Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-06-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:4674, 14/00505
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-06-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:4674, 14/00505
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 23 juni 2015
- Datum publicatie
- 3 juli 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2015:4674
- Zaaknummer
- 14/00505
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Vrijstaande woning. Hof stelt waarde in goede justitie vast.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
Nummer 14/00505
uitspraakdatum: 23 juni 2015
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 10 april 2014, nummer AWB 13/6471, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Renkum (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 24 te [Z] voor het kalenderjaar 2013 – naar de waardepeildatum 1 januari 2012 – vastgesteld op € 353.000. In het desbetreffende geschrift is tevens een aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: de aanslag) van € 399 bekend gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen de uitspraken op bezwaar in beroep gekomen. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 10 april 2014 gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde verminderd tot € 333.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende heeft bij brief van 20 mei 2014, ingekomen bij het Hof op 22 mei 2014, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 april 2015 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [A], tot bijstand vergezeld van taxateur [B].
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 24 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een vrijstaande woning uit het jaar 1990 met aangebouwde garage, carport en serre. De opstal is gelegen op een perceel van 651 m2.
De opstal vertoont ernstige bouwkundige gebreken. Deze zijn veroorzaakt door het plaatsen van een grote aanbouw in het jaar 2000. De fundering van de oorspronkelijke woning heeft de aanbouw niet kunnen dragen en heeft het begeven. De aanbouw is (deels) onafgebouwd gebleven en overal in de woning treden ten gevolge van de bouwkundige gebreken lekkages op. Belanghebbende heeft een aantal offertes opgevraagd waarin herstelkosten zijn geraamd.
Belanghebbende heeft bij brief van 17 november 2010 van [C] BV als richtprijs € 332.782 gekregen voor renovatie van de opstal.
In een brief van [D] Makelaars van 28 februari 2013 is onder meer vermeld dat de opstal in een zeer matige bouwkundige staat verkeert en heel veel achterstallig onderhoud heeft. Ook wordt vermeld dat de dakconstructie is doorgezakt en uit zijn verband is geraakt waardoor de opstal nauwelijks verkoopbaar is en dat het zeer de vraag is of het dak nog te herstellen is en daarmee ook de onderbouw van de opstal, omdat het houtskeletbouw betreft. Verder wordt in de brief aangegeven dat het perceel als bouwrijpe kavel per 1 januari 2012 tussen de € 250.000 en € 260.000 waard is.
Belanghebbende heeft bij brief van 11 juni 2013 van [E] BV een offerte gekregen voor de sloop van de woning. Het offertebedrag bedraagt inclusief omzetbelasting € 43.560.
Belanghebbende heeft bij brief van 13 november 2013 van [F] een offerte gekregen voor het vervangen van een groot deel van de CV. Het offertebedrag bedraagt inclusief omzetbelasting € 25.000.
Belanghebbende heeft bij brief van 18 februari 2014 van [G] BV een offerte gekregen voor het leveren en plaatsen van HR++-glas. Het offertebedrag bedraagt inclusief omzetbelasting € 2.487.
Belanghebbende heeft bij brief van 2 maart 2014 van [C] BV als nieuwe richtprijs € 349.552 gekregen voor renovatie van de woning (zie 2.3).
Belanghebbende heeft bij brief van 18 maart 2014 van [G] BV een offerte gekregen voor schilderwerk. Het offertebedrag bedraagt inclusief omzetbelasting € 10.176.
Hangende het beroep heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport ingebracht waarin de waarde van de onroerende zaak op € 333.000 wordt getaxeerd. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat die waarde niet te hoog is en heeft de beschikte WOZ-waarde van € 353.000 (zie 1.1) verminderd tot € 333.000. De aanslag is dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende heeft in hoger beroep in een nader stuk van 17 maart 2015 geschreven dat in de begroting van [C] (zie 2.3 en 2.8) geen rekening is gehouden met het herstel van de fundering en dat de kosten daarvan op € 60.000 tot € 100.000 zijn begroot.
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 206.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.