Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-06-2013, CA3135, 12-00484

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbenden)

tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen van 4 juli 2012, nummer 12/86 WOZ, in het geding tussen belanghebbenden en

de heffingsambtenaar van de gemeente Elburg (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

2. De vaststaande feiten

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2010.

4.2 Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.

4.3 Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN AA8610, BNB 2001/52 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN AP1375, BNB 2004/251).

4.4 De Rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 niet te hoog is vast gesteld op de heffingsambtenaar rust. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar daarin is geslaagd.

4.5 Bij koopovereenkomst van 31 augustus 2011/2 september 2011, is de onroerende zaak verkocht voor een bedrag van € 340.000.

4.6 In verband met de aangifte voor het recht van successie naar aanleiding van het overlijden van B, is de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak per overlijdensdatum 24 december 2009, door C, register-taxateur onroerende zaken, werkzaam bij de Belastingdienst te P, gewaardeerd op € 350.000.

4.7 Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad heeft als uitgangspunt te gelden dat wanneer een belastingplichtige een onroerende zaak kort ná de waardepeildatum koopt de door hem betaalde prijs de waarde van de onroerende zaak weergeeft, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, LJN AA8610, BNB 2001/52). Naar het oordeel van het Hof heeft zulks evenzeer te gelden voor de situatie waarin een belastingplichtige een onroerende zaak kort ná de waardepeildatum verkoopt. Daarbij dienen de feiten en omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van de datum waarop de koopovereenkomst tussen de koper en de verkoper tot stand is gekomen als uitgangspunt te worden genomen. Door belanghebbenden is gesteld, en door de heffingsambtenaar is niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, dat de verkoop onder zakelijke voorwaarden is geschied. Het Hof gaat er daarom van uit dat de in september 2011 voor de onroerende zaak gerealiseerde prijs van € 340.000 op dat moment de waarde van de onroerende zaak vertegenwoordigde.

4.8 Het Hof acht het tijdstip waarop de koopsom is overeengekomen (augustus 2011) echter te ver van de waardepeildatum (1 januari 2010) verwijderd om zonder meer als uitgangspunt voor de gezochte waarde te kunnen dienen. Niettemin werpt de overeengekomen verkoopprijs wel enig licht op de gezochte waarde. In dat verband kunnen grote waardeverschillen tussen het eigen in augustus 2011 gerealiseerde verkoopcijfer en de met de vergelijkingsmethode vastgestelde waarde op waardepeildatum, slechts met een afdoende verklaring door de heffingsambtenaar, worden geaccepteerd. Daarin ligt besloten dat in dat geval aan de vergelijkbaarheid van de door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten hogere eisen mogen worden gesteld, dan in een geval waarin een dergelijk verkoopcijfer ontbreekt.

4.10 Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de objecten b-straat 1 (bouwjaar 1978), f-straat 1 en d-straat 1 reeds wat ligging betreft niet voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Verder acht het Hof het van belang dat de heffingsambtenaar de onroerende zaak niet inpandig heeft opgenomen maar alleen een geveltaxatie heeft verricht. Ook bij de referentieobjecten c-straat 1 (pand werd ten tijde van de taxatie verbouwd), e-straat 1 (taxateur is hier in het geheel niet geweest), h-straat 1 en i-straat 1 (semi-bungalow) heeft geen inpandige opname door de taxateur van de heffingsambtenaar plaatsgevonden. Nu belanghebbenden bestrijden dat deze referentieobjecten qua onderhoud en inrichting voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, heeft de heffingsambtenaar door een inpandige opname van de onroerende zaak en de betreffende door hem aangedragen referentieobjecten niettemin achterwege te laten, en zich aldus niet zelf een oordeel te vormen over de onderhoudstoestand van deze objecten, niet aannemelijk gemaakt dat deze objecten als referentieobjecten kunnen dienen ter bepaling van de gezochte WOZ-waarde van de onroerende zaak. Ook de objecten g-straat 1 (Rijksmonument), j-straat 1 (semi-bungalow, bouwjaar 1957) en k-straat 1 (vrijstaande woning, bouwjaar 1964) acht het Hof onvoldoende vergelijkbaar om als referentieobject voor de waardering van de onroerende zaak te dienen. Dit klemt te meer, nu van de onroerende zaak een in het economische verkeer – zij het een ruim anderhalf jaar na de waardepeildatum – gerealiseerde verkoopprijs bekend is.

4.11 Naar het oordeel van Hof heeft de heffingsambtenaar, bezien in het licht van hetgeen daarover is opgemerkt in de onderdelen 4.5 tot en met 4.10, de door hem vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt.

4.12 Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, LJN AU4300, BNB 2005/378).

4.13 Belanghebbenden wijzen op de door de taxateur van de Belastingdienst per 24 december 2009 voor de onroerende zaak vastgestelde waarde in het economisch verkeer en op de in 2011 gerealiseerde verkoopprijs van de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof hebben belanghebbenden daarmee de door hen bepleite waarde aannemelijk gemaakt. De door belanghebbenden overgelegde cijfers over de waardeontwikkeling van vrijstaande koopwoningen in Gelderland over de periode januari 2010-september 2011, aan de hand waarvan belanghebbenden de in september 2011 gerealiseerde verkoopprijs naar de waardepeildatum hebben gedisconteerd, zijn op zichzelf te algemeen om reeds daarom de door belanghebbenden verdedigde waarde aannemelijk te achten. Echter, die waarde vindt wel ondersteuning in de door de taxateur van de Belastingdienst in zijn taxatierapport vastgestelde waarde per 24 december 2009, welk tijdstip slechts één week voor de waardepeildatum is gelegen. De taxatie door de Belastingdienst heeft weliswaar niet plaats gevonden in het kader van een WOZ-waardering, maar het daarbij gehanteerde waardebegrip biedt in het onderhavige geval een voldoende aanknopingspunt om deze waarde nochtans mede in aanmerking te nemen. In onderling verband bezien hebben belanghebbenden daarmee de door hen verdedigde waarde aannemelijk gemaakt.

5. Proceskosten

Het Hof stelt de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand die belanghebbenden in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 944 (1. punt voor het indienen van het beroepschrift en 1. punt voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting, met een waarde per punt van € 472) voor de kosten in eerste aanleg en € 944 (1. punt voor het indienen van het hogerberoepschrift en 1. punt voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting, met een waarde per punt van € 472) voor de kosten in hoger beroep, ofwel in totaal op € 1.888.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. A.J. Kromhout, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.

De beslissing is op 4 juni 2013 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(C.E. te Brake) (M.G.J.M. van Kempen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 5 juni 2013