Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-07-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:5316, 13/01039 en 13/01040
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-07-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:5316, 13/01039 en 13/01040
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 1 juli 2014
- Datum publicatie
- 7 juli 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2014:5316
- Zaaknummer
- 13/01039 en 13/01040
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Waarde vrijstaande woning. Gemeente slaagt niet in bewijslast.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummers 13/01039 en 13/01040
uitspraakdatum: 1 juli 2014
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 29 augustus 2013, nummer AWB 12/5644 en nummer AWB 12/5646, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Barneveld (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 22 te [Z] (hierna: het gebouw) voor het kalenderjaar 2012 – naar de waardepeildatum 1 januari 2011 – vastgesteld op € 321.000. In het desbetreffende geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (hierna: aanslag OZB) bekend gemaakt.
Daarnaast heeft de heffingsambtenaar bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 26 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2012 – naar de waardepeildatum 1 januari 2011 – vastgesteld op € 787.000. In het desbetreffende geschrift is tevens de aanslag OZB bekend gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde van de woning en van het gebouw en de aanslagen OZB gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar in beroep gekomen. Rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 29 augustus 2013 het beroep ten aanzien van de woning en het gebouw gegrond verklaard. Tevens heeft zij de uitspraken op bezwaar ten aanzien van de woning en het gebouw, alsmede de WOZ-beschikking ten aanzien van het gebouw vernietigd. Ook heeft de Rechtbank de vastgestelde waarde van de woning verminderd tot € 713.000 en heeft ze bepaald dat de aanslag OZB met betrekking tot de woning dienovereenkomstig wordt verminderd.
Belanghebbende heeft bij brief van 9 oktober 2013, ingekomen bij het Hof op 10 oktober 2013, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 april 2014 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde, mr. [A]. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [B] en taxateur [C].
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in 2001 gebouwde vrijstaande woning (800 m³) die is gelegen op een perceel van 2.500 m². Een deel daarvan, groot 1.700 m², bestaat uit bos dat in het vigerende bestemmingsplan ook die bestemming heeft. Om dat bos staat een hekwerk. Ten behoeve van onderhoudswerkzaamheden aan het bos is een kleine poort in het hekwerk geplaatst zodat het bosperceel via de tuin kan worden bereikt. De gemeente heeft de eigenaar echter verboden het bos overigens op een andere manier te gebruiken, bijvoorbeeld als tuin bij de woning. Het perceel wordt aan de zuidzijde en de oostzijde begrensd door uitgestrekte bossen die worden beheerd door Staatsbosbeheer.
De woning is vanaf november 2011 voor € 895.000 en in 2012 voor € 645.000 te koop aangeboden. De perceelgrootte bedroeg volgens de verkoopinformatie 5.000 m². Tot op heden is de woning nog niet verkocht.
In de procedure bij de Rechtbank is belanghebbende niet alleen in beroep gekomen tegen de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning, maar tevens tegen de vastgestelde waarde van het gebouw ([a-straat] 22) en van de onroerende zaak [a-straat] 24, eveneens per waardepeildatum 1 januari 2011.
Tijdens de procedure bij de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar bepleit dat zowel de woning als het gebouw onjuist zouden zijn afgebakend. Met betrekking tot de woning heeft hij aangevoerd dat de perceeloppervlakte niet 5.000 m², maar 2.500 m² bedraagt. Daarbij heeft hij het nadere standpunt ingenomen dat de vastgestelde waarde van de woning verlaagd dient te worden tot € 713.000 en die van het gebouw € 395.000 bedraagt.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning nader gespecificeerd in € 464.800 voor de opstal en € 248.325 voor het perceel van 2.500 m². Ter onderbouwing van de berekende grondwaarde heeft hij gewezen op de door hem gehanteerde grondstaffel. Deze grondstaffel ziet er, voor zover van belang, als volgt uit:
|
Oppervlakte (m²) |
Grondprijs (€) |
Grondwaarde (€) |
|
300 |
385,00 |
115.500 |
|
50 |
288,75 |
14.438 |
|
50 |
192,50 |
9.625 |
|
50 |
173,25 |
8.662 |
|
50 |
154,00 |
7.700 |
|
100 |
134,75 |
13.475 |
|
100 |
115,50 |
11.550 |
|
100 |
96,25 |
9.625 |
|
200 |
77,00 |
15.400 |
|
1.000 |
38,50 |
38.500 |
|
500 |
7,70 |
3.850 |
|
Totaal 2.500 |
248.325 |
Het bij de woning gelegen bosperceel van 1.700 m² is op grond van deze grondstaffel gewaardeerd op € 57.750 [€ 15.400 + € 38.500 + € 3.850].
De Rechtbank heeft in haar uitspraak onder meer de WOZ-beschikking met betrekking tot het gebouw vernietigd en de vastgestelde waarde van de woning, conform het nadere standpunt van de heffingsambtenaar, verminderd tot € 713.000.
Met dagtekening 30 september 2013 heeft de heffingsambtenaar voor het gebouw naar de oorspronkelijke waardepeildatum een nieuwe WOZ-beschikking afgegeven, waarbij de waarde op € 326.000 is vastgesteld.
3 Geschil
In geschil is de vastgestelde waarde van de woning en het gebouw op de waardepeildatum 1 januari 2011.
Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld omdat het bosperceel ten onrechte als tuingrond is gewaardeerd. Belanghebbende staat een waarde van de woning voor van € 657.000 [€ 713.000 -/- € 57.750 +/+ € 1.700], waarbij de waarde van het bosperceel op € 1 per m² is gesteld. Met betrekking tot het gebouw is belanghebbende van mening dat ook de in 2.7 vermelde waarde te hoog is vastgesteld.
De heffingsambtenaar verdedigt de nader vastgestelde waarde van de woning van € 713.000. Ten aanzien van het gebouw bepleit hij de in de voormelde beschikking vermelde waarde van € 326.000.