Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-05-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:3717, 13/00607
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-05-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:3717, 13/00607
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 7 mei 2014
- Datum publicatie
- 16 mei 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2014:3717
- Zaaknummer
- 13/00607
Inhoudsindicatie
Waardering voetbalstadion. Gecorrigeerde vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde ? Uitsluitende doel winst behalen?
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
nummer 13/00607
uitspraakdatum:7 mei 2014
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 16 mei 2013, nummer ZUT 11/1635 WOZ, in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Doetinchem (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
Bij beschikking is ten aanzien van belanghebbende de waarde van het object [a-straat] te [Z] voor het kalenderjaar 2010, naar de waardepeildatum 1 januari 2009, vastgesteld op € 7.442.000. Daarbij is ter zake van het object voorts aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (OZB) van de gemeente Doetinchem opgelegd.
De vastgestelde waarde en de aanslag OZB zijn, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, door de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar gehandhaafd.
Het door belanghebbende tegen deze uitspraken op bezwaar ingestelde beroep is door de Rechtbank ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (hierna: het Hof). De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoort, naast voormelde stukken, voorts het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgehad op 27 maart 2014 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord: [A] namens belanghebbende alsmede mr. [B], [C] en [D] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.
Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd en voorgedragen.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
2 Feiten
Belanghebbende is op 14 december 2007 opgericht door de Vereniging [E] (hierna: de Vereniging) en door de vennootschap [F] B.V. (hierna: [F]). De Vereniging bezit 1.620 cumulatief preferente aandelen in belanghebbende en [F] 180 gewone aandelen. [F] heeft de doorslaggevende zeggenschap in belanghebbende. De bestuurders van belanghebbende zijn [A], [G] en [H]. Belanghebbende heeft volgens haar statuten onder meer ten doel de exploitatie van een voetbalstadion met alle bijbehorende commerciële en non-commerciële activiteiten.
De Vereniging bezit 100% van de certificaten van de aandelen A in de vennootschap [I] B.V. (hierna: [I]). De Stichting [J] (hierna: de Stichting) bezit één aandeel B in [I]. De Vereniging heeft ten doel het verwerven en behouden van alle (certificaten van) aandelen A in [I] en het bevorderen van het voetbal en sport in het algemeen, alsmede het bewaken van het erfgoed, de tradities en waarden van de voetbalorganisatie [K] en het bewaken en in ere houden van de naam en het goede imago van (de voetbalorganisatie) [K]. De Vereniging tracht dit doel onder meer te bereiken door het in stand houden van de benodigde accommodaties.
Bestuurders van [F] zijn de bestuurders van belanghebbende, te weten [A], [G] en [H]. Laatstgenoemde is tevens bestuurder van de Stichting. De drie genoemde bestuurders van belanghebbende zijn voorts commissaris van [I]. In totaal heeft [I] acht commissarissen. Genoemde [G] bezit (middellijk) certificaten van aandelen in [F]. Ruim 34% van de certificaathouders van [F] zijn ook (financieel) betrokken bij de Stichting.
De Vereniging bezat sinds 1998 de eigendom van op- en onderstallen behorende bij, kort gezegd, het aan de [a-straat] te [Z] gelegen voetbalstadion ‘[L]’ (hierna: het voetbalstadion). Voorts bezat de Vereniging het zakelijke recht van erfpacht met betrekking tot de bij het voetbalstadion behorende grond. De eigendom van deze grond behoorde toe aan de gemeente Doetinchem. De jaarlijkse door belanghebbende aan de gemeente verschuldigde canon beliep een bedrag van fl. 100 per jaar. De Vereniging verhuurde het voetbalstadion aan [I].
De gemeente Doetinchem heeft zich in 2003 borg gesteld voor door de Vereniging bij de N.V. Bank Nederlandse Gemeenten (hierna: BNG) aangegane geldleningen.
In 2006 was de financiële situatie van de Vereniging en [I] slecht. In verband hiermee zijn gesprekken met de gemeente Doetinchem gevoerd. In een verslag van een op 31 maart 2006 gehouden bespreking – waarbij [A] aanwezig was – is onder meer vermeld:
“(…) dat de gemeente grote zorgen heeft over de financiële situatie. Uit hoofde van de borgstelling en als crediteur. (…) Duidelijk is in ieder geval dat de gemeente niet aangesproken wil worden op de borgstelling van de BNG-lening en dat [K] ernaar streeft om te komen tot een sluitende exploitatie. De heer [A] benadrukt dat [K] de opdracht heeft om een sluitende exploitatie te hebben met ingang van het seizoen 2006/2007. Er is echter nog wel een liquiditeitsprobleem vanuit het verleden.
Hij wil nogmaals het voorstel aan de orde stellen van de verkoop van de ondergrond van het stadion. Het bestuur is met enkele leden van het spelersfonds in gesprek, die mogelijk de eigendom van het stadion willen overnemen van [K]. Zij doen dit uit betrokkenheid bij de vereniging en niet direct om rendement op hun investering te krijgen. Wel willen zij zekerheid hebben voor het geval dat het toch mis zou gaan met [K]. Hiervoor is het nodig dat de ondergrond ook in eigendom komt van de financier. Bij de overdracht van het stadion, wordt de lening bij de BNG afgelost en is de gemeente bevrijd van haar borgstelling. (…) De heer [M] benadrukt dat de financiers in eerste instantie supporters zijn die de vereniging willen helpen en niet de intentie hebben om het stadion af te breken en de gronden te gaan ontwikkelen.”.
