Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14-04-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:2734, 14/00607

Belanghebbende is gebruiker van een kantoorverzamelgebouw gelegen aan de [a-straat] 2 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is gebouwd in het jaar 1957. De oppervlaktes van de onroerende zaak zijn als volgt verdeeld:

Op 1 januari 2011 huurde belanghebbende de onroerende zaak van [E] BV te [Z] voor een maandhuur van € 4.166 exclusief omzetbelasting en exclusief servicekosten. Enig aandeelhoudster en bestuurder van belanghebbende is [F] BV eveneens gevestigd te [Z], van welke vennootschap de heer [G] de enig aandeelhouder en bestuurder is. [G] voornoemd is tevens enig aandeelhouder en bestuurder van [E] BV.

Belanghebbende verhuurt de in de onroerende zaak aanwezige kantoorunits per dagdeel aan derden. De verhuur is inclusief energie, gebruik van receptie en schoonmaak. De onroerende zaak stond in het onderhavige jaar structureel voor 50 percent leeg.

De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende als gebruiker van de onroerende zaak de waarde op grond van de Wet WOZ van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het kalenderjaar 2012, vastgesteld op € 1.041.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 (OZB) voor zover het betreft het gebruikersgedeelte ten bedrage van € 1.262 aan belanghebbende opgelegd.

Belanghebbende heeft bij brief van 27 maart 2012 bezwaar aangetekend tegen de beschikking en de aanslag. Bij brief van 7 mei 2012 heeft belanghebbende haar bezwaar nader gemotiveerd. Op haar verzoek is belanghebbende in haar bezwaar gehoord.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 21 december 2012 de beschikking en de aanslag gehandhaafd. Het verzoek om een vergoeding in de gemaakte proceskosten is door de heffingsambtenaar afgewezen.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank.

De heffingsambtenaar heeft ondanks een herhaaldelijk verzoek van de Rechtbank nagelaten binnen de gestelde termijn van 28 maart 2013 verweer te voeren tegen het beroep van belanghebbende.

Aan [E] BV is als eigenaar van de onroerende zaak bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het kalenderjaar 2012 bekend gemaakt waarbij de waarde eveneens is vastgesteld op € 1.041.000. [E] BV heeft hiertegen bezwaar en, na ongegrondverklaring van het bezwaar, beroep aangetekend bij de Rechtbank. In het kader van de afhandeling van meerdere beroepsprocedures van [E] BV, waaronder de procedure betreffende de onroerende zaak, heeft [D] RMT (gediplomeerd WOZ-taxateur; hierna: [D]) in opdracht van de heffingsambtenaar onder meer de in geschil zijnde onroerende zaak opgenomen. In het voorjaar van 2013 heeft [D] overleg gehad met de gemachtigde van belanghebbende, die tevens namens [E] BV optrad, en zijn bevindingen, waaronder de huurwaarde per vierkante meter alsmede het meetrapport van de onroerende zaak, met de gemachtigde besproken. Het resultaat van die bespreking was dat [E] BV heeft ingestemd met een nader vast te stellen waarde voor de onroerende zaak van € 808.000.

Bij handgeschreven bericht van 28 maart 2013 heeft de heffingsambtenaar de Rechtbank verzocht om nader uitstel voor verweer nu, aldus de heffingsambtenaar, partijen dichtbij een compromis zijn gekomen en de beroepen, waaronder dat van belanghebbende, zodra partijen tot een akkoord zijn gekomen worden ingetrokken.

Bij brief van 17 juni 2013 heeft de Rechtbank aan belanghebbende bevestigd dat belanghebbende het beroep heeft ingetrokken en heeft verzocht om een proceskostenvergoeding. Eveneens bij brief van 17 juni 2013 heeft de Rechtbank aan de heffingsambtenaar een brief gezonden met daarin de mededeling dat het beroep is ingetrokken door belanghebbende en belanghebbende een verzoek om een proceskostenvergoeding heeft gedaan.

