Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-03-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:2217, 14/00438
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-03-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:2217, 14/00438
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 24 maart 2015
- Datum publicatie
- 3 april 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2015:2217
- Zaaknummer
- 14/00438
Inhoudsindicatie
Wet woz. Waardevaststelling appartement in woonzorgcentrum. Hof bepaalt waarde in goede justitie.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 14/00438
uitspraakdatum: 24 maart 2015
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 21 maart 2014, nummer Awb 13/2499, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zwolle (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 37 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 210.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (hierna: OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 254,10.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 februari 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord haar gemachtigde, [A], bijgestaan door [B]. Namens de heffingsambtenaar is [C] verschenen, bijgestaan door [D], WOZ-taxateur (hierna: [D]).
Op de zitting is tegelijkertijd het hoger beroep behandeld van de zaak met het kenmerk 14/00437.
[B] heeft namens belanghebbende een pleitnota voorgedragen.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is mede-eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een appartement met een inhoud van 175 m3 en een inpandige berging. Het appartement behoort tot het woonzorgcentrum “[E]” te [Z] (hierna: het woonzorgcentrum) dat bestaat uit een appartementencomplex en een zorgcomplex.
Het appartementencomplex bestaat uit veertig appartementen, waaronder tien koopappartementen. Het appartementencomplex is gebouwd in [....]. De tien koopappartementen zijn gelegen in een flatgebouw van vijf verdiepingen hoog dat is verbonden met de overige appartementen. Voor de tien koopappartementen is een afzonderlijke vereniging van eigenaren ingesteld.
Het appartementencomplex is verbonden met het zorgcomplex dat in [....] is gebouwd. Hierin bevinden zich onder meer een restaurant, een recreatieruimte en ruimten voor intra- en extramurale zorg.
Op 8 februari 2011 is één van de tien koopappartementen, [a-straat] 23, verkocht voor € 240.000. Dit appartement is identiek aan de onroerende zaak. Sindsdien zijn verschillende andere koopappartementen te koop aangeboden voor vraagprijzen die variëren tussen € 197.000 en € 232.500, maar deze zijn niet verkocht.
De eigenaar van de rest van het woonzorgcentrum, de Stichting [F], heeft besloten tot herontwikkeling van het woonzorgcentrum. [In] 2011 is in het regionaal dagblad [G] een artikel geplaatst waarin melding wordt gemaakt over een beoogde nieuwbouw van het woonzorgcentrum. [In] 2011 is in dezelfde krant een artikel geplaatst waarin is vermeld dat het woonzorgcentrum gesloopt gaat worden. Er is een beslisnota opgesteld met een voorstel tot herontwikkeling van het woonzorgcentrum. In de nota is opgenomen, dat de tien koopappartementen behouden blijven of eventueel worden herontwikkeld.
[D] heeft een taxatie opgesteld waarin hij aan de hand van de verkoopprijzen van [a-straat] 23 en drie andere vergelijkingspanden de onroerende zaak heeft getaxeerd op € 216.000.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben partijen ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot maximaal € 108.000.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.