Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-06-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:4787, 13/01196
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-06-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:4787, 13/01196
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 30 juni 2015
- Datum publicatie
- 31 juli 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2015:4787
- Zaaknummer
- 13/01196
Inhoudsindicatie
Wet woz. Waardevaststelling appartementsrecht. Gemeente slaagt in bewijslast.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 13/01196
uitspraakdatum: 30 juni 2015
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 15 oktober 2013, nummer Awb 13/747, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dinkelland (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] 7 te [A], per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 203.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 360.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in een geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 15 oktober 2013 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 mei 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C], WOZ-taxateur (hierna: de taxateur). Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst teneinde de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen te reageren op het ter zitting door belanghebbende overgelegde en behandelde overzicht van vloeroppervlakken.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is toegezonden.
De heffingsambtenaar heeft hierop gereageerd in zijn brief van 2 juli 2014. Belanghebbende heeft op 14 juli 2014 gereageerd op de door het Hof aan hem doorgezonden brief van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft in de reactie van belanghebbende aanleiding gevonden schriftelijk te reageren in zijn brief van 20 augustus 2014. In zijn brief van 1 september 2014 heeft belanghebbende hierop gereageerd. De heffingsambtenaar heeft op 27 januari 2015 medegedeeld dat hij op laatstgenoemde brief wil reageren.
Het onderzoek ter zitting is hervat op 9 juni 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door de taxateur. Belanghebbende is zonder bericht niet verschenen. Hij is door het Hof uitgenodigd per aangetekende brief van 24 februari 2015 gericht aan het laatstelijk bij het Hof bekende adres [b-straat] 6, [Z]. Uit een door de griffier ingesteld onderzoek blijkt dat deze uitnodiging op 2 maart 2015 door PostNL is afgeleverd en dat daarvoor is getekend.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen, waarvan een afschrift aan deze uitspraak is gehecht.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van een appartementsrecht, plaatselijk aangeduid als [a-straat 1] 7, in het gebouwencomplex [D] te [A] (hierna: de onroerende zaak). Het gebouwencomplex bestaat uit kantoren, een galerie, een praktijkruimte en woningen. De onroerende zaak vormt een zelfstandig onderdeel van het complex en is gelegen op de begane grond. Op 2 september 2008 heeft belanghebbende de onroerende zaak verhuurd aan een tandartsenpraktijk tegen een huursom van € 20.076 per jaar.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.
Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij heeft daarvoor aangevoerd, dat:
-
de taxateur van de heffingsambtenaar niet onafhankelijk is,
-
de waarde sterk afwijkt van de WOZ-waarden die in de voorgaande jaren zijn vastgesteld,
-
de heffingsambtenaar onjuiste vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd,
-
de heffingsambtenaar heeft nagelaten de vastgestelde waarde te differentiëren naar de bedrijfsruimte en de kelder,
-
de heffingsambtenaar ten onrechte de zolder van [c-straat] 2a niet volledig in zijn taxatie heeft betrokken,
-
de heffingsambtenaar telkens andere panden ter onderbouwing van zijn standpunt heeft aangedragen,
-
de heffingsambtenaar ten onrechte enkel bedrijfspanden in zijn taxatie heeft betrokken, terwijl de onroerende zaak ook als woning gebruikt mag worden,
-
de heffingsambtenaar ten onrechte de servicekosten niet uit de huursom heeft geëlimineerd en
-
de in 2008 overeengekomen huursom op de waardepeildatum niet meer realiseerbaar is.
De heffingsambtenaar heeft bij de Rechtbank ter onderbouwing van zijn standpunt een door de taxateur opgestelde taxatie overgelegd (hierna: de eerste taxatie) waarin de volgende vergelijkingsobjecten zijn genoemd:
adres in gebruik verhuur-/ bruto huurwaarde verkoopprijs
[A] bedrijfspand verkoopdatum vloer- per jaar per m2 koopsom per m2
oppervlak
m2
[a-straat 1]. 7 tandartsenpraktijk 1-9-2008 165 € 20.076 € 122
[d-straat]. 3 financiële dienstverlening 2-2-2012 76 € 12.000 € 158
[c-straat] 2A wonen/zorg 17-12-2012 88 € 142.500 € 1.619
[e-straat] 10D praktijk huisartsen 2012 427 € 70.658 € 165
[e-straat] 8C tandarts-/fysio-praktijk 2012 296 € 53.445 € 181
[f-straat] 31 praktijkruimte 29-4-2009 95 € 133.000 € 1.400
[g-straat] 1A kantoor/praktijk 5-1-2009 126 € 167.000 € 1.325
[h-straat] 21 galerie 1-5-2011 136 € 21.600 € 159
[h-straat] 24 winkel 1-4-2012 81 € 14.400 € 178
[h-straat] 16 winkel/wonen 2-12-2011 254 € 385.000 € 1.516
[h-straat] 26 galerie 1-5-2008 165 € 25.000 € 152
[i-straat] 15 winkel 1-7-2012 129 € 19.800 € 153
Na de schorsing van het onderzoek ter zitting heeft de heffingsambtenaar een taxatie overgelegd, waarbij de waarde van de onroerende zaak is afgeleid uit de verkoop van woningen aan de [a-straat 1] en de [c-straat] 2A (hierna: de tweede taxatie). In deze tweede taxatie heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de zolder van de [c-straat] 2A, door daaraan - in overeenstemming met de splitsingsakte - 6 m2 toe te rekenen en 97 m2 aan de ruimte op de begane grond. De geïndexeerde verkoopsom van [c-straat] 2A leidt dan tot een verkoopopbrengst van € 1.479,37 per m2.
Beide partijen hebben voor hun standpunt verder aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in de processen-verbaal van de zittingen.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar, tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 149.400 en, naar het Hof begrijpt, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB alsmede een vergoeding van het griffierecht.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.