Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-04-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:2655 BZ8859, 12/00685

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 490.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 869,26.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 16 oktober 2012 ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 februari 2013 te Arnhem. Belanghebbende is daar vertegenwoordigd door zijn echtgenote[ ], zijn gemachtigde [ ] en taxateur A. Namens de Ambtenaar zijn verschenen [ ] en taxateur B.

1.7 De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en overgelegd. Bij de pleitnota is een uitdraai uit de Basisadministratie Adressen en Gebouwen gevoegd alsmede verkoopdocumentatie betreffende het object b-straat 1.

1.8 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar van het onderhavige object, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 1890 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van circa 572 m³. De oppervlakte van het perceel bedraagt 902 m². Tot de onroerende zaak behoren voorts twee garages met een inhoud van 210 m3 respectievelijk 84 m³.

2.2 De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand per die datum, vastgesteld op € 490.000. Ter ondersteuning van het in de procedure bij de Rechtbank ingenomen standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak door B, gediplomeerd WOZ-taxateur, laten taxeren. Deze heeft zijn bevindingen opgenomen in een taxatierapport van 30 maart 2012. Daarbij heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 503.000. Ter onderbouwing van die waarde zijn de gerealiseerde verkoopprijzen en uiterlijke objectkenmerken opgenomen van drie vergelijkingsobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, te weten:

Het betreft alle vrijstaande woningen gelegen te Q, gemeente Nijmegen. Deze referentieobjecten zijn gelegen aan de a-straat, evenals de onroerende zaak gelegen aan de buitenrand van het dorp, terwijl het referentieobject c-straat 1 midden in het voormalige dorpscentrum is gelegen.

2.3 Naar het oordeel van de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.

2.4 Ter ondersteuning van zijn stellingen in hoger beroep heeft belanghebbende door zijn taxateur twee taxatiekaarten laten opstellen. Daarin worden eveneens a-straat 2 en 3als referentie gebruikt. Verder zijn de gerealiseerde verkoopprijs en uiterlijke objectkenmerken opgenomen van het object d-straat 1, te Q:

2.5 In het verleden was achter de onroerende zaak een kassencomplex gelegen. Deze kassen zijn gesloopt. Op de waardepeildatum grenst de onroerende zaak aan de achterzijde aan een braakliggend terrein. Naar verwachting zal op dit terrein in de toekomst woningbouw plaatsvinden.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 Tussen partijen is in geschil of de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 490.000 per waardepeildatum 1 januari 2010 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend.

3.2 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.

3.3 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak van de Rechtbank, die van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 405.000 en – naar het Hof begrijpt – tot een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011.

3.4 De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

4.2 Gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van € 490.000 niet te hoog is. Of de heffingsambtenaar in het van hem te verlangen bewijs slaagt, moet mede worden beoordeeld in het licht van de stellingen die belanghebbende heeft betrokken en de bewijsmiddelen waarop hij die stellingen doet steunen.

4.3 Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het op 30 maart 2012 opgemaakte taxatierapport van B, waarin na een uitpandige opname, wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 van € 503.000. De taxateur heeft de waarde bepaald aan de hand van verkoopprijzen die rondom de peildatum voor – in de ogen van de taxateur – min of meer vergelijkbare objecten zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde.

4.4 Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat het object c-straat 1, onvoldoende met de onroerende zaak vergelijkbaar is om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. Naast de door de Rechtbank genoemde verschillen in ligging en uitstraling wijst het Hof in dat verband nog op de verschillen in perceelgrootte en kwaliteit. Voorts dient ook het object a-straat 3 als vergelijkingsobject buiten beschouwing te blijven, nu over de inhoud van deze woning ook in hoger beroep onduidelijkheid is blijven bestaan en ter zitting is komen vast te staan dat het object is verkocht vanuit een faillissement. Het object a-straat 2 is naar het oordeel van het Hof wel geschikt om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. Bij de waardebepaling van a-straat 2is de heffingsambtenaar uitgegaan van een grondprijs die 15% lager ligt dan de grondprijs die hij bij de waardering van de onroerende zaak in aanmerking heeft genomen.

