Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-10-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7739, 14/00029
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-10-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7739, 14/00029
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 7 oktober 2014
- Datum publicatie
- 17 oktober 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2014:7739
- Zaaknummer
- 14/00029
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling winkelpand. Door bedrijfshuuradviescommissie vastgestelde huurprijs. Waardebepaling in goede justitie.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 14/00029
uitspraakdatum: 7 oktober 2014
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de heffingsambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 3 december 2013, nummer AWB 13/1856, in het geding tussen de heffingsambtenaar en
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [L] voor het kalenderjaar 2012 – naar de waardepeildatum 1 januari 2011 – vastgesteld op € 1.800.000. Tevens is een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: de aanslag) aan belanghebbende opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen de uitspraken op bezwaar in beroep gekomen. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 3 december 2013 gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 1.420.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 september 2014 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen, tot bijstand vergezeld van mr. [A], mr.drs. [B] en [C], deskundige. Namens de heffingsambtenaar is niemand verschenen. De heffingsambtenaar is bij aangetekende brief van 4 augustus 2014, barcode 3SRRC02916495, uitgenodigd voor de zitting van 18 september 2014 te Arnhem met als aanvangstijdstip 10.00 uur. Deze brief is blijkens informatie op de site mijnpakket.postnl.nl bij de heffingsambtenaar bezorgd op 6 augustus 2014 om 07.45 uur. Voor ontvangst is getekend. Bij de aanvang van de zitting heeft de griffier telefonisch contact opgenomen met de gemeente. Aan de griffier is telefonisch meegedeeld dat door een misverstand niemand zal verschijnen.
Belanghebbende heeft ter zitting een tevoren toegezonden pleitnota voorgedragen.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaresse van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [L] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een winkelpand met een winkelruimte op de begane grond en drie verdiepingen. De verdiepingen zijn alleen bereikbaar via een trap achterin.
De onroerende zaak wordt sinds 2000 verhuurd aan [D] BV (hierna: de huurder). De huurovereenkomst is destijds gesloten voor een periode van tien jaar tegen een jaarlijkse huurprijs van € 76.596.
Na afloop van de periode van tien jaar is de huurovereenkomst verlengd voor een periode van vijf jaar. Hierbij konden belanghebbende en de huurder het niet eens worden over de nieuwe huurprijs en hebben om die reden de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel Centraal Gelderland (hierna: de commissie) ingeschakeld. De commissie heeft de huurprijs, per 1 mei 2010, vastgesteld op € 96.802 per jaar exclusief BTW. Dit is ook de feitelijke huurprijs die de huurder sinds 1 mei 2010 aan belanghebbende voldoet. De commissie heeft haar oordeel en bevindingen omtrent de huurprijs neergelegd in een deskundigenrapport, gedagtekend januari 2012 (hierna: het deskundigenrapport). Blijkens het deskundigenrapport is de commissie op grond van de wettelijke bepalingen gehouden de huurprijs te berekenen aan de hand van het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, welke zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het verzoek, waarbij de huurprijzen dienen te worden herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil. Genoemde huurprijs van € 96.802 is berekend aan de hand van de gegevens van de vergelijkingsobjecten [a-straat] 1, [a-straat] 11, [a-straat] 15, [a-straat] 28, [a-straat] 51 en [b-straat] 7, alle gelegen te [L]. Hierbij zijn de te onderscheiden ruimten op basis van functionaliteit gewaardeerd (begane grond op 100% en de verdiepingen op respectievelijk 12,5%, 5% en 5%) en is een neerwaartse correctie van 10% toegepast vanwege een slechtere ligging van de onroerende zaak.
3 Geschil
Tussen partijen is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 te hoog is vastgesteld. Daarbij is niet in geschil dat voor de waardering de huurwaardekapitalisatiemethode moet worden toegepast en dat in dat verband de kapitalisatiefactor 14,7 bedraagt. Het geschil spitst zich toe op de vraag hoe hoog de huurwaarde is.
Belanghebbende betoogt dat de huurwaarde € 96.802 bedraagt omdat dit de feitelijke huurprijs is die door tussenkomst van de commissie tot stand is gekomen.
De heffingsambtenaar verdedigt een huurwaarde van € 122.479. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op het in beroep overgelegde taxatierapport van [E] van 21 oktober 2013.
De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van het beroep.
Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.