Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-05-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:4214, 13/00882
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-05-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:4214, 13/00882
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 20 mei 2014
- Datum publicatie
- 30 mei 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2014:4214
- Zaaknummer
- 13/00882
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Waarde woning Gemeente slaagt niet in bewijslast, belanghebbende wel.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 13/00882
uitspraakdatum: 20 mei 2014
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
erven [X] te [Z] (hierna: belanghebbenden)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 3 juli 2013, nummer AWB 13/625, in het geding tussen belanghebbenden en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zwolle (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), ten name van [A], de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 17 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het kalenderjaar 2012, vastgesteld op € 383.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 282.000.
Belanghebbenden zijn tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 3 juli 2013 ongegrond verklaard.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Met dagtekening 4 april 2014, ingekomen ter griffie van het Hof op 7 april 2014, hebben belanghebbenden een nader stuk ingezonden.
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 april 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [B], als de gemachtigde van belanghebbenden, alsmede [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] (WOZ-taxateur).
De gemachtigde van belanghebbenden heeft een pleitnota overgelegd.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Mevrouw [X] is op 1 juli 2012 overleden. Mevrouw [X] was eigenaresse en bewoonster van het object [a-straat] 17 te [Z] (hierna: de onroerende zaak).
De onroerende zaak betreft een twee-onder-één-kap-woning uit 1920, bestaande uit een woning (359 m³) en een vrijstaande berging (40 m³), gelegen op een perceel met een kaveloppervlakte van 425 m².
In opdracht van belanghebbenden heeft [E], werkzaam voor [F] bv te [L] op 3 juli 2012 een taxatie van de onroerende zaak uitgevoerd en op 6 juli 2012 een waardeverklaring ten behoeve van de verkoop van de onroerende zaak door de erfgenamen afgegeven. Volgens de waardeverklaring bedroeg de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per 6 juli 2012 € 225.000.
De onroerende zaak is in augustus 2012 door [G] te [Z] ten verkoop aangeboden voor een vraagprijs van € 249.000 kosten koper. Van een potentiële koper hebben belanghebbenden een bod gehad van € 230.000. Het bod is echter ingetrokken door de potentiële koper omdat hij geen financiering kon krijgen voor de aankoop van de onroerende zaak. Na een bouwtechnische keuring, uitgevoerd in opdracht van een daaropvolgende gegadigde voor de onroerende zaak, waarbij een aantal gebreken aan de onroerende zaak is geconstateerd, is bij koopovereenkomst – tot stand gekomen in december 2012 – de onroerende zaak verkocht voor een bedrag van € 223.000. De juridische levering heeft plaatsgevonden op 15 februari 2013.
Op verzoek van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar op grond van artikel 28 van de Wet WOZ bij beschikking van 2 augustus 2012 de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 383.000. De beschikking is ten naam gesteld van [A], mede-erfgenaam van wijlen mevrouw [X] alsmede gevolmachtigde van de overige mede-erfgenamen, te weten [H] en [I].
Naar aanleiding van daartegen namens belanghebbenden ingediend bezwaar heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde bij uitspraak op bezwaar verminderd tot een waarde van € 282.000.
Het hiertegen door belanghebbenden ingediende beroep is door de Rechtbank bij uitspraak van 3 juli 2013 ongegrond verklaard.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 te hoog heeft vastgesteld.
Belanghebbenden beantwoorden deze vraag bevestigend. Zij wijzen daarbij op de in het jaar 2012 gerealiseerde verkoopprijs van de onroerende zaak.
De heffingsambtenaar beantwoordt de partijen verdeeld houdende vraag ontkennend. Hij verwijst daartoe naar een door de heer [J] (WOZ-taxateur) op 15 april 2013 opgemaakt taxatierapport van de onroerende zaak. Deze heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 getaxeerd op € 283.000 en heeft daarbij zes referentieobjecten gebruikt.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot een waarde van € 250.000 per waardepeildatum 1 januari 2011.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.