Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-11-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:8844, 13/01166
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-11-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:8844, 13/01166
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 18 november 2014
- Datum publicatie
- 28 november 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2014:8844
- Zaaknummer
- 13/01166
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Waardevaststelling kantoorgebouw. Gemeente slaagt in bewijslast.
Uitspraak
Sector belastingrecht
nummer 13/01166
uitspraakdatum: 18 november 2014
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] N.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 3 oktober 2013, nummer UTR 13/769, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar).
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 25 te [L] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012, vastgesteld op € 11.019.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 9.939.000.
Belanghebbende is hiertegen in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 3 oktober 2013 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle andere stukken die door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juli 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door mr. [B], alsmede drs. [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] (WOZ-taxateur).
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
De onroerende zaak is een kantoorgebouw met bouwjaar 1983 en is gelegen in het de wijk [E] dichtbij de kantorenwijk [F]. Het beschikt over een verhuurbare vloeroppervlakte (hierna: vvo) van 8.507 m², verdeeld over zes verdiepingen, en parkeerplaatsen. Van de onroerende zaak zijn rond waardepeildatum geen marktgegevens bekend.
De heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde waarde onderbouwd met een taxatierapport van 25 maart 2013 (hierna: het taxatierapport), opgesteld door [G], WOZ-taxateur. In dit rapport wordt aan de onroerende zaak per waardepeildatum een waarde toegekend van € 9.939.000. In het taxatierapport wordt de waarde getaxeerd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode en onderbouwd met verkopen van kantoorpanden in [L], gelegen aan de [b-straat] 2, [c-straat] 7-9, [d-straat] 700 en de [e-straat] 93. Aan de hand van deze gegevens wordt in het taxatierapport geconcludeerd dat de huurwaarde dient te worden gesteld op € 1.080.389 (€ 127 per m² inclusief parkeren) en de kapitalisatiefactor op 9,2.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Meer specifiek is in geschil of hij aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem daarbij toegepaste kapitalisatiefactor van 9,2 niet te hoog is.
Belanghebbende beantwoordt bovenstaande vragen ontkennend, de heffingsambtenaar bevestigend.
Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot gegrondverklaring van het beroep, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de WOZ-waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.