Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-09-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7393, 13/01065

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.

Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde, verwijst de heffingsambtenaar naar de taxatiematrix met dagtekening 6 december 2013, opgesteld door [B] (hierna: de taxateur), waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 526.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode vijf vrijstaande woonboerderijen als vergelijkingsobject gebruikt. In de hierna volgende matrix zijn deze vergelijkingsobjecten weergegeven:

-

< 500 m² € 278 per m²

-

500 - 1.000 m² € 97 per m²

-

1.000 - 1.500 m² € 45 per m²

-

> 1.500 m² € 3 per m²

Belanghebbende verwijst ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde ook in hoger beroep naar het door hem in eerste aanleg overgelegde taxatierapport van 5 april 2013, opgemaakt door Ir. [A] (hierna: [A]). In dit taxatierapport wordt aan de onroerende zaak een waarde toegekend van € 450.000.

Voor de onderbouwing van de in het taxatierapport aan de onroerende zaak toegekende waarde zijn daarin de verkoopgegevens opgenomen van drie objecten die naar het oordeel van [A] voldoende overeenstemming met de onroerende zaak vertonen om voor de bepaling van de waarde als vergelijkingsobject te kunnen dienen. Voorts is belanghebbende van mening dat het door de heffingsambtenaar in zijn taxatieverslag aangevoerde vergelijkingsobject [g-straat] 2 te [Z] de door hem voorgestane waarde eveneens goed onderbouwd. De gegevens die ten behoeve van de vergelijking uit de verkoopgegevens zijn afgeleid, luiden als volgt:

-

[h-straat] 7 te [Z], een vrijstaande woning uit het jaar 1920 met een inhoud van 381 m³ en een kaveloppervlakte van 16.275 m². Bij de woning behoren een aangebouwd bedrijfsgedeelte en diverse schuren. Dit object is op 18 juli 2011 verkocht voor € 312.000.

-

[i-straat] 4 te [Z], een vrijstaande woning uit het jaar 1900 met een inhoud van 355 m³ en een kaveloppervlakte van 10.925 m². Bij de woning behoren een aangebouwd bedrijfsgedeelte en diverse schuren. Dit object is op 23 juli 2010 verkocht voor € 270.000.

-

[j-straat] 20 te [Z], een vrijstaande woning uit het jaar 1992 met een inhoud van 601 m³ en een kaveloppervlakte van 606 m². Bij de woning behoort een garage. Dit object is op 31 mei 2011 verkocht voor € 370.000.

-

[g-straat] 2 te [Z], een vrijstaande woonboerderij uit het jaar 1921 met een inhoud van 465 m³ en een kaveloppervlakte van 6.275 m². Bij de woning behoren een aangebouwde stal, een garage en een schuur. Dit object is op 2 mei 2011 verkocht voor € 490.000.

Belanghebbende heeft voorts (onder meer) aangevoerd dat de werkwijze van de taxateur, die erop neerkomt dat eerst de waarde van de kavel van een vergelijkingsobject wordt bepaald aan de hand van een vaste grondstaffel, waarna vervolgens het restant van de koopsom van het betreffende vergelijkingsobject wordt toegerekend aan de inhoud hiervan, in het onderhavige geval tot te hoge m³ prijzen leidt. Belanghebbende heeft in dit verband erop gewezen dat de taxateur in de taxatiematrix enkel vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd die een aanzienlijk grotere kaveloppervlakte hebben dan de onroerende zaak. Doordat aan de kavels van deze objecten, als gevolg van de gehanteerde grondstaffel, in verhouding tot de kavel van belanghebbende, weinig waarde wordt toegekend, leidt de taxatiematrix tot een aantal onverklaarbare uitkomsten, aldus belanghebbende.

Het Hof stelt voorop dat, naar tussen partijen ook niet in geschil is, de onroerende zaak onder meer gelet op de ligging en omvang een uniek object betreft. Naar het oordeel van het Hof kunnen in dat geval, nu in de gemeente Bronckhorst geen goed gelijkende objecten aanwezig zijn, ook minder vergelijkbare objecten dienen ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. Er dient bij de vergelijking van dergelijke objecten met de onroerende zaak echter wel voldoende rekening te worden gehouden met verschillen tussen het gewaardeerde object en de vergelijkingsobjecten.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, gelet op het waardeniveau van de door belanghebbende aangevoerde vergelijkingsobjecten en in het licht van hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Hierbij neem het Hof in aanmerking dat de door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatiematrix, gelijk belanghebbende stelt, tot een aantal onverklaarbare uitkomsten leidt.

In dit verband wijst het Hof erop dat in de taxatiematrix aan de inhoud van het object [e-straat] 5 een hogere waarde is toegekend dan aan de inhoud van het object [d-straat] 16, terwijl het object [d-straat] 16 een grotere inhoud heeft, van betere kwaliteit is, een betere onderhoudstoestand heeft, luxer is en doelmatiger is dan het object [e-straat] 5. Deze uitkomst acht het Hof niet aannemelijk. Het Hof wijst voorts op de omstandigheid dat in de taxatiematrix aan de inhoud van het object [f-straat] 1 slechts ongeveer € 20.000 meer waarde is toegekend dan aan de inhoud van het object [e-straat] 5, terwijl de inhoud van het object [f-straat] 1 bijna 150 m³ groter is en wat kwaliteit en onderhoudstoestand betreft vergelijkbaar is met het object [e-straat] 5. Ook deze uitkomst acht het Hof zonder nadere toelichting niet aannemelijk. De heffingsambtenaar heeft ter zitting desgevraagd bovengenoemde uitkomsten niet kunnen verklaren.

Voorts acht het Hof evenmin aannemelijk dat de in de taxatiematrix gehanteerde m³ prijs van het object [b-straat] 11 slechts € 30 meer bedraagt dan de m³ prijs die is gehanteerd bij de waardering van de inhoud van de onroerende zaak, terwijl het verschil in inhoud tussen de onroerende zaak en genoemd vergelijkingsobject bijna 200 m³ bedraagt. De enkele omstandigheid dat de onroerende zaak iets luxer en doelmatiger is dan het object [b-straat] 11 kan naar het oordeel van een Hof een dermate klein verschil in m³ prijs tegenover een dermate groot verschil in inhoud, zonder nadere motivering, die evenwel ontbreekt, niet voldoende verklaren.

Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, biedt de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix, naar het oordeel van het Hof, onvoldoende grond voor de stelling dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde waarden daarmee niet aannemelijk gemaakt.

De omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.

Belanghebbende is naar het oordeel van het Hof met hetgeen hij heeft aangevoerd evenmin erin geslaagd de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken, nu in het taxatierapport van belanghebbende geen enkel inzicht is verschaft in de wijze waarop met de onderlinge verschillen tussen de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende dit inzicht evenmin kunnen verschaffen. De enkele stelling dat bij het vergelijkingsobject [c-straat] 8 moet worden uitgegaan van een ongeveer 12% hogere kavelwaarde acht het Hof, zonder nadere motivering, die evenwel ontbreekt, in dit verband onvoldoende.

Nu de heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, zelf de gezochte waarden van de onroerende zaak in goede justitie bepalen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd stelt het Hof de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum vast op € 480.000.