Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-04-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:3168, 13/00679 t/m 13/00686
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-04-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:3168, 13/00679 t/m 13/00686
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 15 april 2014
- Datum publicatie
- 25 april 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2014:3168
- Zaaknummer
- 13/00679 t/m 13/00686
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Waardevaststelling kantoorpanden. Waardebepaling in goede justitie door het hof.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummers 13/00679 t/m 13/00686
uitspraakdatum: 15 april 2014
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
Stichting [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland, van 16 mei 2013, nummers AWB 12/2174, 12/2175, 12/2177 t/m 12/2181 en 12/2183 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Rivierenland (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de volgende onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012, als volgt vastgesteld.
Beschikte waarde Na uitspraak op bezwaar
[a-straat] 13a te [L] € 1.455.000 € 1.455.000
[b-straat] 15 te [M] € 602.000 € 448.000
[b-straat] 17 te [M] € 604.000 € 450.000
[c-straat] 21 te [L] € 100.000 € 75.000
[c-straat] 25 te [L] € 100.000 € 75.000
[c-straat] 27 te [L] € 100.000 € 75.000
[d-straat] 1 te [N] € 510.000 € 168.000
[e-straat] 22 te [M] € 686.000 € 580.000
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslagen met betrekking tot de onroerende zaak [a-straat] 13a te [L] gehandhaafd en de vastgestelde waarde van de overige onroerende zaken zoals hierboven weergegeven verlaagd, alsmede de opgelegde aanslagen.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank), de uiteindelijke opvolger van de rechtbank Arnhem, heeft het beroep bij uitspraak van 16 mei 2013 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 maart 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] namens belanghebbende, bijgestaan door mr. [B] en drs. [C], alsmede [D] en [E] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [F] (taxateur).
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaken. De onroerende zaken zijn alle kantoorpanden.
De heffingsambtenaar heeft met betrekking tot de onroerende zaken taxatierapporten laten opstellen door [F] (hierna: de taxateur). De waarde van de onroerende zaken is vastgesteld met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: hwk). De taxateur komt tot een waarde in het economische verkeer (hierna: wev) van € 1.461.000 voor de [a-straat] 13a te [L] en een waarde van € 168.500 van de onroerende zaak [d-straat] 1 te [N]. De in de rapporten getaxeerde waarde van de overige onroerende zaken is gelijk aan de waarden zoals die zijn vastgesteld in de respectievelijke uitspraken op bezwaar. De taxateur heeft in de rapporten verder de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, Wet WOZ (hierna: gvw) van de onroerende zaken getaxeerd.
Belanghebbende heeft rapporten laten opstellen door de deskundige drs. [C] (hierna: [C]). In deze rapporten wordt een andere (lagere) kapitalisatiefactor en gvw bepleit.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaken. Het geschil spitst zich toe op de vraag welke kapitalisatiefactor in aanmerking moet worden genomen bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaken met behulp van de hwk. Daarbij is de huurwaarde van de onroerende zaken tussen partijen niet in geschil en evenmin het feit dat de kapitalisatiefactor – bij gebrek aan voldoende vergelijkbare marktgegevens - bepaald dient te worden met de bottom-up-methode. Partijen verschillen van mening omtrent de juiste toepassing van deze bottom-up-methode. Verder is tussen partijen de gvw van de onroerende zaken in geschil. De heffingsambtenaar bepleit een wev van de onroerende zaken volgens de hwk zoals bepaald in de respectievelijke uitspraken op bezwaar en – op basis van de taxatierapporten van de taxateur - een gvw van de onroerende zaken zoals hieronder weergegeven. Belanghebbende bepleit een wev van de onroerende zaken zoals hieronder weergegeven en voorts een lagere gvw dan de door haar bepleite wev van de onroerende zaken. Voor beide standpunten wijst zij op de uitkomsten in de rapporten die opgesteld zijn door [C].
wev volgens gvw volgens
belanghebbende heffingsambtenaar
[a-straat] 13a te [L] € 1.214.815 € 1.691.000
[b-straat] 15 te [M] € 370.727 € 415.000
[b-straat] 17 te [M] € 371.768 € 416.000
[c-straat] 21 te [L] € 64.292 € 82.000
[c-straat] 25 te [L] € 64.292 € 82.000
[c-straat] 27 te [L] € 64.292 € 82.000
[d-straat] 1 te [N] € 148.230 € 224.000
[e-straat] 22 te [M] € 509.161 € 871.000
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarden zoals door haar bepleit.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.