Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-08-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:6551, 1301255, 1301289 en 1301290
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-08-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:6551, 1301255, 1301289 en 1301290
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 26 augustus 2014
- Datum publicatie
- 5 september 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2014:6551
- Zaaknummer
- 1301255, 1301289 en 1301290
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Waarde agrarische bedrijfswoningen in goede justitie bepaald door het hof.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummers 13/01255, 13/01289 en 13/01290
uitspraakdatum: 26 augustus 2014
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 22 oktober 2013, nummer AWB 12/1617, AWB 12/1618 en nummer AWB 12/1620, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Berkelland (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 27 deel 1, deel 2 en deel 3 te [Z] voor het kalenderjaar 2012 – naar de waardepeildatum 1 januari 2011 – vastgesteld op € 159.000 ([a-straat] 27 deel 1), € 121.000 ([a-straat] 27 deel 2) en € 69.000 ([a-straat] 27 deel 3) (hierna tezamen te noemen: de onroerende zaken). Ook zijn daarbij aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de waarde van de onroerende zaken gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar in beroep gekomen. Rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 22 oktober 2013 de beroepen ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft bij brief van 28 november 2013, ingekomen bij het Hof op 4 december 2013, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 juni 2014 te Arnhem. Namens belanghebbende is daar verschenen, [A]. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. [B], bijgestaan door [C] (taxateur).
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken.
[a-straat] 27 deel 1 betreft een agrarische bedrijfswoning van circa 546 m³, een tuin van 1.054 m², een traditioneel bedrijfsgebouw van ongeveer 72 m² en een schuur van ongeveer 100 m².
[a-straat] 27 deel 2 betreft het andere deel van de in 2.1 vermelde agrarische bedrijfswoning, waartoe een tuin van 200 m² behoort. De onroerende zaak heeft een inhoud van 346 m³ en wordt bewoond door belanghebbendes moeder.
[a-straat] 27 deel 3 betreft een schuur van 195 m², twee werktuigenbergingen van respectievelijk 32 m² en 62 m², een mestkelder van 126 m² en een verharding van 200 m². Het erf dat bij [a-straat] 27 deel 3 behoort, heeft een oppervlakte van 1.500 m².
De onroerende zaken zijn alle aangemerkt als Rijksmonument.
Op de onroerende zaken rust een agrarische bestemming.
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden heeft de heffingsambtenaar in de procedure bij de Rechtbank voor elk van de onroerende zaken een taxatierapport laten opstellen. In deze taxatierapporten is een taxatieopbouw opgenomen en is vermeld dat de waardering is geschied met behulp van een tweetal landelijke taxatiewijzers. Het betreft de taxatiewijzer “Grond bij agrarische objecten” en “Agrarische gebouwen”. Ter onderbouwing van de taxatieopbouw zijn als bijlagen bij het taxatierapport onderdelen uit voornoemde taxatiewijzers opgenomen. Hierin zijn kengetallen van diverse agrarische gebouwen opgenomen. Ten aanzien van deze kengetallen is in het taxatierapport het volgende vermeld:
“Voor het verkrijgen van de kengetallen van de agrarische deelobjecten worden jaarlijks verkoopcijfers van agrarische bedrijven geanalyseerd. Bij deze analyse worden zaken als cultuurgrond, melkquota, productierechten e.d. buiten beschouwing gelaten. De aldus verkregen kengetallen zijn het uitgangspunt voor de waardebepaling op deelobjectniveau. Het betreffende deelobject wordt, afhankelijk van de uitvoering en ouderdom, op deze wijze van een waarde voorzien. Uitgangspunt voor de vaststelling van de waarde van de grond is het niveau dat blijkt uit grondtransacties binnen de gemeente (regio) van grond met de bestemming agrarisch.”
3 Geschil
In geschil is de waarde van elk van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2011.
Belanghebbende stelt dat de waarden van de onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld. Naar haar mening is onvoldoende rekening gehouden met achterstallig onderhoud. Ook mist zij een vermindering van de waarde in verband met de agrarische bestemming die op de onroerende zaken rust alsmede een vermindering van de waarde vanwege de status van Rijksmonument. Verder verwijst belanghebbende naar een uitspraak van de Rechtbank waarin de waarde van [a-straat] 27 deel 2 naar een eerdere waardepeildatum is vastgesteld op € 80.000 en de aankoopprijs van de [a-straat] 27 deel 3 van € 35.000.
De heffingsambtenaar verdedigt de door hem bij beschikking vastgestelde in 1.1. vermelde waarden.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarden van de onroerende zaken tot € 145.000 ([a-straat] 27 deel 1), € 80.000 ([a-straat] 27 deel 2) en € 35.000 ([a-straat] 27 deel 3).