergelijkingspanden:

Woning Soort Inhoud Bouw-jaar Opper-

vlakte Verkoop-

Datum Verkoop-prijs

b-straat 2

Q Vrijstaande woning 2.340 2001 5.000 15-10-2009 3.375.000

c-straat 3

Z Vrijstaande woning 1.500 2000 1.511 29-03-2010 1.300.000

d-straat 4

R Vrijstaande woning 1.504 1987 5.610 17/05/2010

2.3 In de toelichting op de bij het taxatierapport behorende tweede waardematrix heeft B onder meer opgemerkt dat hij op de waarde van de woning en de grond een neerwaartse correctie van 7 percent heeft toegepast wegens meer dan normaal regulier onderhoud.

2.4 Belanghebbende heeft van zijn kant geen taxatierapport overgelegd waarmee hij de door hem verdedigde waarde van € 1.566.000 onderbouwt en evenmin gegevens verstrekt van met de onroerende zaak vergelijkbare panden die om en nabij de peildatum zijn verkocht.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2010.

3.2 Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de waarde van de onroerende zaak, met inachtneming van het waardedrukkende effect van de hogere onderhoudsgevoeligheid, te hoog is vastgesteld.

3.3 De Ambtenaar is, met verwijzing naar het door hem overgelegde taxatierapport, van mening dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.

3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 1.566.000.

3.6 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44).

4.2 De Ambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de Ambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.

4.3 Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft de Ambtenaar het onder 2.2 genoemde taxatierapport overgelegd. B heeft in dat rapport drie vergelijkingspanden genoemd die alle gelegen zijn in het hogere segment van de verkoopmarkt. Belanghebbende stelt dat de woningmarkt op slot zit en woningen boven de € 1.500.000 niet verkoopbaar zijn en dat van de onder 2.2 genoemde panden het pand aan de b-straat 2 te Q niet als vergelijkingspand kan dienen, omdat dit een aantal specifieke bouwkenmerken bezit zoals schuilkelder, kogelwerend glas, dubbele hekken en aarden wallen en voorts niet is verkocht in het reguliere circuit, dat te lijden heeft onder de financiële crisis.

4.4 Het Hof is van oordeel dat alle onder 2.2 genoemde woningen geschikt zijn om als vergelijkingspand te dienen, ook het pand aan de b-straat 2 te Q nu dit pand - evenals de overige twee vergelijkingspanden - wat type, ligging en uitstraling betreft voldoende kenmerken gemeen heeft met de onroerende zaak. Al deze panden zijn, hoewel zij alle tot het duurdere marktsegment behoren, om en nabij de peildatum verkocht en derhalve bruikbaar voor de vaststelling van de gezochte waarde, mits rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen. Uit niets komt naar voren b-straat 2 uitsluitend bestemd was voor een zeer specifieke markt zodat niet gezegd kan worden dat de verkoopprijs - al zou dit pand volgens belanghebbende in het door hem genoemde circuit verkocht zijn - geen betekenis zou kunnen hebben voor de gezochte waarde. Nu de Wet WOZ voorts uitgaat van de beste koper is er geen reden deze verkoopprijs buiten beschouwing te laten. Overigens verplicht de Wet WOZ de Ambtenaar niet om zijn waardevaststelling te doen steunen op (tenminste) drie vergelijkingspanden en kan voor de onderbouwing van de waarde ook worden volstaan met de twee overige – ook door belanghebbende geaccepteerde – vergelijkingspanden. Zoals is overwogen onder 4.1 gaat de Wet WOZ daarbij uit van de beste koper.

