Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-11-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:8929, 13/00328 t/m 13/00330
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-11-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:8929, 13/00328 t/m 13/00330
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 18 november 2014
- Datum publicatie
- 21 november 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2014:8929
- Zaaknummer
- 13/00328 t/m 13/00330
Inhoudsindicatie
In geschil is de waarde van de onroerende zaken per de waardepeildatum 1 januari 2010.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummers 13/00328 t/m 13/00330
uitspraakdatum: 18 november 2014
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 14 februari 2013, nummers AWB 12/125, 12/126 en 12/128, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 38 te [Z], [a-straat] 38 AA tot en met 38 BC te [Z] en [a-straat] 38-l te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2010 voor het jaar 2011 vastgesteld. Tegelijk met deze beschikking zijn voorts de aanslagen in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2011 (OZB) vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 14 februari 2013 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het eerste onderzoek ter zitting heeft in enkelvoudige kamer plaatsgevonden op 4 februari 2014 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede mr. drs. [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C].
De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Na de zitting heeft het Hof het onderzoek heropend en partijen in de gelegenheid gesteld de schriftelijk vastgelegde resultaten in het geding te brengen van een in 2013 gestart bodemonderzoek en daarop schriftelijk te reageren. Belanghebbende heeft vervolgens het betreffende rapport in het geding gebracht, waarop de heffingsambtenaar heeft gereageerd onder overlegging van een nader stuk.
De enkelvoudige kamer heeft de zaak naar de meervoudige kamer verwezen.
Een tweede onderzoek ter zitting heeft in meervoudige kamer plaatsgevonden op 16 september 2014 te Leeuwarden. Daarbij is verschenen en gehoord mr. drs. [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C], taxateur. Belanghebbende en zijn gemachtigde zijn niet verschenen. Belanghebbendes gemachtigde, [A], is correct uitgenodigd bij aangetekende brief van 1 juli 2014 aan het adres [b-straat] 10, [L] en blijkens de handtekeningretourkaart is de uitnodiging op 4 juli 2014 in ontvangst genomen.
Ter zitting van 16 september 2014 zijn de zaken die bij het Hof zijn geregistreerd onder de nummers 14/00016, 14/00017 en 14/00018 gelijktijdig met de onderhavige zaken behandeld.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de volgende onroerende zaken in de wijk [D] te [Z]:
a. a) [a-straat] 38 te [Z], een vrijstaande woning uit 1920 met een oppervlakte van circa 104 m² , gelegen op een perceel van ongeveer 400 m² (hierna: de woning). De onroerende zaak beschikt tevens over een garage. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde hiervan bepaald op € 146.000;
b) [a-straat] 38 AA t/m 38 BC te [Z], garageboxen (hierna;: de garageboxen). De heffingsambtenaar heeft hieraan de volgende waarden toegekend:
- [a-straat] 38 AA t/m AH, AK, 38 AM, 38 AN, 38 AP en AQ, per object: € 4000;
- [a-straat] 38 AR € 5000;
- [a-straat] 38 AS en AT, per object: € 3000;
- [a-straat] 38 AU t/m AW, AY t/m BC: per object: € 2000;
- [a-straat] 38 AX € 1000;
c) [a-straat] 38-1 te [Z], een loods (opslag/magazijn) uit circa 1962 met een netto vloeroppervlakte van circa 322 m² (hierna: de loods). De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde hiervan bepaald op € 32.000.
Het perceel waarop de woning en de garageboxen zijn gelegen, is verontreinigd met minerale olie en BTEX in grond en grondwater. Tussen de woningen [a-straat] 37 en [a-straat] 38 stond tot circa 1970 een afleverzuil voor benzine en diesel. De bijbehorende ondergrondse opslagtanks bevonden zich achter de woningen. De dieseltank aan [a-straat] 38 is in 1993 gesaneerd door reiniging en het afvullen met zand. De tank aan [a-straat] 37 is nog niet gesaneerd.
In opdracht van belanghebbende heeft [E] BV een inventariserend onderzoek uitgevoerd naar de bodemverontreiniging van de percelen aan [a-straat] 37 en [a-straat] 38 te [Z]. Volgens het van dat onderzoek opgemaakte rapport van 2 februari 2002 is sprake van ernstige bodemverontreiniging, waarvoor in principe een saneringsplicht geldt, maar is aanvullend onderzoek nodig om een uitspraak te kunnen doen over een eventuele verontreiniging dieper dan 5 meter en over de kwaliteit van het diepere grondwater. De kosten van de bodemsanering worden in het rapport geraamd op € 136.000 en die van grondwatersanering op € 6.000. Voorts wordt vermeld dat bij een volledige verwijdering van de asfaltverharding inclusief de funderingslaag rekening dient te worden gehouden met een extra kostenpost van circa € 16.000.
