Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-03-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:2581, 13/00707
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-03-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:2581, 13/00707
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 25 maart 2014
- Datum publicatie
- 11 april 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2014:2581
- Zaaknummer
- 13/00707
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Woning. Hof bepaalt waarde in goede justitie.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 13/00707
uitspraakdatum: 25 maart 2014
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de erven van [X] te [Z] (hierna: belanghebbenden)
en het incidentele hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Wijchen (hierna: de heffingsambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 16 mei 2013, nummer AWB 12/6446, in het geding tussen belanghebbenden en de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 8 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 463.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts aan belanghebbenden de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 (OZB) opgelegd ten bedrage van € 449.
Op het bezwaarschrift van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en – naar het Hof begrijpt – de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbenden zijn tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 16 mei 2013 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 440.000, de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbenden tot een bedrag van € 944 en gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbenden betaalde griffierecht van € 42 vergoedt.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbenden hebben het incidentele hoger beroep van de heffingsambtenaar beantwoord.
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 februari 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr.drs. [A], als de gemachtigde van belanghebbenden, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] (WOZ taxateur).
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
[D] was zonder huwelijkse voorwaarden gehuwd met [X]. De heer [X] is op 3 april 2011 overleden. De heer [X] was eigenaar van, en was woonachtig in, de woning aan de [a-straat] 8 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De helft van de onroerende zaak behoorde tot de nalatenschap van de heer [X]. De andere helft van de onroerende zaak behoorde krachtens huwelijksvermogensrecht tot het vermogen van [D]. De erven van [X] zijn [D] voornoemd, een zoon, [E] (hierna: de zoon) en een dochter, [F] (hierna: de dochter en tezamen de belanghebbenden).
De onroerende zaak betreft een in het jaar 1935 gebouwd achterhuis (een voormalige stal en schuur) behorend tot een boerderij. In 1994 is het achterhuis verbouwd tot een twee-onder-één-kapwoning met erf, tuin, ondergrond en garage/berging.
De gehele benedenverdieping en een groot deel van de eerste verdieping zijn sedert de verbouwing als woonruimte ingericht.
Een gedeelte van de eerste verdieping en de gehele tweede verdieping zijn niet verbouwd en vertonen nog kenmerken van de toenmalige schuur.
De onroerende zaak heeft een inhoud van 690 m³. De tot de onroerende zaak behorende kavel heeft een oppervlakte van 1.180 m².
De onroerende zaak is nabij een hoogspanningsleiding gelegen (circa 500 meter afstand). Aan de achterzijde van de onroerende zaak (op circa 200 meter) zijn twee omvangrijke loodsen geplaatst die bij derden in gebruik zijn als opslag- en stallingsruimte.
Het dak aan de achterzijde van de onroerende zaak vertoont verzakkingen.
In verband met de verkoop van de onroerende zaak aan de zoon, die sedert 1997 een voorkeursrecht tot koop van de onroerende zaak had, is een taxatierapport opgemaakt door [G], welk rapport is gedagtekend op 30 maart 2012. [G] heeft de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per 27 maart 2012 gewaardeerd op € 345.000. Bij brief van 8 december 2012 heeft [G], voor zover hier van belang, verklaard dat op basis van de gemiddelde prijsontwikkeling in de periode 1 januari 2011 tot 27 maart 2012 de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 volgens hem een waarde heeft van € 360.000.
Bij notariële akte van levering van 14 mei 2012 is de onroerende zaak geleverd aan de zoon voor een bedrag van € 324.000.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012, vastgesteld op € 463.000.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar deze vastgestelde waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Het hiertegen ingestelde beroep van belanghebbenden is door de Rechtbank bij uitspraak van 16 mei 2013 gegrond verklaard. De Rechtbank heeft de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot een waarde van € 440.000. Hiertegen zijn zowel belanghebbenden als de heffingsambtenaar in hoger beroep gekomen.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 te hoog heeft vastgesteld.
Belanghebbenden beantwoorden deze vraag bevestigend. Zij verdedigen een waarde per waardepeildatum 1 januari 2011 van € 355.000. Belanghebbenden wijzen daarbij op een door [H] (WOZ taxateur) op 21 juni 2013 opgemaakt taxatierapport. In het taxatierapport heeft [H] de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum vastgesteld op € 355.000.
De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend. Hij verwijst daartoe naar een door [C] (WOZ taxateur) op 9 augustus 2013 opgemaakt taxatierapport van de onroerende zaak. Deze heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum getaxeerd op € 463.000.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze betrekking heeft op de vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot een waarde van € 355.000. Voorts verzoeken belanghebbenden de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbenden gemaakte taxatiekosten ad € 242 inclusief omzetbelasting alsmede de door hen gemaakte proceskosten in hoger beroep.
De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot bevestiging van de uitspraken op bezwaar.