4.5 De woning van de onroerende zaak heeft volgens belanghebbende minder inhoud dan de door B berekende 2.600 m³. Voorts verdedigt belanghebbende dat niet de inhoud doch de woonoppervlakte bepalend is voor de waarde van de woning, zeker nu deze is voorzien van hogere plafonds dan in gangbare modernere woningen, waardoor loze ruimte ontstaat die bij de waardering buiten beschouwing moet worden gelaten. Ook is naar zijn mening te weinig rekening gehouden met de hogere kosten van onderhoud die inherent zijn aan het oudere bouwjaar dan dat van de vergelijkingspanden. De Ambtenaar meent dat er geen aanleiding is om uit te gaan van de woonoppervlakte nu ook bij de vergelijkingspanden van de kubieke wooninhoud en niet van de woonoppervlakte is uitgegaan. Een eventuele waardevermindering vanwege de hoge plafonds wordt volgens hem ruimschoots gecompenseerd door de zeer luxe inrichting en afwerking van belanghebbendes woning, die blijken uit de verkoopdocumentatie met betrekking tot de onroerende zaak die op de website van Funda heeft gestaan. Wel acht de Ambtenaar een correctie van 7 percent op de inhoudswaarde op zijn plaats vanwege het van de vergelijkingspanden afwijkende oudere bouwjaar.

4.6 Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende tegenover de stelling van B dat hij de berekening van de inhoud heeft gebaseerd op uit 1978 daterende bouwtekeningen en daarbij is uitgegaan van de bruto buitenmaten (NEN 2580) niet aannemelijk gemaakt dat de inhoud van de woning 2.503 m³ moet zijn. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat belanghebbende van de netto binnenmaten is uitgegaan terwijl door de Ambtenaar ook bij de vergelijkingspanden is uitgegaan van de bruto buitenmaten en aldus door de Ambtenaar met gelijke maten wordt gemeten. Het Hof is voorts van oordeel dat er geen aanleiding bestaat om wegens de hogere plafonds af te wijken van de gebruikelijke waardering naar inhoud en in plaats daarvan uit te gaan van de woonoppervlakte. Niet gezegd kan worden dat aan de door belanghebbende gestelde “loze ruimte” in objectieve zin geen (enkele) waarde toekomt. De hogere plafonds vormen in dit geval een harmonieus geheel met de allure en de uitstraling van de onroerende zaak als landhuis terwijl de al dan niet bestaande appreciatie daarvan een kwestie is van persoonlijke smaak waarmee de Wet WOZ geen rekening houdt. Voorts is ook bij het vergelijkingspand d-straat 4 te R dat eveneens naar de inhoud is gewaardeerd, sprake van hoge plafonds zodat niet gezegd kan worden dat met verschillende maten gemeten is. Mede ook gelet op de – tot de gedingstukken behorende – verkoopdocumentatie, acht het Hof het niet waarschijnlijk dat van de aanwezigheid van de oorspronkelijk hoge plafonds een waardedruk uitgaat die groter is dan de waardevermeerdering die is toe te rekenen aan het grote aantal luxe voorzieningen en extra’s die belanghebbende bij de renovaties in 1996 tot en met 1998 heeft aangebracht en waarmee B bij de waardering geen rekening heeft gehouden. De omstandigheid dat de woning niet inpandig is opgenomen kan te dezen niet werken in het nadeel van de Ambtenaar omdat belanghebbende zelf te kennen heeft gegeven dat hij inpandige opname niet wenselijk/noodzakelijk achtte. Dat, zoals belanghebbende stelt, B bij zijn taxatie onvoldoende rekening heeft gehouden met de bijzondere (onderhouds)aspecten van de onroerende zaak moet voor zijn rekening blijven nu hij in hoger beroep onvoldoende concreet heeft aangegeven welke waardedrukkende elementen aanwezig zijn en niet aannemelijk heeft gemaakt dat, en in hoeverre, daarmee bij de waardering rekening moet worden gehouden op een andere wijze dan B reeds heeft gedaan. Door op de inhoudwaarde van de woning een neerwaartse correctie van 7 percent toe te passen heeft de Ambtenaar naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden met het wellicht iets grotere noodzakelijke onderhoud tengevolge van het oudere bouwjaar vergeleken met de onder 2.2 genoemde panden.

