Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-03-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:1573, 14/00493
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-03-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:1573, 14/00493
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 3 maart 2015
- Datum publicatie
- 13 maart 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2015:1573
- Zaaknummer
- 14/00493
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning. Hof bepaalt waarde in goede justitie.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 14/00493
uitspraakdatum: 3 maart 2015
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 april 2014, nummer UTR 13/5365 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bussum (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 12 te [Z] voor het kalenderjaar 2013 – naar de waardepeildatum 1 januari 2012 – vastgesteld op € 473.000. Ook is daarbij een aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) aan belanghebbende opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde van de onroerende zaak en de aanslag OZB gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken van de heffingsambtenaar in beroep gekomen.
Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 4 april 2014 het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft bij brief van 17 mei 2014, ingekomen bij het Hof op 18 mei 2014, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 januari 2015 te Arnhem. Namens belanghebbende is [A] en namens de heffingsambtenaar is [B] verschenen.
Ter zitting hebben partijen – zonder bezwaar van de wederpartij – een aantal stukken overgelegd.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1914 gebouwde eindwoning. De onroerende zaak heeft een inhoud van 522 m³ en is gelegen op een perceel van 176 m². Tegenover de woning staat een laag flatgebouw.
Ter onderbouwing van zijn standpunt omtrent de waarde heeft de heffingsambtenaar in de procedure bij de Rechtbank een verslag “taxatieopbouw [a-straat] 12 en onderbouwende verkopen” overgelegd. In dit verslag is de taxatieopbouw van de onroerende zaak en van vergelijkingspanden, alle gelegen in [Z], opgenomen. De taxatieopbouw van de onroerende zaak is als volgt weergegeven:
|
[a-straat] 12 |
Eindwoning, bouwjaar 1914 |
Inhoud of oppervlakte |
Prijs/m³ in € |
Totalen in € |
|
wijk/buurt [b-straat]/[a-straat] |
||||
|
Woning |
522 m³ |
632 |
329.904 |
|
|
Voldoet matig aan wooneisen (-10%) |
522 m³ |
-63 |
-32.990 |
|
|
Onderhoud matig (-10%) |
522 m³ |
-63 |
-32.990 |
|
|
Serre |
15 m³ |
253 |
3.792 |
|
|
Dakkapel 1-3 m |
4.000 |
|||
|
Berging/schuur tot 12 m² |
7.000 |
|||
|
Grond bij woning |
176 m² |
1.250 |
220.000 |
|
|
Algemene aftrek ligging - 10% |
176 m² |
-125 |
-22.000 |
|
|
Getaxeerde waarde dd 1-1-2012 |
476.715 |
In voornoemd verslag heeft de taxateur met betrekking tot de vergelijkingspanden [c-straat] 51A en [d-straat] 18 ook een aftrek van 10% op de grondwaarde berekend ter waarde van respectievelijk € 35.688 en € 24.250. Dit in verband met de ligging van die vergelijkingspanden op het perceel.
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012.
Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Naar zijn mening is er in vergelijking met de in 2.3 genoemde vergelijkingspanden onvoldoende rekening gehouden met de slechte(re) ligging van de onroerende zaak. Ook vindt belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar in het in 2.2 vermelde verslag gehanteerde prijzen per kubieke meter ten opzichte van die van de vergelijkingspanden te hoog zijn vastgesteld. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn beroep op het vertrouwensbeginsel ingetrokken.
De heffingsambtenaar is van mening dat met de liggingsaspecten van de onroerende zaak in voldoende mate rekening is gehouden bij de vaststelling van de waarde. Ook is hij van mening dat de gehanteerde prijs per kubieke meter niet te hoog is.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 450.000.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.