Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-06-2013, CA3907, 12-00594

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 12/00594

uitspraakdatum: 11 juni 2013

1.1 Het verzoek van belanghebbende om teruggaaf op de voet van artikel 19, eerste lid, aanhef en letter a, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR) van € 19.500 op aangifte voldane overdrachtsbelasting is door de Inspecteur bij beschikking afgewezen.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Inspecteur bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 augustus 2012 ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 april 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende haar directeur en haar gemachtigde, alsmede de Inspecteur.

1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.1 Belanghebbende heeft op 1 juni 2010 van A bv (hierna: A bv) de onroerende zaak aan de a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak) geleverd gekregen tegen betaling van een koopsom van € 325.000. De onroerende zaak is op het moment van levering voor een deel verhuurd aan B. Het huurcontract met B loopt tot 1 december 2010.

2.2 In de akte van levering zijn - onder meer - de volgende bepalingen opgenomen:

“Artikel 3- voortgezet gebruik/huur

1. Partijen zijn overeengekomen dat de verkoper ook na de juridische levering het verkochte blijft gebruiken tot uiterlijk éénendertig december tweeduizend elf.

2. (…)

b. (…)

Rechten en plichten van de gebruiker

Tot éénendertig december tweeduizend elf of zoveel korter dat de ontbindende voorwaarde niet is ingeroepen is verkoper voor het gebruik van het verkochte aan de koper de navolgende vergoedingen verschuldigd:

Betaling van de maandelijkse (huur-)termijn die voortvloeit uit de huurovereenkomst. (…)

Artikel 7 – slotbepaling

(…)

Teruglevering

Verkoper en koper zijn voorts overeengekomen dat koper het verkochte aan verkoper zal terug leveren, indien er zich voor éénendertig december tweeduizend twaalf de situatie zal voordoen dat er een hogere verkoopprijs bedongen kan worden bij een derde partij.

Indien voornoemde situatie optreedt, zal verkoper bij teruglevering door koper aan verkoper, aan koper uitkeren het nettoverschil in de huidige ontvangen koopsom en de te ontvangen koopsom van de derde – verkoper zal met een (door)levering aan een derde het voordeel genieten van een eerdere verbreking van de huurverplichting en voorts onder de gebruikelijke voorwaarden en bedingen die op de verkoop en levering van soortgelijke registergoederen van toepassing zijn.

In het bijzonder zijn de navolgende voorwaarden en bedingen van toepassing:

“Betaling

1. De betaling van de tegenprestatie en van de overige kosten, rechten en belastingen vindt plaats via het kantoor van de notaris.

2. X voornoemd bedingt ten behoeve van al die schuldeisers die ten tijde van de inschrijving van de akte houdende de verklaring dat de ontbindende voorwaarde is vervuld casu quo de tegenprestatie is voldaan, hypotheek op het registergoed hebben, dat A BV voornoemd aan hen rechtstreeks datgene zal voldoen, wat ertoe leidt dat de vorderingen tot zekerheid waarvoor het betreffende hypotheekrecht werd gevestigd geheel zullen zijn afgelost.

Juridische levering

X voornoemd is verplicht A BV voornoemd eigendom te leveren die:

1. onvoorwaardelijk is en niet aan inkorting, ontbinding of aan welke vernietiging dan ook onderhevig is;

2. niet is bezwaard met beslagen of hypotheken of inschrijvingen daarvan;”

Ontbindende voorwaarde

1. De onderhavige juridische levering van het verkochte geschiedt onder de ontbindende voorwaarde dat zich de hiervoor in het artikel “Teruglevering” omschreven situatie zich voordoet.

2. Op vervulling van de in lid 1 gemelde voorwaarde kan zowel de verkoper als de koper zich beroepen. (…)

3. Ingeval deze ontbindende voorwaarde wordt vervuld zal verkoper ingevolge het bepaalde in artikel 3:84, lid 4 van het Burgerlijk Wetboek weer rechthebbende zijn van het verkochte.

4. (…)

5. Vervulling van de ontbindende voorwaarde heeft geen terugwerkende kracht (artikel 3:38, lid 2 Burgerlijk Wetboek) maar wél goederenrechtelijk effect: met de vervulling van de ontbindende voorwaarde eindigen de rechten en verplichtingen van de verkoper en de koper voortvloeiende uit de onderhavige koopovereenkomsten.

(…)”

2.3 Na de levering van de onroerende zaak hebben zich kopers aangediend die bereid waren een koopsom van € 375.000 te voldoen voor de verkrijging van de onroerende zaak.

2.4 Op 28 april 2011 hebben belanghebbende en A bv ten overstaan van de notaris verklaard, dat de in de akte van levering onder het artikel “Teruglevering” omschreven situatie zich heeft voorgedaan en dat daarmee de ontbindende voorwaarde is vervuld. Daarmee is A bv weer rechthebbende tot de onroerende zaak geworden.

