Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-04-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:2900, 13/00499
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-04-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:2900, 13/00499
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 8 april 2014
- Datum publicatie
- 18 april 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2014:2900
- Zaaknummer
- 13/00499
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Waardevaststelling woning. Invloed bodemverontreiniging.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 13/00499
uitspraakdatum: 8 april 2014
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Nederland van 7 maart 2013, nummer AWB ZWO 12/2237, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zwartewaterland (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 9 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 298.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting 2012 (OZB) van de gemeente Zwartewaterland opgelegd ten bedrage van € 289,95.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 280.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen. De rechtbank Oost-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 7 maart 2013 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 december 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en mr. [A], als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] (WOZ-taxateur) en [D] (milieubeleidsmedewerker bij de gemeente Zwartewaterland).
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 9 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak, een twee-onder-één-kapwoning, is gebouwd in 1989 en heeft een inhoud van 486 m³. De onroerende zaak beschikt over twee dakkapellen en een tuinhuis. De kaveloppervlakte bedraagt 323 m³. Belanghebbende heeft de woning in 1998 gekocht voor een bedrag van fl. 250.000.
De onroerende zaak is gelegen op de plaats van een voormalig, zogenaamd “wiel” (een water) dat later is volgestort met huisafval (hierna: de stortplaats) en vervolgens is afgedekt.
In het rapport van het Verkennende bodemonderzoek [a-straat] 9 te [Z] van 28 januari 1998, opgesteld door [E] is met betrekking tot mogelijke bodemverontreiniging van het perceel van de onroerende zaak het volgende opgemerkt:
“(…)
6. Conclusies en aanbevelingen
Naar aanleiding van de resultaten van het verkennend onderzoek worden de volgende conclusies getrokken.
grond
bovengrond
In de bovengrond, (0.00-0.50 m-mv), bovengrondmonster MMB, bevat een licht verhoogd gehalte polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK).
De overige onderzochte parameters zijn niet verhoogd aangetoond.
Ondergrond
De ondergrond, (0.50-2.00 m-mv), ondergrondmengmonster MMO bevat een sterk verhoogd gehalte koper, lood en zink (zware metalen) en licht verhoogd gehalte cadmium, kwik en nikkel (zware metalen) en minerale olie.
De overige onderzochte parameters zijn niet in verhoogde mate aangetoond.
Gezien de relatief grote diepte van de verontreinigde stortlaag, ca. 0.90-1.30 m-mv, is er geen direct dermaal contact mogelijk. Directe humane risico’s zijn hierdoor niet te verwachten.
Grondwater
In het grondwater, ter plaatse van peilbuis Pb7 (boring 7), is een licht verhoogd gehalte chroom (zware metalen) en benzeen (vluchtige aromaten) aangetoond.
Gezien de lage concentraties zware metalen, vindt er blijkbaar geen of nauwelijks uitloging plaats van zware metalen uit de verontreinigde stortlaag naar het freatisch grondwater. Hierdoor is het verspreidingsrisico gering.
algemeen
Gezien de relatief grote diepte van de verontreinigde stortlaag zijn geen directe humane risico’s te verwachten. Indien de afdeklaag, de bovengrond, wordt verwijderd, en er direct contact plaatsvindt zijn er mogelijk humane risico’s te verwachten. Bij direct contact dienen veiligheidsmaatregelen in acht te worden genomen.
Gezien het geringe uitlooggedrag van de stortlaag zijn de verspreidingsrisico’s gering.
Gezien de aard van de verhoogd aangetoonde stoffen is de ondergrond is deze niet meer geheel als multifunctioneel te beschouwen. Indien bij bouwwerkzaamheden grond vrijkomt dient dit in overleg met de gemeente naar een geschikte locatie te worden afgevoerd.”
In zijn verweerschrift in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar de volgende informatie, verkregen van het team Milieu van de gemeente Zwartewaterland, aangehaald:
“In het kader van den landelijk project Nazorg Voormalige Stortplaatsen ( NAVOS) zijn er in opdracht van de provincie Overijssel enkele bodemonderzoeken uitgevoerd. Uit deze onderzoeken blijkt dat er geen sprake is van een bodemverontreiniging. Zowel in de afdeklaag als in het grondwater zijn geen verhoogde waarden aangetroffen die wijzen op een ernstige bodemverontreiniging. Van het stortmateriaal zelf is geen inventarisatie of analyse gemaakt. In de rapportage is opgenomen dat de deklaag van 1 meter dikte aanwezig is op circa 80% van de stort. Voor de betreffende percelen is er geen reden om aan te nemen dat de bodem is verontreinigd, immers geeft het NAVOS onderzoek een redelijk beeld van de aangetroffen concentraties onderzochte stoffen in en rondom de voormalige stort van zowel de bodem als het grondwater. Er is voor de bestaande situatie geen saneringsverplichting op de locatie. Ook hoeven er geen maatregelen getroffen te worden. (…)
De fysieke kwaliteit, de juridische kwaliteit en deels de financiële kwaliteit geven geen aanleiding voor een waardevermindering van het perceel. Bij de financiële kwaliteit is wel een kanttekening te plaatsen. Immers wordt de verkoop van een perceel belast met het stigma-effect (psychologische smet van bodemverontreiniging). Dat stigma effect kan een waardedrukkend effect hebben. Dit effect kan benadrukt worden door de aandacht die de media kan geven over een bepaalde locatie, waar wel sprake is van een ernstige bodemverontreiniging. (…)
Het aanwezige stortmateriaal kan beperkingen geven indien er in de bodem wordt gegraven dan wel er een voornemen is om te gaan bouwen. (…)”
De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de onroerende zaak, gelet op de informatie van het team Milieu, voldoende rekening heeft gehouden met de bodemverontreiniging van het perceel. Voorts heeft Rechtbank geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2011, na deze bij uitspraak op bezwaar te hebben verminderd tot € 280.000, niet te hoog is vastgesteld.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 280.000 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, de uitspraken van de heffingsambtenaar en – zo begrijpt het Hof belanghebbende – tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 215.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.