4.7 Belanghebbende klaagt in het bijzonder erover dat de tot de onroerende zaak behorende grond veel te hoog is gewaardeerd, met name omdat geen rekening is gehouden met het feit dat het naastgelegen stuk grond van 6.530 m² dat hij in 1996 afzonderlijk voor ƒ 40.000 heeft aangekocht en dat sedertdien tot de onroerende zaak behoort, sinds 1998 door bestemmingswijziging niet meer bebouwd mag worden. Hij meent dat dit gedeelte van het perceel daarom op nihil moet worden gewaardeerd. De Ambtenaar bestrijdt dat aan dit gedeelte van het perceel geen waarde toekomt maar geeft in hoger beroep aan dat met deze bestemming in het taxatierapport wellicht te weinig rekening is gehouden. Op grond hiervan heeft hij het gehele perceel van 12.530 m², dat aanvankelijk was gewaardeerd op een gemiddelde prijs van € 99 per m², gewaardeerd op gemiddeld € 89 per m². Op de aldus berekende waarde heeft B nog een neerwaartse correctie aangebracht van 7 percent wegens extra onderhoud dat ook dit grotere perceel met zich brengt.

4.8 Het Hof is van oordeel dat de Ambtenaar met deze neerwaartse bijstelling niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de totale waarde van het bij de woning behorende perceel grond, niet te hoog is vastgesteld. Met name biedt de - verder niet onderbouwde - afwaardering geen antwoord op de vraag of en zo ja, op welke wijze rekening is gehouden met het feit dat het onderhavige perceel ruim twee keer zo groot is als het perceel van het vergelijkingspand d-straat 4 te R waarvan de waardering van de grond bij een oppervlakte van 5.610 m² uitkomt op een gemiddelde prijs van € 98 per m². Door het ontbreken van een duidelijke onderbouwing en een cijfermatige opbouw van de waarden kan geen inzicht worden verkregen, en ontbreken ook de controlemogelijkheden voor het Hof om te beoordelen of en zo ja, of in voldoende mate rekening is gehouden met de omstandigheid dat de prijs per m² bij grotere percelen (drastisch) pleegt af te nemen naarmate de oppervlakte groter is. In het licht van het feit dat B bij de Rechtbank heeft verklaard dat de eerste 4.000 m² van belanghebbendes perceel op 202 per m² zijn gewaardeerd, de percelen van de vergelijkingspanden b-straat 2 te Q (5000 m²) en c-straat te Z 1.511 m²) zijn gewaardeerd op € 223 respectievelijk € 286 per m², acht het Hof het waarschijnlijk dat de gemeente de waarde van belanghebbendes perceel - ondanks de afwaardering met € 10 per m² - nog steeds te hoog heeft vastgesteld, temeer nu de gemiddelde prijs van het aanzienlijk kleinere perceel van het vergelijkingspand d-straat 4 te R (5.610 m²) op € 98 – derhalve slechts € 9 per m² lager uitkomt.

4.9 Belanghebbende levert naar het oordeel van het Hof evenmin het bewijs dat de waarde van zijn perceel niet hoger is dan – naar het Hof begrijpt - (5.610 à €98 =) € 549.780, reeds omdat - anders dan belanghebbende verdedigt - alle grond, ook grond die deze omvang overstijgt of onderhoudsgevoelige bosgrond, naar objectieve maatstaven beoordeeld, een zekere waarde vertegenwoordigt. Dit geldt temeer nu de omvang van het perceel in het onderhavige geval zeker niet in wanverhouding staat tot het daarop gelegen landhuis en goed past bij de aard en inrichting van de door belanghebbende sinds de aankoop gerealiseerde bijgebouwen. De omstandigheid dat de bestemming van het tweede stuk grond in 1998 is gewijzigd, brengt daar geen verandering in.

4.10 Zowel de Ambtenaar als belanghebbende blijft naar het oordeel van het Hof in gebreke de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, met name op het punt van de door hem verdedigde waarde van de grond. Nu noch de Ambtenaar noch belanghebbende is geslaagd in het te leveren bewijs stelt het Hof – rekening houdend met alle aangevoerde wederzijdse argumenten – de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2010 in goede justitie vast op € 2.500.000. Hieruit volgt dat de waarde van de onroerende zaak door de Ambtenaar niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C.M. de Kroon, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en

mr. J.A. Monsma, raadsheren, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.