Bij faxbericht van 18 juni 2013 heeft belanghebbende gereageerd op de brief van de Rechtbank van 17 juni 2013 en meegedeeld dat het beroep van belanghebbende niet is ingetrokken, daarbij opmerkend dat hoewel de eigenaar heeft ingestemd met de bij compromis voorgestelde waarde, zulks niet wegneemt dat de bezwaren van belanghebbende als huurder tegen de nader vastgestelde waarde nog steeds gehandhaafd blijven en dat belanghebbende gelet op de werkelijke huur uitgaat van een waarde van € 430.000.

Bij brieven van 11 juli 2013 heeft de Rechtbank partijen in kennis gesteld van de ten onrechte veronderstelling dat het beroep zou zijn ingetrokken door belanghebbende en dat de procedure zal worden voortgezet.

Bij brieven van 28 oktober 2013 heeft de Rechtbank partijen uitgenodigd voor een onderzoek ter zitting te houden op 13 januari 2014. De Rechtbank heeft daarbij omtrent de aanwezigheid van partijen opgemerkt dat de Rechtbank het beroep en het verdere verloop van de procedure alleen met partijen kan bespreken als die op de zitting aanwezig zijn. De Rechtbank heeft partijen daarom aangeraden naar de zitting te gaan.

Ter zitting van de Rechtbank, gehouden op 13 januari 2014, zijn zowel de beroepen van [E] BV als het beroep van belanghebbende behandeld. [E] BV en de heffingsambtenaar zijn bij wijze van compromis een waarde van de onroerende zaak van € 808.000 overeengekomen en de Rechtbank heeft na sluiting van het onderzoek ter zitting dienovereenkomstig uitspraak gedaan (uitspraak van de Rechtbank van 13 januari 2014 (ECLI:NL:RBMNE:2014:1108, en welke nadien nogmaals door het hof zijn vastgelegd in zijn uitspraak van 25 november 2014 (ECLI: NL:GHARL:2014:9140)).

Belanghebbende heeft haar beroep evenwel gehandhaafd waarna de Rechtbank het onderzoek ter zitting heeft aangehouden ten einde de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen om verweer te voeren tegen de beroepsgronden van belanghebbende.

De heffingsambtenaar heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt en heeft bij verweerschrift van 24 januari 2014 de door hem nader bepaalde waarde van de onroerende zaak op € 808.000, met behulp van een door [H] RMT (gediplomeerd WOZ-taxateur) opgesteld taxatierapport nader onderbouwd.

Na een tweede zitting gehouden op 9 april 2014 heeft de Rechtbank het onderzoek ter zitting gesloten en bij uitspraak van 21 mei 2014 het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 808.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Voorts heeft de Rechtbank de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende begroot op een bedrag van € 1.460 en gelast dat hij aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht van € 310 aan haar vergoed.

Belanghebbende is tegen de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen. In aanvulling op haar hoger beroep heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd opgemaakt op 15 oktober 2014 door [B], gediplomeerd WOZ taxateur (hierna: [B]). Uit dit rapport volgt een waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 van € 535.000. In zijn taxatierapport heeft [B] een huurwaarde van € 55 per vierkante meter aangehouden en is hij uitgegaan van een verhuurbare oppervlakte van 1.400 m² en een kapitalisatiefactor van 7,5. [B] heeft in zijn taxatierapport geen referentieobjecten vermeld die de door hem voorgestane huurwaarde van € 77.000 netto per jaar dan wel concrete gegevens verstrekt die de door hem voorgestane kapitalisatiefactor onderbouwen.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de op hem rustende bewijslast om de door hem nader voorgestane waarde van € 808.000 te onderbouwen in hoger beroep een door [D] op 15 februari 2015 opgesteld taxatierapport overgelegd. De taxateur heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane huurwaarde van de onroerende zaak van € 55 per vierkante meter en kapitalisatiefactor 8,6 vier referentieobjecten gebruikt, te weten: [a-straat] 4/4a, [a-straat] 6, [b-straat] 4/01 alsmede [c-straat] 77/02 allen gelegen te [Z].