Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-04-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:3219, 13/00635 en 13/00636
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-04-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:3219, 13/00635 en 13/00636
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 23 april 2014
- Datum publicatie
- 28 april 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2014:3219
- Zaaknummer
- 13/00635 en 13/00636
Inhoudsindicatie
In hoger beroep is in geschil of de waarden van de onroerende zaken, na de vermindering in eerste aanleg, op een te hoog bedrag zijn vastgesteld.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummers: 13/00635 en 13/00636
uitspraakdatum: 23 april 2014
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V. gevestigd te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 7 mei 2013, nummers AWB 11/2982 en 11/2983, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen (hierna: de Heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 28 en [a-straat] 30 te [L] (hierna: de onroerende zaak, de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op respectievelijk € 2.446.000 en € 3.232.000 (hierna: de beschikkingen).
Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt de ter zake van het gebruik van de onroerende zaken voor het jaar 2011 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen ten bedrage van respectievelijk € 6.237,30 en € 8.241,60 (gebruikersbelasting).
Bij uitspraak van 27 oktober 2011 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Groningen, nadien opgegaan in rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 7 mei 2013 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 28 nader vastgesteld op € 2.390.000 en van de onroerende zaak [a-straat] 30 nader vastgesteld op € 3.030.000. Verder heeft de Rechtbank de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende en gelast dat de heffingsambtenaar de van belanghebbende geheven griffierechten vergoedt.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaak betrekking hebben alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 februari 2014 te Leeuwarden. Daar zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende [A] en de gemachtigde mr. [B]. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [C] en [D], taxateur.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaken, te weten [a-straat] 28 en [a-straat] 30 te [L]. Beide onroerende zaken hebben de status van rijksmonument en zijn gelegen op een A1-locatie. De onroerende zaak [a-straat] 28 bestaat uit een parterre met een winkelruimte en opslag. De kelder en de eerste en tweede verdieping zijn in gebruik als opslagruimte. De onroerende zaak [a-straat] 30 heeft een (afsluitbare) inlooppui met etalages en winkelruimte in het souterrain en de eerste verdieping. De kelder, de eerste en de tweede verdieping zijn in gebruik als opslagruimte en op de eerste verdieping is een kantine. Belanghebbende gebruikt de winkelruimten voor de verkoop van schoenen.
De waarde van de onroerende zaak [a-straat] 28 is door [D], WOZ-taxateur o.z. (hierna: de taxateur), getaxeerd op € 2.446.000. De onroerende zaak [a-straat] 30 is door de taxateur getaxeerd op € 3.232.000. Van beide taxaties is op 13 januari 2012 een taxatierapport opgemaakt.
De taxatierapporten bevatten een opgave van dezelfde vergelijkingsobjecten. Twee vergelijkingsobjecten zijn verkocht. Ter zake van deze objecten is in de taxatierapporten, samengevat, het volgende vermeld:
Vergelijkingsobject Verkoopdatum Primaire opp. Gean. Kapitalisatie
Verkoopprijs prim. huur factor
[a-straat] 39 1 mei 2009 98 m2 € 2.000/m2 19,3
€ 3.783.700
[a-straat] 15&17 15 mei 2009 36 en 68 m2 € 1.912/m2 16,4
€ 3.750.000 tot. 104 m2
De verkoop van [a-straat] 39 was inclusief [b-straat] 40 tot en met 44 en [c-straat] 2 voor € 8.283.700. Deze panden zijn nadien doorverkocht voor € 4.500.000. De verkoop van [a-straat] 15&17 was inclusief [d-straat] 6C. De taxateur heeft het verkoopcijfer met de WOZ-waarde van dit pand verminderd.
