Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-06-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:4320, 13/00831
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-06-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:4320, 13/00831
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 3 juni 2014
- Datum publicatie
- 13 juni 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2014:4320
- Zaaknummer
- 13/00831
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Waardevaststelling vrijstaande woning. Hof bepaalt waarde in goede justitie.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
Nummer 13/00831
uitspraakdatum: 3 juni 2014
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
en het incidentele hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Beuningen (hierna: de heffingsambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 25 juni 2013, nummer AWB 12/5994, in het geding tussen de heffingsambtenaar en belanghebbende
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 9 te [Z], gemeente Beuningen (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 415.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 25 juni 2013 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de beschikking verminderd tot € 410.000.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en gelijktijdig een incidenteel hogerberoepschrift ingediend. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend en het incidentele hoger beroep van de heffingsambtenaar beantwoord. De heffingsambtenaar heeft een conclusie van dupliek ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 maart 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, vergezeld van zijn gemachtigde [A], alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C], taxateur.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Deze zaak is een vrijstaande woning met garage. De inhoud van de woning bedraagt 565 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt 468 m². De woning is gebouwd in het jaar 2000.
De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een op 11 januari 2013 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [C], als WOZ-taxateur werkzaam bij de gemeente Beuningen. In dit taxatierapport wordt aan de onroerende zaak een waarde toegekend van € 418.000.
Ter onderbouwing van de in het taxatierapport aan de onroerende zaak toegekende waarde zijn daarin de verkoopcijfers van drie verkochte objecten opgenomen, welke objecten naar het oordeel van taxateur [C] voldoende overeenstemming met de onroerende zaak vertonen om voor de bepaling van de waarde als vergelijkingsobject te kunnen dienen. In het rapport zijn de volgende objecten met verkoopgegevens vermeld:
- -
-
[b-straat] 39 te [L] is een vrijstaande woning met een garage en een carport. Dit object heeft een inhoud van circa 538 m³ en een perceeloppervlakte van 665 m². Het bouwjaar van de woning is 1993. Dit object is op 6 april 2010 voor € 555.000 verkocht.
- -
-
[c-straat] 54 te [L] is een vrijstaande woning met dakkapel en een garage. Dit object heeft een inhoud van circa 490 m³ en een perceeloppervlakte van 587 m². Het bouwjaar van de woning is 1995. Dit object is op 3 oktober 2011 voor € 480.000 verkocht.
- -
-
[d-straat] 6 te [M] is een vrijstaande woning met een dakkapel en een garage. Dit object heeft een inhoud van circa 778 m³ en een perceeloppervlakte van 670 m². De woning is gebouwd in 1996. Dit object is op 4 april 2011 voor € 520.000. verkocht.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2011.
Belanghebbende wijst er op dat de door de heffingsambtenaar ingebrachte drie referentieobjecten niet in [Z] maar in [L] en [M], op flinke afstand van de onroerende zaak, zijn gelegen. Hij stelt dat het voorzieningenniveau in [Z] minder is dan in de plaatsen [L] en [M]. Daarbij stelt hij voorts dat het prijsniveau van de in [Z] gelegen woningen lager is dan dat in de genoemde plaatsen. In dat verband wijst hij er op dat de in [L] gelegen referentieobjecten van de heffingsambtenaar aantrekkelijk dicht bij Nijmegen zijn gelegen. Van de drie referentieobjecten die zijn opgenomen in het door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapport acht hij alleen het object [d-straat] 6 te [M], dat ook hij heeft opgenomen in de door hem in eerste aanleg ingebrachte taxatiematrix, bruikbaar als referentieobject. Op grond van deze en de in hoger beroep ingebrachte nieuwe taxatiekaart neemt belanghebbende in hoger beroep, evenals in eerste aanleg, het standpunt in dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2011 niet hoger kan zijn dan € 367.000.
De heffingsambtenaar neemt in incidenteel hoger beroep het standpunt in dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport. Naar zijn inzicht houdt de geringe waardevermindering door de Rechtbank, die in haar uitspraak de vastgestelde waarde heeft verminderd van € 415.000 tot € 410.000, een bevestiging in van de door hem vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de verkoopcijfers in [L] niet of nauwelijks afwijken van de verkoopcijfers in [Z]. Voorts stelt hij dat uit de in eerste aanleg overgelegde grondstaffel van de gemeente [L], die is opgesteld aan de hand van verkooptransacties in de gemeente, blijkt dat de grondwaarde in [Z] niet veel lager is dan die in [L] en in ieder geval hoger is dan de grondwaarde in [M].
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot € 367.000.