Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-05-2013, BZ9390, BK 11/00241 WOZ

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 10/2446 van de rechtbank Leeuwarden van 30 juni 2011 in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden (hierna: de Heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 Ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Heffingsambtenaar bij beschikking van 28 februari 2010 de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 7 te Z (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld op € 526.000. De beschikking geldt voor het kalenderjaar 2010 en de waardepeildatum is 1 januari 2009.

1.2 Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar aangetekend. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak van 13 oktober 2010 het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij de bestreden uitspraak het beroep ongegrond verklaard.

1.4 Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep aangetekend. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 december 2012 te Leeuwarden. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende bijgestaan door zijn gemachtigde A en namens de Heffingsambtenaar B. Ter zitting zijn de zaken die bij het Hof zijn geregistreerd onder de nummers 11/00242 en 12/00045 gelijktijdig behandeld.

1.7 De Heffingsambtenaar heeft ter zitting een pleitnota overgelegd. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting zonder bezwaar van de Heffingsambtenaar een plattegrond overgelegd.

2. Feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een geschakelde bungalow met praktijkruimte, kelder en carport. De inhoud van de woning is circa 1.181 m³ en de oppervlakte van het perceel is 638 m².

2.2 De onroerende zaak is oorspronkelijk gebouwd in 1978, maar in 2007 geheel vernieuwd. De verbouwing was gereed op 1 januari 2009.

2.3 De onroerende zaak is aan de achterzijde geschakeld met de onroerende zaak b-straat 112.

3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009.

3.2 Belanghebbende stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Belanghebbende voert aan dat rekening moet worden gehouden met kosten van het scheiden van de woning van de achtergelegen onroerende zaak b-straat 112 (hierna: de scheidingskosten). Verder stelt belanghebbende dat sprake is van grote verschillen tussen de door de Heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten en de onroerende zaak en dat daarmee onvoldoende rekening is gehouden bij het vaststellen van de waarde. Onder verwijzing naar de door hem overgelegde bescheiden en rekening houdend met de scheidingskosten heeft belanghebbende ter zitting een waarde van de onroerende zaak bepleit van € 495.000.

3.3 De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hij verwijst naar het door hem overgelegde taxatierapport van 8 maart 2011 opgesteld door mevrouw B. De Heffingsambtenaar stelt dat de scheidingskosten reeds zijn begrepen in de vastgestelde waarde. De verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten zijn, aldus de Heffingsambtenaar, onderkend bij het vaststellen van de waarde. Hij concludeert tot handhaving van de waarde op € 526.000.

3.4 Partijen hebben ter zitting gezamenlijk verklaard dat de scheidingskosten gesteld kunnen worden op € 35.000 inclusief omzetbelasting. De objectafbakening tussen beide onroerende zaken is in hoger beroep niet meer in geschil.

3.5 Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.

4. Overwegingen omtrent het geschil

4.1 Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum (1 januari 2009) aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2 Het Hof stelt voorop dat op de Heffingsambtenaar de bewijslast rust om feiten en omstandigheden aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3 De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde het onder 3.3 gemelde taxatierapport overgelegd. De WOZ-waarde van de onroerende zaak wordt hierin naar de waardepeildatum 1 januari 2009 bepaald op € 526.000. In het rapport worden zeven te Z gelegen referentieobjecten genoemd. De gegevens van de onroerende zaak en van de referentieobjecten zijn tevens verwerkt in een door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix.

4.4 Belanghebbende heeft met betrekking tot de door de Heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten aangevoerd dat vier hiervan (c-straat 3, d-straat 56, e-straat 26 en f-straat 41), als gevolg van de ligging en het objecttype, niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Met betrekking tot de resterende drie referentieobjecten (a-straat 13, g-straat 26 en h-straat 3) voert belanghebbende aan dat de Heffingsambtenaar met de verschillen tussen deze objecten en de onroerende zaak geen rekening heeft gehouden. Voorts verschillen partijen van mening over de staat van onderhoud van het referentieobject a-straat 13.

4.5 De onroerende zaak heeft een aantal specifieke objectkenmerken, te weten de grote inhoud van de woning, de verhouding tussen de grootte van de woning en de oppervlakte van het perceel en de omstandigheid dat de woning in 2007 nagenoeg geheel nieuw is opgetrokken. Deze kenmerken zijn bij geen van de referentieobjecten aanwezig. Weliswaar stelt de Heffingsambtenaar dat de verschillen bij de waardering zijn onderkend, maar de uitwerking in de matrix en de daarop gegeven toelichting, maken geenszins inzichtelijk of en hoe met de verschillen rekening is gehouden. Derhalve kan de vastgestelde waarde niet getoetst worden aan de door de Heffingsambtenaar verstrekte marktgegevens. Dit brengt het Hof tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar niet is geslaagd in het van hem verlangde bewijs dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Dit betekent echter niet dat de door belanghebbende bepleite waarde dan zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, LJN AU4300, BNB 2005/378).

4.6 Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd dat op 4 januari 2011 is opgesteld door C, taxateur. In dit rapport wordt de waarde van de onroerende zaak gesteld op € 465.000. In hoger beroep heeft belanghebbende voorts een door D, taxateur, opgestelde taxatiekaart overgelegd. In deze taxatiekaart wordt uitgegaan van een WOZ-waarde van € 530.923, waarbij met de scheidingskosten geen rekening is gehouden.

4.7 In voormelde taxatiekaart zijn de gegevens van de onroerende zaak en van drie referentieobjecten (a-straat 13, g-straat 26 en h-straat 3) verwerkt. De drie referentieobjecten zijn overgenomen uit het taxatierapport van de Heffingsambtenaar (zie 4.4). Tussen partijen is niet in geschil dat voormelde referentieobjecten aanzienlijk verschillen van de onroerende zaak, waarbij met name het verschil in inhoud in het oog springt. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende aangevoerd dat in de uitwerking van de vergelijking tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten is uitgegaan van de kostprijs van de opstal en dat de resterende waarde is toegekend aan de grond. De Heffingsambtenaar heeft de juistheid van deze rekenkundige benadering gemotiveerd bestreden.

4.8 Het Hof acht belanghebbende niet geslaagd in het bewijs van de door hem voorgestane waarde. Het Hof kan belanghebbende in de uitwerking van de onderbouwing van de getaxeerde waarde niet volgen, nu - zonder nadere motivering - niet aannemelijk is geworden dat de kostprijs van de opstal gelijk is aan de waarde in het economische verkeer.

4.9 Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 510.000.

Slotsom

Het hoger beroep is gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof zal deze kosten bepalen aan de hand van het Besluit Proceskosten bestuursrecht (hierna: het besluit). Het Hof bepaalt de kosten voor de door belanghebbende ingeschakelde deskundige conform het besluit en met inachtneming van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake de vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties op € 200 voor het opstellen van het taxatierapport (4 uur maal € 50), te vermeerderen met 19% omzetbelasting (tarief in januari 2011), derhalve op € 238.

6. De beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

– vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar;

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 510.000,

– gelast dat de gemeente Leeuwarden aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 111 in verband met het hoger beroep bij het Hof;

– veroordeelt de Heffingsambtenaar tot betaling van een tegemoetkoming in de proceskosten ten bedrage van € 1.889.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende ver-melden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.