Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-12-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:10023, 14/00321
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-12-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:10023, 14/00321
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 23 december 2014
- Datum publicatie
- 16 januari 2015
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2014:10023
- Zaaknummer
- 14/00321
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling kantoorpand. Hof bepaalt woz-waarde in goede justitie.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 14/00321
uitspraakdatum: 23 december 2014
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 21 februari 2014, nummer Awb 13/2251 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zwolle (hierna: de heffingsambtenaar),
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 11 te [L] voor het kalenderjaar 2013 – naar de waardepeildatum 1 januari 2012 – vastgesteld op € 1.326.000. Ook is daarbij een aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag OZB gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken van de heffingsambtenaar in beroep gekomen.
Rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 21 februari 2014 het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd en de waarde van de onroerende zaak naar € 1.075.000 verminderd. De aanslag OZB is daarbij dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende heeft bij brief van 2 april 2014, ingekomen bij het Hof op 4 april 2014, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2014 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. [A], bijgestaan door [B] (taxateur).
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Feiten
Belanghebbende is (mede-)eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een rijksmonument uit circa 1900 dat als kantoorpand is ingericht. Het pand heeft vier verdiepingen en een kelder. De totale vloeroppervlakte bedraagt 1.539 m².
Ter onderbouwing van zijn standpunt omtrent de waarde heeft de heffingsambtenaar in de procedure bij de Rechtbank door [B] (WOZ-taxateur) een taxatierapport laten opstellen. In dit taxatierapport is een taxatieopbouw van de onroerende zaak en van vergelijkingspanden, alle gelegen in [L], opgenomen. De taxateur concludeert tot een waarde in het economische verkeer van € 1.075.000 per waardepeildatum 1 januari 2012. Voor zover van belang heeft de taxateur in haar taxatierapport de volgende gegevens opgenomen:
|
Adres |
Verkocht op |
Verkoop prijs in € |
Vloer Opper- vlakte in m² |
Huurwaarde per jaar in € |
Kapitalisatie factor |
Waarde in € |
|
[a-straat] 11 (kantoorpand) |
09-05-2014 |
700.000 |
1.539 |
99.550 |
10,8 |
1.075.140 |
|
[b-straat] 4 (kantoorpand) |
05-11-2011 |
765.000 |
345 |
62.450 |
13 |
763.050 |
|
[c-straat] 18 (kantoorpand) |
05-02-2009 |
1.125.000 |
642 |
76.195 |
11,3 |
861.003 |
|
[d-straat] 22 (kantoorpand) |
01-12-2010 |
1.350.000 |
580 |
93.860 |
13,5 |
1.267.109 |
|
[d-straat] 7 (woonhuis) |
02-05-2012 |
1.330.000 |
1.052 |
1.372.049 |
||
|
[a-straat] 33 (kantoorpand) |
26-08-2011 |
430.000 |
267 |
37.235 |
10,8 |
435.000 |
De onroerende zaak is op 9 mei 2014 verkocht voor € 700.000.
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012.
Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld en verwijst daarbij naar de gerealiseerde verkoopprijs in 2014.
De heffingsambtenaar verdedigt de door de Rechtbank, naar aanleiding van het in 2.2 vermelde taxatierapport, vastgestelde waarde van € 1.075.000. Ter zitting van het Hof heeft de taxateur verklaard dat ze de in 2.2 vermelde gegevens van de [d-straat] 7 en de [a-straat] 33 niet meer ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde wil aanvoeren.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 700.000.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.