In opdracht van de gemeente Groningen heeft [F], mede naar aanleiding van de bevindingen van het zojuist vermelde rapport een bodemonderzoek verricht ter plaatse van de [a-straat] 37 en 38 te [Z]. Uit de resultaten van het bodemonderzoek, neergelegd in een rapport van 11 februari 2014, blijkt dat sprake is van ernstige bodemverontreiniging, maar dat er geen onaanvaardbare humane, ecologische en verspreidingsrisico’s zijn. Wegens de afwezigheid van onaanvaardbare risico’s hoeft de bodem niet met voorrang te worden gesaneerd. Aanbevolen wordt bij de gemeente Groningen een beschikking ’ernst en spoed’ aan te vragen. De verontreiniging is volgens de opstellers van het onderzoeksrapport ernstig, maar niet spoedeisend.
Na ontvangst van laatstvermeld rapport hebben burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen op 7 mei 2014 ingevolge de artikelen 29 en 37 van de Wet bodemsanering een besluit genomen over de ernst van de aanwezige bodemverontreiniging en de noodzaak tot spoedige sanering. Zij hebben daarbij besloten dat ter plaatse sprake is van een geval van ernstige verontreiniging; dat het huidige gebruik van de bodem of de mogelijke verspreiding van de verontreiniging niet leidt tot zodanige risico’s voor mens, plant of dier dat spoedige sanering noodzakelijk is; dat het verrichten van graafwerkzaamheden of overige handelingen in verontreinigde bodem niet is toegestaan zonder voorafgaande toestemming van burgemeester en wethouders; dat iedere wijziging van het gebruik van de bodem van de percelen aan het bevoegd gezag moet worden gemeld.
In de loods is asbesthoudend materiaal aanwezig.
Bij de waardering van de woning, de garageboxen en de loods heeft de heffingsambtenaar als volgt rekening gehouden met de bodemverontreiniging en de aanwezigheid van het asbesthoudend materiaal: voor de woning is een aftrek van 25 percent toegepast, neerkomend op € 50.000, wegens rompslomp, onzekerheid en het negatieve imago dat vervuiling meebrengt; voor de garageboxen is, door het niet toekennen van enige waarde aan de ondergrond, een aftrek toegepast van in totaal € 76.000; de waarde van de loods is naar beneden bijgesteld met afgerond € 25.000 in verband met mogelijk schadelijke verontreinigingen.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaken per de waardepeildatum 1 januari 2010.
Belanghebbende stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij voert onder meer aan dat bij de waardering van de woning en de garageboxen in onvoldoende mate rekening is gehouden met de mate van de verontreiniging en daardoor opgeroepen saneringskosten. Voorts zijn de referentieobjecten die de heffingsambtenaar hanteert voor de onderbouwing van de door hem voorgestane waarde onvoldoende met de woning vergelijkbaar om tot grondslag van de waardebepaling te dienen. Ook wijst belanghebbende op de dalende markt voor woningen, die tot een lagere dan de vastgestelde waarde zou moeten leiden. Met betrekking tot de loods stelt hij dat de huurwaardekapitalisatiemethode onjuist is toegepast en dat te weinig rekening is gehouden met de aanwezigheid van het asbest.
De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting nader op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning weliswaar te hoog is vastgesteld, doch dat de door belanghebbende voorgestane waarde te laag is. Zij verwijst naar het door haar overgelegde taxatierapport van 2 maart 2012, opgesteld door [C]. De verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten zijn, aldus de heffingsambtenaar, onderkend bij het vaststellen van de waarde. Met de waardeverminderende invloed van verontreiniging en asbest is rekening gehouden. De waarde van de woning dient nader te worden te worden vastgesteld op € 120.000.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, en tot vermindering van de waarde van de woning tot € 50.000, van de waarde van de garageboxen tot € 30.000 in totaal en tot vermindering van de waarde van de loods tot € 25.000 met veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van de procedure.
De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, en tot vermindering van de waarde van de woning tot € 120.000 en tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank met betrekking tot de garageboxen en de loods.
Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij toegevoegd hetgeen zij hebben gesteld ter zitting van 4 februari 2014, en de heffingsambtenaar tevens hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting van 16 september 2014.