Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-06-2013, CA2227, BK 11/00314 WOZ

Gegevens

Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 4 juni 2013

Datum publicatie: 6 juni 2013

ECLI: ECLI:NL:GHARL:2013:CA2227

Zaaknummer: BK 11/00314 WOZ

Inhoudsindicatie

In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarde van het pand per waardepeildatum 1 januari 2009 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer: 11/00314

uitspraakdatum: 4 juni 2013

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 11/74 van de rechtbank Groningen van 12 september 2011 in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen (hierna: de Heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het jaar 2010 voor de onroerende zaak a-straat 18 te L (hierna: de onroerende zaak) de waarde vastgesteld op € 193.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerende zaakbelasting 2010 (OZB) wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak voor het jaar 2010 vastgesteld.

1.2 Belanghebbende heeft tegen de waardebeschikking bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld. De Rechtbank Groningen (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 12 september 2011, verzonden op 13 september 2011, ongegrond verklaard.

1.4 Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 mei 2013 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende alsmede namens de Heffingsambtenaar, A en B, taxateur.

1.7 Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.

1.8 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Feiten

2.1 Belanghebbende was op 1 januari 2010 eigenaar van de onroerende zaak, een bovenwoning (hierna: het pand) uit 1933, thans in gebruik voor kamerverhuur. De oppervlakte van het pand is circa 144 m2.

3. Geschil en standpunten van partijen

3.1 In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarde van het pand per waardepeildatum 1 januari 2009 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

3.2 Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Hij voert hiertoe onder meer het volgende aan. Het pand heeft een laag afwerkingsniveau, het platte dak vergt veel onderhoud, de begane grond en het balkon zijn slechts beperkt te gebruiken, de grote stijging van de vastgestelde WOZ-waarden in de aan het onderhavige jaar voorafgaande jaren en de gemiddelde waarde van de woningen in de gemeente Groningen. Belanghebbende bepleit een waarde van € 63.975.

3.4 De Heffingsambtenaar beantwoordt voormelde vraag ontkennend.

3.5 Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

4. Overwegingen omtrent het geschil

4.1 Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2009 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2 De Heffingsambtenaar heeft de waarde van het pand bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.3 Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar het waardepeil van

1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per laatstgenoemde datum (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40299, LJN AU4300) Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar daarin geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.

4.4 De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatieverslag en in hoger beroep een “specificatie taxatie en vergelijking” (hierna: de matrix) overgelegd. In de matrix zijn behalve van de drie in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten gegevens vermeld van zes andere vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn in L gelegen bovenwoningen waarvan een aantal bij de aankoop in gebruik was voor kamerverhuur of daarvoor na de aankoop is aangewend. De taxateur van de gemeente heeft het pand op 19 januari 2012 inpandig opgenomen. De onder 3.2 genoemde en door de Heffingsambtenaar niet betwiste factoren waren voor de Heffingsambtenaar geen aanleiding de vastgestelde waarde aan te passen. In dit verband heeft de Heffingsambtenaar niet, althans onvoldoende weersproken gesteld dat de verkoopprijzen van de in de matrix vermelde vergelijkingsobjecten “de onderkant van de markt” vormen, dat de kwaliteit, de ligging, de staat van onderhoud, de afwerking en het voorzieningenniveau van de vergelijkingsobjecten niet wezenlijk afwijken van die van het pand en dat verschillende vergelijkingsobjecten, net als het pand, een plat dak hebben. Ten aanzien van de door belanghebbende gestelde beperkte bruikbaarheid van de begane grond en het balkon heeft de taxateur ter zitting onweersproken gesteld dat aan de begane grond geen waarde is toegekend en dat het balkon is gewaardeerd op basis van de afmetingen aan de hand van een staffel. De Heffingsambtenaar heeft voorts ter zitting omtrent de toepassing van de onder 4.2 genoemde methode onweersproken gesteld dat met het tijdsverloop tussen de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten en de waardepeildatum rekening is gehouden door een herrekening van de verkoopprijzen naar de waarde per waardepeildatum en dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vervolgens zijn gesplitst in een als “kavelwaarde” aangeduid vast bedrag van € 22.000 voor de ligging van de objecten, een bedrag voor de bijgebouwen (inclusief balkons en terrassen) en een bedrag voor het hoofdgebouw. Gelet op het een en ander heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof bij de bepaling van de waarde van het pand voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen het pand en de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet bruikbaar zijn.

4.5 Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Hierbij overweegt het Hof het volgende. Ter zitting is gebleken dat de door belanghebbende gestelde monumentenstatus van het pand op de waardepeildatum niet aan de orde was. Bovendien heeft de taxateur onbestreden gesteld dat enkele van de referentie-objecten eveneens over een monumentenstatus beschikken. Wat betreft de opvatting van belanghebbende dat het pand als een bedrijfspand had moeten worden gewaardeerd, heeft de heffingsambtenaar ter zitting onbestreden gesteld dat het aanmerken van het pand als bedrijfspand, hetgeen gelet op de aanwending van kamerverhuur mogelijk is, had geleid tot een hogere waarde zodat belanghebbende geen belang heeft bij deze stelling. Belanghebbende heeft ten slotte nog gewezen op de gemiddelde waarde van woningen in de gemeente Groningen en de stijging van de vastgestelde WOZ-waarde van het pand in de aan het onderhavige jaar voorafgaande jaren. Naar het oordeel van het Hof kan de waarde van het pand voor de Wet WOZ niet worden afgeleid uit het gemiddelde van de waarden van woningen in de gemeente en kan evenmin kan op grond van eerder vastgestelde waarden van het pand voor de Wet WOZ worden geconcludeerd dat de waarde van het pand voor het onderhavige jaar lager dient te worden vastgesteld. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich brengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.

4.6 Nu de Heffingsambtenaar, mede gelet op hetgeen belanghebbende inzake de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde heeft aangevoerd, aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt het Hof niet toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40299, LJN AU4300).

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. De beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van de griffier mr. H. de Jong.

De beslissing is op 4 juni 2013 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong) (G.J. van Leijenhorst)

Op 5 juni 2013 afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.