Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-03-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:1900, 14/00087
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-03-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:1900, 14/00087
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 17 maart 2015
- Datum publicatie
- 20 maart 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2015:1902
- Zaaknummer
- 14/00087
Inhoudsindicatie
In geschil is welke waarde per waardepeildatum 1 januari 2011 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummer 14/00087
uitspraakdatum: 17 maart 2015
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 24 december 2013, nummer AWB LEE 12/2758, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Terschelling (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 86 te [L], per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 367.000.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Leeuwarden (thans de rechtbank Noord-Nederland, hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 24 december 2013 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 februari 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede mevrouw [A] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [B]. De zaak is, met instemming van partijen, gezamenlijk behandeld met het hoger beroep van [C] in de zaken met nummers 14/00085 en 14/00086.
Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom of beperkt recht van de onroerende zaak [a-straat] 86 te [L]. Deze onroerende zaak betreft een recreatiewoning uit circa 1995, gelegen op het park [D]. [a-straat] 86 heeft een aanbouw van 85 m². De inhoud van de woning is ongeveer 264 m³. De oppervlakte van het perceel waarop de recreatiewoning staat is ongeveer 680 m².
Het hiervoor vermelde perceel behoort in eigendom toe aan Staatsbosbeheer. Belanghebbende heeft met betrekking tot het perceel een recht van erfpacht.
Belanghebbende heeft verwezen naar een brief van Staatsbosbeheer aan Stichting [E] (ondertekend door drs. [F], regiodirecteur Staatsbosbeheer Noord, namens de directeur Staatsbosbeheer), met als dagtekening 4 maart 2011, waarin - voor zover hier van belang - onder meer is geschreven:
"De gemeente Terschelling en Staatsbosbeheer (…) zijn samen tot de conclusie gekomen dat verkoop van de percelen in het gebied bekend als '[G]' ([a-straat] 12 t/m 72 te [L]) mogelijk is indien het de ondergrond van het gehele complex wordt verkocht in één transactie aan één rechtspersoon - een vereniging van eigenaren of een stichting - en wanneer de verhuurbaarheid gewaarborgd wordt.".
De bij de Rechtbank opgetreden gemachtigde van belanghebbende heeft in zijn brief van 4 oktober 2013 verwezen naar een advies van de Commissie Van der Werf, dat 7 juni 2013 is opgesteld in verband met een op handen zijnde verkoop van de blote eigendom door Staatsbosbeheer. Over het advies is in voormelde brief namens belanghebbende het volgende vermeld:
"De commissie is bij marginale toetsing van de WOZ-waarde op de Waddeneilanden bij recreatiewoningen gebleken, dat:
- de vertaalslag van referentieobjecten naar het betreffende object niet duidelijk is;
- het idee wordt gewekt, dat aan opstallen, werken en beplantingen en de grond rechtstreeks een waarde is toe te kennen, terwijl slechts sprake kan zijn van allocatie van waardecomponenten;
- er op de opstalwaarde een soort boekhoudkundige afschrijving wordt toegepast, die niet spoort met het marktgedrag van goed geïnformeerde kopers;
- vergelijkingsobjecten op erfpacht worden aangepast met 17 x de canon, wat fiscaal klopt, maar niet spoort met het marktgedrag van goed geïnformeerde kopers;
- er bij doorlopende rechten, waarvan de termijn is verstreken, een canon verondersteld wordt bij heruitgifte, gebaseerd op een onjuiste direct toegekende, niet gedeprecieerde grondwaarde.".
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is welke waarde per waardepeildatum 1 januari 2011 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de referentieobjecten die door de heffingsambtenaar zijn gebruikt om de door hem vastgestelde waarden aannemelijk te maken te hoge verkoopprijzen hadden, omdat die prijzen zijn beïnvloed door de omstandigheid dat 85 percent van de recreatiewoningen op Terschelling op grond in erfpacht liggen. De overeengekomen erfpachttermijn was op de peildatum verstreken. De verlengde erfpacht is op een termijn van een jaar opzegbaar, waardoor de woning onverkoopbaar is. Belanghebbende voert voorts het volgende aan. De door de heffingsambtenaar gebruikte matrix bevat fouten. Met de drassigheid van de grond rond de woning is ten onrechte geen rekening gehouden. De door belanghebbende bij de rechtbank overgelegde taxatierapporten van [H] en [I] zijn ten onrechte terzijde geschoven. Er dient gekeken te worden naar verkoopcijfers van woningen in erfpacht. Er is ten onrechte uitgegaan van de hoogste prijs en van de juistheid van de gemeentelijke taxatiemethode, en daardoor is sprake van een onjuiste wetstoepassing. De erfpachtvoorwaarden zijn ten onrechte ter zijde geschoven. Door die voorwaarden, die strenger zijn dan het vigerende bestemmingsplan, kan belanghebbende de woning niet aanpassen aan al zijn wensen. Er blijft voorts nog lange tijd onduidelijkheid bestaan over de hoogte van de canon. Ten slotte is de communicatie van Staatsbosbeheer ten opzichte van derden zodanig dat een derde niet snel een woning op erfpachtgrond zal kopen.
De heffingsambtenaar heeft het standpunt van belanghebbende gemotiveerd betwist.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot vermindering van de waarde tot € 248.000, althans een naar redelijkheid vast te stellen bedrag.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.