4.5 Belanghebbende bestrijdt in hoger beroep de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de gemeentelijke grondstaffel is gebaseerd op uitgifteprijzen van gemeentelijke bouwkavels en verkoopprijzen van particuliere bouwkavels, en dat de grondstaffel wordt getoetst aan de hand van transacties van nagenoeg identieke woningen gelegen op percelen van verschillende omvang. Ter verdere onderbouwing van de gehanteerde grondprijs wijst de heffingsambtenaar op de verkoopprijs van de bouwkavel b-straat 2 en op de uitgifteprijzen van bouwkavels [ ] te R. Voorts betwist belanghebbende dat de onroerende zaak beter is gelegen dan a-straat 2. Een potentiële koper zal, aldus belanghebbende, een kassencomplex achter zijn woning prefereren boven een braakliggend terrein waarop in de toekomst naar verwachting woningen zullen worden gebouwd.

4.6 Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat niet van een te hoge grondprijs is uitgegaan. In het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat de aanwezigheid van het kassencomplex ertoe leidt dat het perceel van 919 m2 behorende bij a-straat 2 ruim € 45.000 minder waard is dan het tot de onroerende zaak behorende perceel van 902 m2. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat het bewuste kassencomplex op termijn eveneens zal worden gesloopt en naar verwachting – in het kader van hetzelfde nieuwbouwproject – plaats zal maken voor woningbouw.

4.7 Gelet op hetgeen in 4.6 is overwogen is de heffingsambtenaar er niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per peildatum niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent niet dat dan zonder meer moet worden uitgegaan van de door belanghebbende bepleite waarde. Op belanghebbende rust evenzeer de last de door hem verdedigde waarde van € 405.000 aannemelijk te maken.

4.8 Naar het oordeel van het Hof is ook belanghebbende niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat het object a-straat 3 niet geschikt is om als vergelijkingsobject te dienen (zie 4.4). Ook de objecten d-straat 1 en – het in de procedure voor de Rechtbank en in de pleitnota voor het Hof aangedragen – b-straat 1 zijn minder geschikt als vergelijkingsobject. Het Hof wijst in dat verband op de verschillen in perceelsoppervlakte, type, uitstraling en bouwjaar en voor wat betreft b-straat 1 op de verkoopdatum welke anderhalf jaar na de peildatum is gelegen.

4.9 Het object a-straat 2is wel geschikt om als vergelijkingsobject te dienen. Met de verwijzing naar dit object heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak € 405.000 bedraagt. Belanghebbende heeft bij de waardebepaling van de onroerende zaak rekening gehouden met een niet nader onderbouwde grondprijs van € 258/m². Het Hof acht zulks onvoldoende om de door belanghebbende verdedigde waarde aannemelijk te maken. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat gemeentelijke uitgifteprijzen voor bouwgrond weliswaar niet zonder meer kunnen worden getransponeerd naar een taxatie van een kavel met een daarop gebouwde woning, doch dat deze uitgifteprijzen daarmee wel – zoals de heffingsambtenaar in dat verband terecht heeft gesteld – een relatie vertonen. In het licht van de door de heffingsambtenaar aangedragen gronduitgifteprijzen acht het Hof de door belanghebbende berekende grondprijzen te laag. Daarnaast acht het Hof in het licht van hetgeen daarover door de heffingsambtenaar is gesteld, de door belangebbende voor de garages van de onroerende zaak gehanteerde waarden per m² niet juist en sluit de door belanghebbende verdedigde waarde naar het oordeel van het Hof onvoldoende aan bij het waardeniveau dat naar voren komt uit de door partijen overgelegde gegevens.

4.10 Nu geen der partijen de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof - gelet op hetgeen over en weer is aangevoerd - de waarde van de onroerende zaak voor de toepassing van de Wet WOZ in goede justitie vaststellen op € 455.000.

5. Proceskosten

Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht, vast op € 2.254 aan kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand (2 x € 218 voor de bezwaarprocedure, 2 x € 437 voor de procedure in beroep en 2 x € 472 voor de procedure in hoger beroep) en € 238 (4 uren à € 59,50 inclusief omzetbelasting) aan kosten van het taxatierapport.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. R. den Ouden, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op 16 april 2013 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (M.G.J.M. van Kempen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 17 april 2013