Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-08-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:6641, 12/00348
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-08-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:6641, 12/00348
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 26 augustus 2014
- Datum publicatie
- 29 augustus 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2014:6696
- Zaaknummer
- 12/00348
Inhoudsindicatie
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummer: 12/00348
uitspraakdatum: 26 augustus 2014
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V. gevestigd te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Groningen van 15 november 2012, nummer AWB 11/2839, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 68 (+70) te [L] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 1.272.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de ter zake van het eigendom van de onroerende zaak voor het jaar 2011 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen ten bedrage van € 4.083,12.
Bij uitspraak van 7 oktober 2011 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Groningen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 15 november 2012 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juni 2014 te Leeuwarden. Daar is verschenen en gehoord namens belanghebbende [A]. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. drs. [B] en [C], taxateur.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, te weten [a-straat] 68 (+70) te [L]. De onroerende zaak bestaat uit een winkelruimte met een kantoor-, kantine- en opslagruimte met een totale oppervlakte van 747 m². De onroerende zaak is sinds 1997 verhuurd en in gebruik als supermarkt. De toenmalige verhuurder, de stichting [D], ontving € 82.345 per jaar huur, exclusief omzetbelasting.
Belanghebbende heeft de onroerende zaak in 2007 gekocht voor € 1.335.794. Belanghebbende heeft de huur met de toenmalige huurder, supermarktketen [E], in 2011 beëindigd en heeft de onroerende zaak vervolgens sinds 2012 als supermarkt verhuurd aan [F]. De voor de onroerende zaak betaalde huur bedraagt per de peildatum € 85.620 per jaar exclusief omzetbelasting. De huur wordt op grond van de huurovereenkomst jaarlijks geïndexeerd.
De waarde van de onroerende zaak is door [C], WOZ-taxateur o.z. (hierna: de taxateur), voornoemd, getaxeerd op € 1.272.000. Van deze taxatie is op 3 februari 2012 een taxatierapport opgemaakt. Het taxatierapport bevat een opgave van vijf vergelijkingsobjecten. Twee vergelijkingsobjecten zijn verkocht. Ter zake van de vergelijkingsobjecten is in het rapport, samengevat, het volgende vermeld:
Vergelijkingsobject Primaire opp. Huursom Geann. huur per m²
[b-straat] 116 360 m2 360 m² € 70.000 € 194
[c-straat] 287 778 m2 € 170.000 € 218
[d-straat] 55 1.699 m² ca. € 300.000 € 176
[e-straat] 19-21 920 m² 920 m² getax. €172.555 € 188
[f-straat] € 381.448
De huurovereenkomst van [b-straat] 116 is gesloten op 23 juni 2009 en van [c-straat] 287 op 1 september 2009. De verhuurovereenkomst van [d-straat] 55 dateert van 1 april 2010 en de huurprijs bedraagt € 307.350 inclusief de verhuur van 30 parkeerplaatsen. [e-straat] 19-21 is op 2 juli 2007 verkocht voor € 2.500.000 danwel € 2.550.000 in verhuurde staat. De kapitalisatiefactor in verhuurde staat is op basis van de getaxeerde huur becijferd op 14,7. De huurovereenkomst van [f-straat] is op 1 juli 2011 gesloten en de huur van € 381.448 is inclusief de verhuur van 79 parkeerplaatsen. De verkooptransactie vond plaats op 27 december 2011 voor een koopsom van € 5.687.608 v.o.n. De kapitalisatiefactor in verhuurde staat, inclusief de parkeerplaatsen, is becijferd op 14,88.
De taxateur is bij de onroerende zaak uitgegaan van de volgende deelobjecten:
Deelobjecten vloeroppervl. Huur per m² huurwaarde
Winkel b.g.g. 602 m² € 171 € 102.942
Kant/kant. b.g.g. 63 m² € 102,60 € 6.464
Opsl/mag. b.g.g. 82 m² € 51,30 € 4.207
Totaal exl. Omzetbelasting € 113.613
De kapitalisatiefactor is becijferd op 11,2, en de totale waarde op afgerond € 1.272.000.
Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak, door de beperkte oppervlakte, niet geschikt is voor iedere supermarktketen.
De Rechtbank heeft in de bestreden uitspraak geoordeeld dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Zij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende stelt daartoe dat de werkelijk betaalde huurprijs voor de onroerende zaak in aanmerking moet worden genomen, op basis waarvan belanghebbende tot een waarde komt van € 958.944. Dit is de waarde die belanghebbende in hoger beroep bepleit.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.