Vijf vergelijkingsobjecten zijn verhuurd. Ter zake van deze objecten is in het taxatierapport, samengevat, het volgende vermeld:
Vergelijkingsobject Verhuurdatum Primaire opp. Geanalyseerde
Verhuurprijs primaire huur
[a-straat] 31 1 oktober 2010 93 m2 € 1.989/m2
€ 185.000
[a-straat] 5 1 september 2010 31 m2 € 1.935/m2
€ 60.000
[a-straat] 52-1 1 september 2009 133 m² € 1.842/m2
€ 245.000
[a-straat] 32 1 april 2010 63 m² € 1.667/m2
€ 105.000
[a-straat] 38 15 maart 2010 92 m² € 1.739/m2
€ 160.000
Na afloop van de zitting in eerste aanleg op 15 juni 2012 hebben partijen overeenstemming bereikt over de volgende onderdelen:
- -
-
kapitalisatiefactor: [a-straat] 28; 14,5 en [a-straat] 30; 13,9.
- -
-
de te hanteren oppervlakte en verdeling daarvan van beide objecten, behoudens voor zover het betreft de inlooppui;
- -
-
en de afwaardering en differentiatie van de winkelruimte van [a-straat] 30, het souterrain en de 1e verdieping.
De heffingsambtenaar heeft bij brief van 16 november 2012 de volgende - gecorrigeerde - huurtransacties ingebracht:
- [a-straat] 5, ingangsdatum 1 september 2005, huursom € 60.000, frontbreedte 3,1, primaire oppervlakte 30,59, totale oppervlakte 89,35 en geanalyseerde primaire huur € 1.961.
- [a-straat] 22, ingangsdatum 1 februari 2009, huursom € 258.000, frontbreedte 5,4, primaire oppervlakte 144,17, totale oppervlakte 338,41 en geanalyseerde primaire huur € 1.789.
- [a-straat] 31, ingangsdatum 1 oktober 2009, huursom € 175.000, frontbreedte 3,85, primaire oppervlakte 97,37, totale oppervlakte 351,57 en geanalyseerde primaire huur € 1.900.
- [a-straat] 52-1, ingangsdatum 1 september 2009, huursom € 245.000, frontbreedte 6, primaire oppervlakte 133,1, totale oppervlakte 199 en geanalyseerde primaire huur € 1.841.
- [a-straat] 32, ingangsdatum 1 april 2010, huursom € 105.000, frontbreedte 3,6, primaire oppervlakte 63,35, totale oppervlakte 170 en geanalyseerde primaire huur € 1.657.
- [a-straat] 38, ingangsdatum 15 maart 2010, huursom € 160.000, frontbreedte 5, primaire oppervlakte 92,65, totale oppervlakte 347 en geanalyseerde primaire huur € 1.698.
De gemiddelde primaire huur heeft de taxateur berekend op € 1.800. Uitgaande van deze huur heeft de taxateur voor de onroerende zaak [a-straat] 28 met een totale oppervlakte van 291,52m², een totale primaire oppervlakte van 91,60 m², en een kapitalisatiefactor van 14,5 een totale waarde berekend van € 2.390.656, en een WOZ-waarde van € 2.390.000. Voor de onroerende zaak [a-straat] 30 met een totale oppervlakte van 639,205 m², een totale primaire oppervlakte van 130,57 m², en een huurprijs van € 1.725 per m² (afnemende meeropbrengst van meer primaire m²), en een kapitalisatiefactor van 13,9 heeft de taxateur een totale waarde, na een correctie van € 100.000, berekend van € 3.030.724, en een WOZ-waarde van € 3.030.000.
De Rechtbank heeft in de bestreden uitspraak geoordeeld dat de heffingsambtenaar voormelde waarden aannemelijk heeft gemaakt.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In hoger beroep is in geschil of de waarden van de onroerende zaken, na de vermindering in eerste aanleg, op een te hoog bedrag zijn vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Zij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarden van de onroerende zaken. Belanghebbende stelt daartoe onder meer dat de werkelijk betaalde huurprijzen voor beide onroerende zaken in aanmerking moet worden genomen, dat de vergelijkingsobjecten voor een deel niet goed vergelijkbaar zijn, dat de status van rijksmonument waardedrukkend is en dat de inlooppui van [a-straat] 30 ten onrechte als winkelruimte is gewaardeerd. Belanghebbende bepleit voor [a-straat] 28 een waarde van ten hoogste € 2.050.000, en voor [a-straat] 30 een waarde van ten hoogste € 1.973.000.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.