Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-02-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:819, 13/00474

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 82 te [Z] (hierna: de onroerende zaak).

De onroerende zaak betreft een in het jaar 1978 gebouwde vrijstaande woning met garage en dakkapel. De onroerende zaak heeft een bruto inhoud van 500 m³ en een perceeloppervlakte van 784 m². Zowel de bouwkundige staat als de staat van onderhoud van de onroerende zaak is zowel door de door de heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur als door de door belanghebbende ingeschakelde taxateur als ‘voldoende’ gekwalificeerd.

De onroerende zaak heeft een gedateerde keuken en in eenvoudige staat verkerende sanitaire voorzieningen.

De onroerende zaak is gelegen aan een doorgaande weg met een verkeersdrempel ter hoogte van de onroerende zaak. Tegenover de onroerende zaak bevindt zich een bedrijventerrein met zowel een industrie- als winkelfunctie. De onroerende zaak is voorts gelegen nabij sportvelden en een zwembad. Aan de achterzijde van de onroerende zaak, op ongeveer 70 of 100 meter afstand, bevindt zich een spoorlijn. Voorts bevindt zich achter de spoorlijn een transformatorhuisje.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2012, per waardepeildatum 1 januari 2011, in het kader van de Wet WOZ bij beschikking vastgesteld op € 517.000.

Deze vastgestelde waarde is, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, bij uitspraak op bezwaar door de heffingsambtenaar verminderd tot € 499.000. In zijn bezwaarschrift heeft belanghebbende melding gemaakt van het feit dat aan het pand aan de [a-straat] 80 een “getaxeerde WOZ-waarde” is toegekend van € 510.000.

Ter onderbouwing van de hiervoor in 2.6 vermelde waarde heeft de heffingsambtenaar in de procedure bij de Rechtbank een taxatierapport, opgemaakt door [D], overgelegd. De taxateur heeft ter onderbouwing van de door hem bepaalde waarde gebruik gemaakt van verkoopcijfers van in zijn optiek vergelijkbare panden.

Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft [D] in zijn taxatierapport de volgende, omstreeks de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen en objectkenmerken van drie, naar zijn mening, vergelijkbare objecten vermeld:

De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende bij uitspraak van 21 februari 2013 ongegrond verklaard.

In hoger beroep heeft belanghebbende ter ondersteuning van zijn waardestandpunt een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 11 juni 2013 door [E] van [F] Taxaties o.z. te [L]. In dit rapport is de WOZ-waarde per 1 januari 2011 van de onroerende zaak bepaald op € 420.000 en is melding gemaakt van beginnende scheurvorming in de zij- en voorgevel, maar een nader bouwkundig onderzoek wordt – aldus [E] – niet noodzakelijk geacht. Deze taxateur heeft bij zijn waardering gebruik gemaakt van objectvergelijking van woningen gelegen in de gemeente Nijkerk. Hij heeft in dat verband woningen vermeld, gelegen aan de [c-straat] 17 (bouwjaar 1980, inhoud 580 m³, gelegen op een perceel van 404 m² en verkocht op 8 november 2010 voor € 395.000), [d-straat] 6-8 (bouwjaar 1965, het dubbel woonhuis is in 2002 omgebouwd tot een vrijstaande woning met schuur, inhoud 666 m³, gelegen op een perceel van 509 m² en verkocht op 9 augustus 2010 voor € 415.000), [e-straat] 14 (bouwjaar 1977, inhoud 530 m³, gelegen op een perceel van 611 m² en verkocht op 25 oktober 2011 voor € 440.000) en [f-straat] 36 (bouwjaar 1964, inhoud 500 m³, gelegen op een perceel van 790 m² en verkocht op 11 mei 2011 voor € 450.000).