Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-11-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:8847, 14/00300
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-11-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:8847, 14/00300
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 18 november 2014
- Datum publicatie
- 28 november 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2014:8847
- Zaaknummer
- 14/00300
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Waardevaststelling van tot kantoorpand verbouwde hoekwoning. Waardebepaling in goede justitie.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer: 14/00300
uitspraakdatum: 18 november 2014
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 21 februari 2014, nummer Awb 13/2027, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zwolle (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 72 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 250.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerende-zaakbelasting 2013 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar, naar het Hof begrijpt, bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 21 februari 2014 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 oktober 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] (hierna: [A]), directeur van belanghebbende, vergezeld van mr. [B]. De heffingsambtenaar is met schriftelijke kennisgeving aan het Hof niet ter zitting verschenen.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 72 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een voormalige, in 1935 gebouwde, hoekwoning die intern tot kantoorpand is verbouwd. De totale vloeroppervlakte van het pand bedraagt 204 m².
Belanghebbende heeft de vanaf 2009 leegstaande onroerende zaak op 21 september 2012 verkocht voor een prijs van € 250.000. De akte van levering is gedagtekend 14 januari 2013. De akte is op 15 januari 2013 in het register van het kadaster ingeschreven.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2012 te hoog heeft vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Zij stelt dat op de waardepeildatum het achterstallige onderhoud exclusief het achterstallige schilderwerk € 25.000 bedroeg. Ter zake van het achterstallige schilderwerk verwijst zij naar het in eerste aanleg overgelegde bouwkundige keuringsrapport van 17 januari 2012, waarin al het achterstallige onderhoud is opgenomen. Zij is van mening dat het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport is gebaseerd op onjuiste aannames inzake de onderhoudstoestand van de onroerende zaak en dat het niet concludeert tot een waarde die overeenstemt met het marktniveau op de peildatum.
De heffingsambtenaar die bij de waardebepaling onder meer rekening heeft gehouden met de onder 2.2 vermelde eigen verkooptransactie, beantwoordt de partijen verdeeld houdende vraag ontkennend. Hij stelt dat de nieuwe eigenaar na aankoop van de onroerende zaak deze heeft verbouwd en verbeterd. Hij neemt op grond daarvan het standpunt in dat in de gerealiseerde verkoopprijs van de onroerende zaak het door belanghebbende gestelde achterstallige onderhoud is verdisconteerd. Voor zover moet worden aangenomen dat in het jaar 2012 de onroerende zaak is verbouwd en verbeterd (hetgeen hij betwist), neemt hij het standpunt in dat dan artikel 18 van de Wet WOZ van toepassing is, op grond waarvan de onroerende zaak moet worden gewaardeerd per de waardepeildatum 1 januari 2012, naar de toestand op 1 januari 2013.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 150.000 per waardepeildatum 1 januari 2012.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.