Bij brief van 21 april 2006 heeft de gemeente Doetinchem de Verenging bericht dat zij – onder voorwaarden – wil meewerken aan de verkoop van de ondergrond van het voetbalstadion.
In november 2007 heeft een ambtenaar van de gemeente Doetinchem een voorstel tot een besluit van het college van B&W van de gemeente Doetinchem opgesteld, waarin wordt verzocht in te stemmen met een conceptovereenkomst tot verkoop van de ondergrond van het voetbalstadion aan de Vereniging. In het voorstel van het college van B&W is onder meer de volgende toelichting opgenomen:
“Inleiding
Op 22 maart 2007 heeft de gemeenteraad de kaders aangegeven waarbinnen uw college over kon gaan tot verkoop van de ondergrond van het stadion [L] aan de [K]. Deze kaders zijn:
-
De gemeente verkoopt aan de [K] de ondergrond van het stadion [L];
-
De [K] verkoopt het stadion [L] met de ondergrond aan een groep investeerders
-
Betaling door de gemeente aan de nieuwe eigenaar van het stadion van een bedrag van € 750.000 voor de feitelijke overname van de borgstelling van de lening van de BNG aan [K].
-
Volledige aflossing door [K] van de lening van de BNG met een hoofdsom van € 4.500.000 (…) wat leidt tot een document van de BNG waaruit blijkt dat de gemeente is bevrijd van de borgstelling voor die lening.
-
De gemeente zal zich maximaal (…) inspannen voor een wijziging van het bestemmingsplan voor woningbouw, ingeval [K] geen gebruik meer maakt van het stadion [L].
-
Betaling door [K] aan de gemeente van alle openstaande vorderingen van de gemeente op [K].”.
De koopovereenkomst inzake ‘de grond stadion [L]’ tussen de gemeente Doetinchem, de Vereniging en belanghebbende is op 27 december 2007 getekend. De koopovereenkomst behelst onder meer het volgende:
“(…)
In overweging nemende dat:
-
de Gemeente eigenaar is van na te noemen perceel grond aan de [a-straat] te [Z];
-
[K] van de Gemeente een recht van erfpacht heeft op bedoeld perceel, onder meer recht gevende op het gebruik van een voetbalstadion;
-
de Gemeente in het kader van onder meer de financiering van het stadion borg staat voor na te noemen schulden van [K];
-
e Gemeente wenst te worden ontslagen uit de aansprakelijkheden op grond van die borgstellingen;
-
[X] [Hof: belanghebbende] in beginsel bereid is gebleken het stadion over te nemen van [K], onder betaling van een zodanige koopsom dat [K] haar na te melden schulden kan voldoen;
-
[X] daaraan de voorwaarde verbindt dat de Gemeente aan [X] een financiële bijdrage levert, welke voorwaarde Gemeente enkel en alleen bereid is te vervullen om op die wijze te kunnen worden bevrijd van de risico’s uit bedoelde borgstellingen;
-
[X] voorts de voorwaarde heeft gesteld dat de Gemeente te zijner tijd medewerking verleent aan verwezenlijking van een woonbestemming op de locatie;”.
De blote eigendom van de (onder)grond van het voetbalstadion is door de gemeente voor een bedrag van € 2.250 verkocht aan de Vereniging die vervolgens op haar beurt de volle eigendom van de grond en het stadion heeft doorverkocht aan belanghebbende voor een koopsom van € 7.503.320.
Belanghebbende is gefinancierd door een lening van en een rekening-courantkrediet bij een bank (in totaal € 4.500.000) en door 12 vennootschappen en één privépersoon (gezamenlijk € 3.482.000). Vier hiervan zijn ook certificaathouder van [F].
Belanghebbende heeft het voetbalstadion voor de duur van 10 jaren verhuurd aan [I]. De huursom voor het voetbalstadion (en een bijbehorende woning) bedraagt € 550.000 per jaar en dient jaarlijks vooruit te worden voldaan door [I]. De exploitatie van het voetbalstadion en de onderhoudskosten ervan komen voor rekening van [I]. De resultaten van belanghebbende zijn, na een gering aanloopverlies in 2008, in de jaren 2009 en volgende positief.
[I] heeft plannen te verhuizen naar een nieuw – aan de eisen van de tijd aangepast – voetbalstadion. Tot dusver zijn die plannen niet gerealiseerd.
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende de waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) van het voetbalstadion voor het jaar 2010, naar de waardepeildatum 1 januari 2009, vastgesteld op € 7.442.000. Daarbij is de heffingsambtenaar ervan uitgegaan dat bij de waardering van het onderhavige voetbalstadion moet worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar is ongegrond verklaard door de heffingsambtenaar.
De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar in het gelijk gesteld. De Rechtbank heeft het betoog van belanghebbende dat te dezen dient te worden uitgegaan van de bedrijfswaarde (van € 2.935.160) verworpen.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
Tussen partijen is in geschil of de door de heffingsambtenaar voor het voetbalstadion vastgestelde waarde van € 7.442.000 per waardepeildatum 1 januari 2009 te hoog is. Meer in het bijzonder houdt partijen verdeeld of te dezen moet worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde, zoals de heffingsambtenaar betoogt, dan wel van de (lagere) bedrijfswaarde, zoals belanghebbende bepleit.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak van de Rechtbank, die van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 2.935.160.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.