2.5 Eveneens op 28 april 2011 heeft A bv de onroerende zaak aan de kopers geleverd. Na verrekening van de eigenaarslasten hebben de kopers € 375.387,24 voldaan aan A bv. Op grond van het bepaalde in artikel 7 van de akte van levering (zie 2.2) heeft A bv eenzelfde bedrag aan belanghebbende voldaan.

3.1 In geschil is of belanghebbende krachtens artikel 19, eerste lid, aanhef en letter a, van de WBR recht heeft op teruggave van de door haar voldane overdrachtsbelasting. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Inspecteur beantwoordt deze ontkennend.

3.2 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.3 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de Inspecteur en toekenning van het verzoek om teruggave.

3.4 De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.1 Ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef en letter a, van de WBR wordt op verzoek teruggaaf van de belasting verleend, indien de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens wordt hersteld als gevolg van de vervulling van een ontbindende voorwaarde.

4.2 In het besluit van de staatssecretaris van Financiën van 3 mei 2005, nr. CPP2005/370M (laatstelijk herzien bij besluit van 30 augustus 2012, nr. BLKB/2012/791M, Stcrt 2012, 18286) is overwogen:

“Indien de onroerende zaak is verbeterd, verbouwd, gesloopt, verhuurd of belast met (beperkte) rechten dient de onroerende zaak te worden gewaardeerd in de nieuwe staat, dus rekening houdend met de veranderingen, echter op het tijdstip van de oorspronkelijke verkrijging. Het eventueel ontstane waardeverschil komt, voorzover sprake is van ongerechtvaardigde verrijking zoals bedoeld in artikel 6:212 van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW), voor verrekening in aanmerking.”

4.3 Belanghebbende, op wie in dezen de bewijslast rust, stelt dat door de vervulling van de ontbindende voorwaarde A bv feitelijk en rechtens in dezelfde toestand is komen te verkeren als voor de levering aan belanghebbende. Hetgeen A bv meer aan belanghebbende heeft voldaan dan de koopsom van € 325.000 is een vergoeding voor de verbouwingskosten van € 8.000 die belanghebbende aan de onroerende zaak zou verrichten, voor de transactiekosten (notaris, taxateur) ad € 8.925, de onvoorziene kosten zoals de kosten van de onderhavige procedure over de teruggaaf, en het huurgemis doordat de lopende huurovereenkomst reeds op 28 april 2011 is geëindigd terwijl deze anders tot 31 december 2011 was doorgelopen.

4.4 De Inspecteur bestrijdt dat sprake is van een herstel van de toestand van vóór de verkrijging, omdat vooraf is bepaald dat A bv het verschil tussen de van derden ontvangen koopsom en de door A bv betaalde koopsom aan belanghebbende moest voldoen. Deze betaling houdt volgens de Inspecteur geen verband met door belanghebbende gemaakte kosten of door haar geleden schade.

4.5 Tussen partijen is niet in geschil dat de eigendom bij A bv is teruggekeerd bij de ontbinding van de overeenkomst. A bv heeft bij de ontbinding naast de oorspronkelijke koopsom ook het netto-verschil, zijnde het verschil tussen de door haar ontvangen koopsom en de oorspronkelijke koopsom, aan belanghebbende betaald. Doordat dit netto-verschil aan belanghebbende ten goede is gekomen, is de waardeverandering die na de verkrijging van de onroerende zaak is ontstaan, volledig aan belanghebbende toegekomen. Als de situatie ten tijde van de verkrijging feitelijk en rechtens hersteld zou zijn, zou de waardeverandering die na de verkrijging is ontstaan, aan A bv zijn toegekomen. Nu daarvan geen sprake is, is de toestand van vóór de verkrijging van de onroerende zaak niet feitelijk en rechtens hersteld. Er is niet voldaan aan artikel 19, eerste lid, aanhef en letter a, van de WBR.

4.6 De toestand van vóór de verkrijging is te meer niet feitelijk als rechtens hersteld, omdat de onroerende zaak op het moment van verkrijging is geleverd in deels verhuurde staat - de onroerende zaak was immers deels verhuurd aan B voornoemd - en op het moment van ontbinding niet meer, zodat de teruglevering van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden in vrije staat.

4.7 Belanghebbende beroept zich voorts op het onder 4.2 genoemde besluit. Tegenover de weerspreking door de Inspecteur heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat aan de onroerende zaak door haar toedoen veranderingen zijn aangebracht die de waarde van de onroerende zaak hebben beïnvloed laat staan dat die waardeveranderingen voor verrekening in aanmerking komen. Evenmin heeft zij aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak naar de staat daarvan op het moment van ontbinding en gewaardeerd naar het tijdstip van de oorspronkelijke verkrijging, afwijkt van de oorspronkelijke koopsom van € 325.000. Het beroep op het besluit faalt daarom.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.