Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-08-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:6697, 1301041
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-08-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:6697, 1301041
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 26 augustus 2014
- Datum publicatie
- 5 september 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2014:6697
- Zaaknummer
- 1301041
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Waardevaststelling appartement. Gemeente slaagt niet in bewijslast.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 13/01041
uitspraakdatum: 26 augustus 2014
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de erven [X] (hierna: belanghebbenden)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 9 september 2013, nummer UTR 12/4566, in het geding tussen belanghebbenden en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veenendaal (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 131-03 te [L] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 123.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbenden zijn tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 9 september 2013 ongegrond verklaard.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 juni 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbenden [A], bijgestaan door [B], taxateur, alsmede [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D], taxateur.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
De onroerende zaak betreft een in 1963 gebouwd appartement met een berging in de onderbouw. De inhoud van de onroerende zaak is 195 m³.
De onroerende zaak is ‘uitgewoond’.
Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 123.000 heeft de heffingsambtenaar in de procedure bij de Rechtbank een taxatierapport, opgemaakt door [D] (hierna: [D]), overgelegd (hierna: het taxatierapport), waarbij de onroerende zaak inpandig is opgenomen. [D] heeft ter onderbouwing van de door hem bepaalde waarde van € 125.000 gebruik gemaakt van verkoopcijfers van de in zijn optiek vergelijkbare objecten en wel de appartementen [a-straat] 83-01 (op 2 mei 2011 verkocht voor € 135.450), [a-straat] 97 (op 30 mei 2011 verkocht voor € 142.000), [a-straat] 113-03 (op 1 september 2010 verkocht voor € 143.000) en [a-straat] 123-02 (op 3 januari 2011 verkocht voor € 150.000). Deze appartementen hebben dezelfde omvang en indeling als de onroerende zaak en maken deel uit van hetzelfde of het tegenovergelegen appartementencomplex. Volgens het taxatierapport vraagt de toestand van de onroerende zaak om nader onderzoek in verband met schimmelvorming en vocht, zijn de keuken en het sanitair zeer eenvoudig, wordt de woning verwarmd door middel van een gaskachel en komt warm water uit een gasgeiser in de keuken. [D] heeft de waarde van de onroerende zaak als volgt berekend:
€
Uitgangspunt (laagste koopsom vergelijkingsobjecten) 135.450
Af: extra schoonmaakwerkzaamheden (2.500)
Af: werkzaamheden gas, elektra en keuken (6.500)
Af: rompslomp/onvoorzien (1.000)
Totaal 125.450
In de procedure bij de Rechtbank hebben belanghebbenden ter ondersteuning van hun standpunt een waardeverklaring overgelegd, opgemaakt door taxateur [B] (hierna: [B]). [B] heeft ter onderbouwing van de door haar bepaalde waarde van € 100.000 gebruik gemaakt van het verkoopcijfer van het in haar optiek vergelijkbare object [a-straat] 165-01 (op 31 maart 2011 verkocht voor € 105.000). [B] heeft de waarde van de onroerende zaak als volgt berekend:
€
Uitgangspunt (vergelijkingsobject) 105.000
Af: nieuwe keuken/bouwtechnische werkzaamheden (5.000)
Totaal 100.000
De omvang, indeling en onderhoudstoestand van de onroerende zaak en het in 2.4 genoemde vergelijkingsobject [a-straat] 165-01 zijn vergelijkbaar, met uitzondering van de aanwezigheid in het vergelijkingsobject van een gemoderniseerde keuken.
De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbenden bij uitspraak van 9 september 2013 ongegrond verklaard.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011.
Belanghebbenden stellen zich op het standpunt dat bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en met de zeer slechte staat van onderhoud/afwerkingsniveau van de onroerende zaak. Gelet op de verkoop van [a-straat] 165-01 dient de waarde op € 100.000 te worden vastgesteld, aldus belanghebbenden.
De heffingsambtenaar is van mening dat de taxateur bij zijn waardebepaling gebruik heeft gemaakt van de beste vergelijkingsobjecten en voorts dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de door belanghebbenden gestelde waardedrukkende omstandigheden. Met betrekking tot [a-straat] 165-01 stelt de heffingsambtenaar dat de koopsom van € 105.000 zo onwaarschijnlijk laag is dat deze verkoop als niet-marktconform buiten beschouwing moet worden gelaten.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 100.000.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.