Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-05-2013, CA0896, 12/00383 en 12/00384

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank te Zutphen van 20 juni 2012, nummers 12/140, 12/161, 12/162 en 12/163 WOZ,

in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Winterswijk (hierna: de heffingsambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding voor zover in hoger beroep nog van belang

1.1 De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken a-straat 1 en b-straat 2a te Q, per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011 vastgesteld op respectievelijk € 102.000 en € 113.000. Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslagen onroerende-zaakbelasting 2011 (OZB) vastgesteld.

1.2 Op het bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken de vastgestelde waarde van de genoemde objecten alsmede de voor die objecten vastgestelde aanslagen OZB gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank te Zutphen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard voor zover het betreft de in bezwaar toegekende proceskostenvergoeding, de uitspraak van de heffingsambtenaar in zoverre vernietigd en het beroep voor zover het is gericht tegen de vastgestelde waarden ongegrond verklaard. De Rechtbank heeft voorts een beslissing gegeven omtrent de proceskosten en de vergoeding van het griffierecht.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld en het hoger beroep bij nadere brieven aangevuld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaken betrekking heeft.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 april 2013 te Arnhem. Daarbij is verschenen en gehoord A namens de heffingsambtenaar. Belanghebbende en zijn gemachtigde mr. B zijn, met voorafgaand bericht aan het Hof, niet verschenen.

1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar van het complex a-straat 1 en 1a en b-straat 2a, 2b, 2c, 2d en 2e te Q. Het geheel betreft een hoekpand dat bestaat uit twee winkeleenheden (a-straat 1 en 1a), een benedenwoning (b-straat 2a) en vier bovenwoningen (b-straat 2b, 2c, 2d en 2e). Het is niet in geschil dat voor de toepassing van de Wet WOZ sprake is van zeven (afzonderlijke) onroerende zaken in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ. In hoger beroep is nog slechts in geschil de waarde van a-straat 1 en b-straat 2a (hierna: de objecten).

2.2 A-straat 1 (hierna ook: de winkel) is een winkel/kantoorruimte, gelegen op een zogenoemde B2-locatie. b-straat 2a (hierna ook: de woning) heeft een inhoud van 288 m³ en beschikt over een garage/berging. Beide objecten zijn verhuurd aan derden. Het gehele complex is een pand uit de 18e eeuw met een matige staat van onderhoud. Belanghebbende heeft foto's overgelegd die de staat van het onderhoud weergeven, alsmede een factuur met betrekking tot in 2011 aan het complex verricht schilderwerk.

2.3 Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 28 juni 2010 door mr. C, makelaar te Eibergen. In dat rapport wordt de onderhandse verkoopwaarde van het gehele complex, vrij van huur en gebruik, per 1 januari 2009 geschat op € 445.000. C heeft daarbij melding gemaakt van huurprijzen van de winkels gezamenlijk van € 23.592, van de benedenwoning van € 5.448 en van de bovenwoningen gezamenlijk van € 11.624. Belanghebbende heeft een brief van C van 14 januari 2012 overgelegd, waarin C een specificatie geeft van de door hem getaxeerde waarde.

2.4 De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 2 april 2012 door D, WOZ-taxateur. Daarin is de waarde van de winkel getaxeerd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, uitgaande van een kapitalisatiefactor van 9,9 en een huurwaarde van a-straat 1 van (99 m² x € 105, ofwel) € 10.395. De werkelijke jaarhuur bedraagt op 1 januari 2010 € 10.390. De heffingsambtenaar heeft voorts een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 2 april 2012 door E, Register Makelaar Taxateur. De waarde van de woning is in het rapport getaxeerd met behulp van de vergelijkingsmethode.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In geschil is de vastgestelde waarde van de objecten.

3.2 Belanghebbende stelt dat de vastgestelde waarde van de twee nog in geschil zijnde objecten moet worden verminderd overeenkomstig de specificatie in de brief van C.

3.3 De heffingsambtenaar is, met verwijzing naar het overgelegde taxatierapport van D, van mening dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld.

3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde van de objecten.

3.6 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de objecten worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de objecten in de staat waarin die zich bevinden, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

4.2 De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Ingevolge onderdeel b wordt de waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.

4.3 Zoals de Rechtbank met juistheid heeft geoordeeld rust de bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van de objecten per waardepeildatum 1 januari 2010 niet te hoog is, op de heffingsambtenaar. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat hij daarvoor heeft bijgebracht.

4.4 Belanghebbende heeft het door C opgemaakte taxatierapport overgelegd waarin de waarde van het gehele complex is getaxeerd op € 445.000. C heeft bij brief van 14 januari 2012 een specificatie gegeven van dat bedrag.

4.5 De heffingsambtenaar verwijst in dit verband voor de vaststelling van de waarde van de objecten naar de in onderdeel 2.4 van deze uitspraak genoemde taxatierapporten. In die taxatierapporten wordt, op basis van transactieprijzen en huurwaarden van - in de ogen van de taxateurs met de onderhavige objecten vergelijkbare - vergelijkingsobjecten geconclu¬deerd tot een waarde van de winkel a-straat 1 van € 102.000 en van de woning b-straat 2a van € 113.000. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde rapporten en de daarop gegeven toelichting aannemelijk maakt dat de waarde van de winkel a-straat 1 en van de woning b-straat 2a niet te hoog is vastgesteld. Het Hof onderschrijft die oordelen van de Rechtbank en maakt de daartoe gebezigde gronden tot de zijne. Het Hof voegt daaraan met betrekking tot de a-straat 1 nog toe dat in het taxatierapport van D is uitgegaan van een huurwaarde die nagenoeg gelijk is aan de werkelijk betaalde huur. De voor de berekening van de waarde gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,9 is tussen partijen niet in geschil. Nu het Hof de vastgestelde waarde niet kan verhogen kan in het midden blijven de juistheid van het (impliciete) standpunt van de heffingsambtenaar ter zitting dat de waarde te laag is vastgesteld omdat het bruto vloeroppervlak van de winkel/kantoorruimte en pantry van de a-straat 1 te laag is vastgesteld.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Kosten en griffierecht

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende.

6. Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. J van de Merwe en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.

De beslissing is op 7 mei 2012 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.L.M. Egberts) (J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op