Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-07-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:5313, 13/00667
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-07-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:5313, 13/00667
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 1 juli 2014
- Datum publicatie
- 7 juli 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2014:5313
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2015:172
- Zaaknummer
- 13/00667
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Vrijstaande woonboerderij. Waardevaststelling in goede justitie.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 13/00667
uitspraakdatum: 1 juli 2014
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de erven van [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 6 mei 2013, nummer AWB 13/257, in het geding tussen [X] en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 100 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2012 per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, vastgesteld op € 208.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde verlaagd tot € 204.000.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Oost-Nederland. De rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) heeft, als opvolger van de rechtbank Oost-Nederland, het beroep bij uitspraak van 6 mei 2013 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 april 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A], alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] (taxateur).
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
De onroerende zaak was eigendom van en werd in 2012 bewoond door [D] en [X]; bij leven gehuwd zonder huwelijkse voorwaarden. Beiden waren op 24 april 2014 overleden, [D] op 19 maart 2013 en [X] op 17 juli 2013. [A] is één van de kinderen van beiden.
De onroerende zaak is een vrijstaande woonboerderij met een inhoud van 510 m³ met diverse bijgebouwen, op een kavel van 3.845 m². In alle bijgebouwen zit asbest verwerkt. Per waardepeildatum 1 januari 2010 is de waarde van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar vastgesteld op € 173.000.
De heffingsambtenaar heeft met betrekking tot de onroerende zaak een taxatierapport met datum 10 oktober 2013 (hierna: het taxatierapport) laten opstellen door [E] (hierna: de taxateur). In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2011 getaxeerd op € 204.000. Daarbij is de waarde gesplitst in een bedrag van € 17.539 voor de waarde van de woning (als opstal), € 173.025 voor de grond en € 14.000 voor de bijgebouwen (als opstallen). De taxatie is tot stand gekomen door de onroerende zaak te vergelijken met de volgende marktgegevens van verkopen van vrijstaande woonboerderijen:
- -
-
[b-straat] 12 te [L] (inhoud: 580 m³ (waarde: € 51.040); kaveloppervlakte: 7.730 m² (waarde: € 185.520); bijgebouwen: € 3.000) op 30 maart 2010 verkocht voor € 245.000;
- -
-
[c-straat] 3 te [Z] (inhoud: 330 m³ (waarde: € 28.050); kaveloppervlakte: 3.110 m² (waarde: € 177.270); bijgebouwen: € 18.000) op 2 februari 2011 verkocht voor € 222.500;
- -
-
[d-straat] 30 te [M] (inhoud: 796 m³ (waarde: € 85.968); kaveloppervlakte 1.930 m² (waarde: € 164.050); bijgebouwen: € 30.000) op 14 januari 2011 verkocht voor € 280.000.
Zowel de onroerende zaak als de drie referentiewoningen hebben van de taxateur cijfers gekregen voor de onderdelen kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid en ligging. Alle referentiewoningen hebben voor alle onderdelen het cijfer “3” (voldoende) gekregen; de onroerende zaak heeft voor ligging ook een “3” gekregen en voor de overige onderdelen het cijfer “1” (slecht). Het taxatierapport bevat verder een grondstaffel voor de kern [Z] (€ 180 voor de eerste 500 m²; € 90 voor de volgende 500 m²; € 45 voor de volgende 500 m²; € 18 voor de volgende 1.000 m² en € 3 voor elke volgende m²). De grondstaffel is onderbouwd met grondverkopen in de kernen [N], [O], [P] en [Q]. Voor de kernen [N] en [Q] gelden andere grondstaffels.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 167.118.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.