Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-03-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:2568, 13/00090
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-03-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:2568, 13/00090
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 25 maart 2014
- Datum publicatie
- 11 april 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2014:2568
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2014:3646
- Zaaknummer
- 13/00090
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Kantoorpand. Gemeente slaagt in bewijslast.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 13/00090
uitspraakdatum: 25 maart 2014
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] NV te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 19 december 2012, nummer AWB 12/1235, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Almere (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 23 1 te [L], per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012, vastgesteld op € 2.362.000. Tegelijk met deze beschikking zijn voorts de aanslagen onroerendezaakbelasting vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 19 december 2012 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 1.918.000.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd. Het Hof rekent daartoe ook de door de gemachtigde van belanghebbende voorgedragen en overgelegde pleitnota.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 december 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door mr. [B] en drs. [C], alsmede [D] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [E].
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak [a-straat] 23 1 te [L] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 2001 gebouwd kantoorpand met parkeerkelder met 15 parkeerplaatsen, gelegen op het bedrijventerrein [F]. Het gebouw heeft een opslagruimte van 260 m² in de kelder en 1.105 m² kantoorruimte, verdeeld over drie bouwlagen. Het perceel heeft een oppervlakte van 2.219 m². Op het perceel zijn nog 16 parkeerplaatsen aangelegd.
De onroerende zaak wordt binnen concernverband door belanghebbende verhuurd.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak. Het geschil spitst zich toe op de vraag welke kapitalisatiefactor in aanmerking moet worden genomen bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak moet worden berekend met een kapitalisatiefactor van 7,9. De door de heffingsambtenaar aangedragen huurgegevens zijn niet bruikbaar en betreffen niet vergelijkbare objecten. Bij de berekening van de huurwaardekapitalisatiefactor neemt de heffingsambtenaar niet de juiste uitgangspunten in acht. Met name gaat de heffingsambtenaar – ten onrechte – uit van een te lage rendementseis en risico-opslag, een niet-reële ontwikkeling van de exploitatielasten en een oneindig lange levensduur.
De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de waarde van de onroerende zaak door de Rechtbank, conform het door hem in het verweerschrift in eerste aanleg ingenomen standpunt, terecht is verminderd en nader is vastgesteld op € 1.918.000. Hij verwijst naar het door hem overgelegde taxatierapport. De daarin vastgestelde waarde is vastgesteld met inachtneming van een kapitalisatiefactor die is berekend overeenkomstig de uitgangspunten in de Taxatiewijzer en kengetallen, Deel 24, Huurwaardekapitalisatie, die is uitgegeven door de VNG (hierna: de Taxatiewijzer).
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 1.572.291.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.