Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-03-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:2102, 14/00370, 14/00371, 14/00373 t/m 14/00375
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-03-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:2102, 14/00370, 14/00371, 14/00373 t/m 14/00375
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 17 maart 2015
- Datum publicatie
- 27 maart 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2015:2102
- Zaaknummer
- 14/00370, 14/00371, 14/00373 t/m 14/00375
Inhoudsindicatie
Wet woz. Waardevaststelling kantoortorens. Gemeente slaagt niet in bewijslast, belastingplichtige wel.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
Nummers 14/00370, 14/00371 en 14/00373 tot en met 14/00375
uitspraakdatum: 17 maart 2015
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 27 februari 2014 nummers AWB 13/4228 tot en met 13/4230 en 13/4235 tot en met 13/4238, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de objecten die onderdeel uitmaken van de onroerende zaken [a-straat] 14, [a-straat] 16 en [a-straat] 18 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012 vastgesteld. Tegelijk met deze beschikkingen zijn aanslagen onroerendezaakbelastingen 2012 (OZB) vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarden verminderd en de opgelegde aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 27 februari 2014 ten dele ongegrond verklaard en ten dele gegrond in verband met een gedeeltelijk onjuiste objectafbakening, en de uitspraken van de heffingsambtenaar en de beschikkingen in zoverre vernietigd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaak betrekking hebben.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 februari 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [B], alsmede [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D], taxateur.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken, plaatselijk bekend [a-straat] 14, 16 en 18. Het betreffen drie (nagenoeg) identieke kantoortorens, elk bestaande uit vier bouwlagen (begane grond en drie verdiepingen), met een oppervlakte van 465 m². De kantoortorens beschikken over eigen parkeerplaatsen.
De kantoortorens van belanghebbende maken onderdeel uit van het kantorenpark “[E]” dat, inclusief de kantoortorens van belanghebbende, bestaat uit zeven kantoortorens. De vier andere kantoortorens hebben respectievelijk drie, vijf, tien en twaalf bouwlagen. De drie hoogste kantoortorens zijn zichtbaar vanaf [F].
De heffingsambtenaar heeft de kantoortorens van belanghebbende onderscheiden in de afzonderlijke woz-objecten:
[a-straat] 14 (begane grond) vastgestelde waarde na bezwaar € 543.000
[a-straat] 14 (1e etage, unit 1) vastgestelde waarde na bezwaar € 212.000
[a-straat] 14 (rest 1e, 2e en 3e etage) vastgestelde waarde na bezwaar € 1.474.000
[a-straat] 16 vastgestelde waarde na bezwaar € 2.210.000
[a-straat] 18 (begane grond) vastgestelde waarde na bezwaar € 544.000
[a-straat] 18 (2e etage [G]) vastgestelde waarde na bezwaar € 266.000
[a-straat] 18 (leegstand) vastgestelde waarde na bezwaar € 1.404.000
Ter zitting van de Rechtbank hebben partijen overeenstemming bereikt over een huurwaarde van de kantoortorens van belanghebbende van € 125 per m². Voorts hebben partijen op die zitting eenparig verklaard dat de twee hiervoor laatstgenoemde objecten als één object moeten worden aangemerkt en dat in zoverre sprake is geweest van een onjuiste objectafbakening. De Rechtbank heeft zich daarbij aangesloten en de uitspraken van de heffingsambtenaar, de beschikkingen en de OZB-aanslagen in zoverre vernietigd. Met betrekking tot de vijf eerstgenoemde objecten heeft de Rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de vastgestelde waarde van de hiervoor bedoelde resterende vijf objecten. Beide partijen zijn van mening dat die waarde moet worden bepaald met toepassing van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. Het geschil spitst zich toe op de omvang van het leegstandsrisico bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor. De overige onderdelen die van belang zijn bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor zijn niet in geschil.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat voor de bepaling van het leegstandrisico de leegstand van de objecten zelf van doorslaggevend belang is. De feitelijke leegstand bedraagt op de peildata 1 januari 2009 tot en met 2012 steeds 57 percent en op 1 januari 2013 49 percent. Op basis daarvan berekent zij de huurwaardekapitalisatiefactor op 4,31. De objecten worden geheel of in gedeelten in de markt gezet door vier gerenommeerde makelaarskantoren. Bij het aanbod tot verhuur wordt door de makelaarskantoren aangesloten bij de geldende marktprijzen. De daarbij gehanteerde vraagprijzen moeten worden gezien als uitnodigingen tot onderhandelen. Hieruit kan volgens belanghebbende worden afgeleid dat de langdurige gelijkblijvende leegstand het gevolg is van conjuncturele omstandigheden. De door de heffingsambtenaar gehanteerde methode leidt ertoe dat haar panden worden overgewaardeerd en de overige panden in het kantorenpark worden ondergewaardeerd.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat uitgegaan moet worden van de zogenoemde mutatieleegstand, dat is de leegstand die ontstaat zodra een huurovereenkomst is geëindigd en er nog geen nieuwe huurder is gevonden voor het object. Er is in het kantorenpark “[E]” sprake van gelijkwaardige kantoorpanden. Bij de bepaling van het leegstandsrisico is de gewogen gemiddelde leegstand berekend van de zeven kantoorpanden in dit kantorenpark, dat is 22,2 maanden op de peildatum. Bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor is uitgegaan van 24 maanden. Op die wijze berekend, bedraagt de huurwaardekapitalisatiefactor 9,1. Bij de vaststelling van de waarde na bezwaar is uitgegaan van een factor 9.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarden.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.