Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-07-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:5528, 13/00834
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-07-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:5528, 13/00834
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 8 juli 2014
- Datum publicatie
- 1 augustus 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2014:5528
- Zaaknummer
- 13/00834
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Waardevaststelling melkpoederfabriek.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 13/00834
uitspraakdatum: 8 juli 2014
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 20 juni 2013, nummer AWB 11/1847, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Berkelland (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 23 te [L], per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op 1 januari 2011, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 18.759.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (OZB) 2011 van de gemeente Berkelland aan belanghebbende opgelegd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 18.608.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 20 juni 2013 gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd en de vastgestelde waarde verder verminderd tot € 18.100.000. Daarnaast heeft de Rechtbank de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 maart 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [A], als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door mr. [B], alsmede mr. [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D], taxateur.
Partijen hebben beide een pleitnota overgelegd.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaresse en gebruikster van de onroerende zaak [a-straat] 23 te [L] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een actieve productielocatie voor melkpoeder die is gelegen aan de rand van het dorpscentrum [L] en bij een bedrijventerrein. In haar productieproces maakt belanghebbende gebruik van op het terrein opgepompt grondwater. Dit betreft circa 1 miljoen m³ per jaar. In totaal zijn er zeven actieve pompputten aanwezig. In pompput 3 en pompput 8 wordt al sinds 2008 vervuiling aangetroffen.
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende de waarde ingevolge de Wet WOZ van de onroerende zaak voor het jaar 2011, naar de waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op 1 januari 2011, vastgesteld op € 18.759.000. Daarbij is de heffingsambtenaar ervan uitgegaan dat bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak moet worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde verlaagd tot een waarde van € 18.608.000. Het hiertegen bij de Rechtbank ingestelde beroep is gegrond verklaard. Daarbij is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 verlaagd naar € 18.100.000.
Ter onderbouwing van zijn standpunt in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een taxatieformulier, opgemaakt door gediplomeerd WOZ-taxateur [D], overgelegd. Dit formulier vermeldt een gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 van afgerond € 18.267.000. De berekening van de taxateur wijkt af van de door hem bij de Rechtbank overgelegde “taxatieopbouw gecorrigeerde vervangingswaarde”, zoals opgenomen in zijn taxatierapport van 9 februari 2012. Hij heeft namelijk de oordelen van de Rechtbank, opgenomen in onderdeel 4.7 en 4.8 van haar uitspraak, in eerstgenoemd taxatieformulier verwerkt.
In het hiervoor vermelde taxatierapport is naast de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde tevens de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op grond van huurwaardekapitalisatiemethode berekend. De taxateur heeft deze waarde getaxeerd op € 11.344.372.
In zijn berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft de taxateur van de gemeente geen rekening gehouden met een functionele afschrijving in verband met economische veroudering. Hij heeft daarentegen wel een afwaardering in verband met zich in de bodem van het perceel bevindende verontreiniging ter grootte van € 350.594 in zijn berekening verwerkt. Dit bedrag is gebaseerd op een op 24 november 2005 door [E] opgemaakte raming van de kosten met betrekking tot de monitoring van de grondwatervervuiling.
In 2009 is een deelsanering van de grond uitgevoerd. Een gedeelte van de vervuiling bevindt zich echter nog onder de gebouwen. Besloten is om het vervuilde grondwater niet te saneren. Deze vervuiling wordt echter wel gemonitord. De kosten daarvan bedragen € 350.594.
In hoger beroep is door belanghebbende een door Royal Haskoning DHV op 17 januari 2013 gedateerd rapport in verband met een grondwateronderzoek van de onroerende zaak overgelegd. Volgens dit rapport is de aanleiding voor het grondwateronderzoek onder meer: “(…) In pompput 8 wordt sinds 2008 en meer nadrukkelijk sinds 2010 een verhoogd en toenemend gehalte aan VC [Hof: vinylchlooride] gemeten. (…) De bron van de VC die gemeten wordt in pompput 8 is onbekend.”
Het doel van het onderzoek is blijkens het rapport:
“Doel van het project is het onderzoeken van de aanwezigheid van vinylchloride in het grondwater op en rond de site in [L], om mogelijke oorzaken van de verhoging van VC in pompput 8 uit te sluiten of een waarschijnlijke oorzaak aan te kunnen wijzen.”
Belanghebbende heeft ter ondersteuning van haar standpunten een waarderingsrapport met betrekking tot de onroerende zaak overgelegd. Hierin is de gezochte WOZ-waarde bepaald op € 9.900.000. In dit rapport is een berekening van de waarde in het economische verkeer op grond van de huurwaardekapitalisatiemethode opgenomen, resulterend in een waarde van € 9.900.951. Daarnaast is de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend op een bedrag van € 9.900.576. Deze waarde is verkregen nadat de totale gecorrigeerde vervangingswaarde is verminderd met een bedrag van € 1.100.064 wegens bodemverontreiniging. De toelichting op het in mindering brengen van dit bedrag luidt als volgt:
“Voor het kwalificeren van de invloed van bodemverontreiniging op de waarde van een onroerende zaak kunnen verschillende vormen van invloed worden onderscheiden, namelijk: de kosten van sanering, de beperking van de gebruiksmogelijkheden, de overlast en rompslomp, het negatieve imago van de omgeving en de onzekerheid. Het is op dit moment niet duidelijk wat de saneringskosten zullen zijn. Op basis van de onzekerheid van de kosten, de overlast, rompslomp en het negatieve imago is het percentage van de waardecorrectie vastgesteld op 10% van de waarde.”
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de door de Rechtbank voor de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op 1 januari 2011, nader bepaalde waarde van € 18.100.000 te hoog is.
Belanghebbende is van mening dat de gezochte WOZ-waarde op grond van de huurwaardekapitalisatiemethode bepaald dient te worden en berekent daarmee een waarde in het economische verkeer van afgerond € 9.900.000.
De heffingsambtenaar stelt dat de gezochte waarde, die hij heeft bepaald op grond van de gecorrigeerde vervangingswaardemethodiek, afgerond € 18.267.000 bedraagt.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, alsmede tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 9.900.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.