Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-03-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:2261, 13/00598 en 13/00671
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-03-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:2261, 13/00598 en 13/00671
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 18 maart 2014
- Datum publicatie
- 28 maart 2014
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2014:2261
- Zaaknummer
- 13/00598 en 13/00671
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Vaststelling waarde horecapand. Goede justitie.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
nummers 13/00598 en 13/00671
uitspraakdatum: 18 maart 2014
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraken van de rechtbank Gelderland van 16 april 2013 nummer AWB 11/3080 en van 14 mei 2013 nummer AWB 12/5926, in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna:de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 87 te [L], naar de waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 750.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) vanwege het genot krachtens eigendom van de onroerende zaak, vastgesteld op € 2.043.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag voor het jaar 2011 gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 87 te [L], naar de waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 744.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB vanwege het genot krachtens eigendom van de onroerende zaak, vastgesteld op € 2.192,57.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de voor het jaar 2012 vastgestelde waarde verminderd tot € 528.000 en de aanslag voor dat jaar verminderd tot € 1.556,02.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen. De Rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep tegen de uitspraken op bezwaar voor het jaar 2011 gegrond verklaard, de vastgestelde waarde voor dat jaar verminderd tot € 528.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. De Rechtbank heeft het beroep tegen de uitspraken op bezwaar voor het jaar 2012 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaak betrekking hebben, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 februari 2014. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door [A], alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] (WOZ-taxateur). Ter zitting zijn de hoger beroepen in de zaken met de nummers 13/00598 en 13/00671 gelijktijdig behandeld.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de rond 1880 gebouwde onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 87 te [L] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is gelegen in het centrum van [L], en heeft een oppervlakte van ongeveer 102 m², bestaande uit een kelder, begane grond en een opkamer. Boven de onroerende zaak bevindt zich een appartement bestaande uit een eerste en tweede verdieping en een zolder ([a-straat] 88), dat eveneens eigendom is van belanghebbende. Het gehele pand [a-straat] 87-88 heeft de status van gemeentelijk monument.
De onroerende zaak is als horecagelegenheid verhuurd aan derden.
Tot 1 oktober 2013 vond de verhuur plaats aan [D] te [M]. Deze verhuur – destijds aangegaan door de moeder van belanghebbende – vond plaats op basis van een overeenkomst van verhuur van 28 november 1984, en werd afgesloten voor een periode van vijf jaren ingaande op 1 september 1984, met de mogelijkheid van verlenging. Van deze mogelijkheid van verlening is steeds gebruik gemaakt. In de bij deze huurovereenkomst behorende allonge is, onder meer, bepaald dat de jaarlijkse huurverhoging niet meer mag bedragen dan 5%. De huur over het jaar 2011 bedroeg voor het gehele pand € 23.780.
Omdat de exploitant van de in de onroerende zaak gevestigde horecagelegenheid met pensioen ging, heeft deze zijn onderneming overgedragen aan [E]. Deze nieuwe exploitant heeft daarbij, in overleg met [D] N.V. en belanghebbende, de huurovereenkomst van de onroerende zaak overgenomen door zelfstandig een huurovereenkomst aan te gaan met belanghebbende. Deze overeenkomst is gedateerd op 25 september 2013, en is aangegaan voor een periode van vijf jaren ingaande op 1 oktober 2013, met de mogelijkheid tot verlenging. De contractuele huur bedraagt € 21.300 per jaar, en wordt jaarlijks geïndexeerd, voor het eerst op 1 januari 2015.
In de procedure bij de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2010 op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode getaxeerd op € 528.000, en de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2011 op dezelfde basis op € 531.000.
De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de eigen huurprijs van de onroerende zaak, gelet op recente huurovereenkomsten van vergelijkingsobjecten, noch op de waardepeildatum 1 januari 2010 noch op de waardepeildatum 1 januari 2011 marktconform is. Voorts heeft Rechtbank geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2010 niet minder bedraagt dan € 528.000, en dat de heffingsambtenaar de waarde op waardepeildatum 1 januari 2011, na deze bij uitspraak op bezwaar te hebben verminderd tot € 528.000, niet te hoog heeft vastgesteld.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2010, na vermindering door de Rechtbank, te hoog is vastgesteld. Verder is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2011, na uitspraak op bezwaar, te hoog heeft vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt bovenstaande vragen bevestigend. Hij bestrijdt de vergelijkbaarheid van de door de heffingsambtenaar ter bepaling van een genormaliseerde jaarhuur gebruikte referentiepanden. Ook bestrijdt belanghebbende de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor. Daarbij wijst belanghebbende op de in het met een onafhankelijke derde overeengekomen huurcontract opgenomen huurprijs, en op in de markt gevraagde huurprijzen voor in de nabijheid van de onroerende zaak gelegen objecten. Ook wijst belanghebbende op de door hem overgelegde taxatierapporten van [F] B.V. en [G].
De heffingsambtenaar beantwoordt bovenstaande vragen ontkennend. Hij acht de door belanghebbende werkelijk ontvangen huurprijs niet marktconform. Deze kan naar zijn mening dan ook niet als uitgangspunt voor de waardering worden gebruikt. De in de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapporten vermelde huurprijzen voor referentiepanden zijn daarvoor wel goed bruikbaar, en door toepassing van een set van correctiefactoren zijn de onderlinge verschillen tussen de verschillende objecten en de onroerende zaak, naar het oordeel van de heffingsambtenaar, op een juiste en objectieve wijze in de analyse betrokken.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank, en tot vaststelling van de waarde op waardepeildatum 1 januari 2010 en van de waarde op waardepeildatum 1 januari 2011 op € 367.000 en – naar het Hof begrijpt – tot evenredige vermindering van de aanslagen OZB.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de Rechtbank.