Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-06-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:4790, 14/00731
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-06-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:4790, 14/00731
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 30 juni 2015
- Datum publicatie
- 31 juli 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2015:4790
- Zaaknummer
- 14/00731
Inhoudsindicatie
Wet woz. Waardevaststelling kantoorpand. Gemeente slaagt in bewijslast.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 14/00731
uitspraakdatum: 30 juni 2015
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 24 juni 2014, nummer AWB 13/7041, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ede (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 215 C (betreft C en D) te [A], per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013, vastgesteld op € 1.139.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerende-zaakbelasting (gebruiker) vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 24 juni 2014 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd. Het Hof rekent daartoe ook de door belanghebbende voorgedragen en overgelegde pleitnota.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 mei 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [B] als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [C] namens de heffingsambtenaar.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is gebruiker van de vierde en vijfde verdieping van het in 2010 gebouwde kantoorpand aan de [a-straat] 215C te [A] (hierna: de onroerende zaak). Het vloeroppervlak van de verdiepingen tezamen, alsmede de entree en de garderobe bemeet 1.062 m². Belanghebbende is tevens gebruiker van een dertigtal tot de onroerende zaak behorende parkeerplaatsen.
De onroerende zaak is nabij de snelweg A12 en winkels gelegen.
Ter onderbouwing van zijn standpunt omtrent de waarde heeft de heffingsambtenaar in de procedure bij de Rechtbank door Ir. [D] (WOZ-taxateur) een taxatierapport laten opstellen. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak volgens de huurwaardekapitalisatiemethode op € 1.150.000 bepaald. Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor van 10,1 heeft de taxateur verkoopgegevens van het kantoorpand aan de [b-straat] 19 te [A] opgenomen. Dit betreft een in 1994 gebouwd, eveneens in [A] gelegen, kantoorpand dat in december 2011 is geleverd voor een bedrag van € 1.256.000. In matrixvorm heeft de taxateur het volgende in zijn taxatierapport opgenomen:
|
Adres |
Bouw- jaar |
Omschrijving |
Opp. in m² |
Aantal |
Prijs per eenheid in € |
Huur-waarde |
Kap. Factor |
Waarde in € |
|
[a-straat] 215 C |
2010 |
Kantoor |
396 |
105 |
41580 |
10,1 |
419958 |
|
|
2010 |
Kantoor |
410 |
105 |
43050 |
10,1 |
434805 |
||
|
2010 |
Entree/ garderobe |
128 |
105 |
13440 |
10,1 |
135744 |
||
|
2010 |
Entree/ Garderobe |
128 |
105 |
13440 |
10,1 |
135744 |
||
|
Parkeerplaats |
30 |
54 |
24300 |
|||||
|
Taxatiewaarde |
1150000 |
|||||||
|
[b-straat] 19 |
1994 |
Kantoor bg |
337 |
112 |
37744 |
10,5 |
396312 |
|
|
1994 |
Kantoor 1e |
337 |
112 |
37744 |
10,5 |
396312 |
||
|
1994 |
Kantoor 2e |
337 |
112 |
37744 |
10,5 |
396312 |
||
|
Extra grond |
403 |
140 |
56420 |
|||||
|
Waarde Wpd 1-1-12 |
1245000 |
Toelichting: kantoor met 3 bouwlagen, op goede locatie aan invalsweg vanaf de A12 op ca. 1,5 km van het te taxeren object [a-straat] 215 C.
Het verschil tussen de getaxeerde waarde (€ 1.150.000) van de onroerende zaak en de waarde die op de WOZ-beschikking (€ 1.139.000) is vermeld, wordt veroorzaakt doordat de taxateur bij zijn berekening uitgegaan is van een huurwaarde van € 105 per m², terwijl bij de berekening van waarde die op de WOZ-beschikking is vermeld € 104 per m² in aanmerking is genomen.
De taxateur heeft in zijn taxatierapport de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor tevens berekend met de bruto aanvangsrendement methode, ook wel de bottum-up methode genoemd. Hij heeft deze als volgt berekend:
Exploitatiekosten
Onderhoudskosten 2% van de huur
Vaste Lasten 2,5% van de huur
Beheerskosten 2% van de huur
Leegstandsrisico 10% van de huur
Totaal 16,5% van de huur
Nettohuur als % van de brutohuur 83,5%
Basisrendement 2,20%
Opslagrisico 5,56%
Netto yield 7,8%
Netto huur % * Netto factor (83,5 : 7,8) = 10,8
Correctie kosten koper 7%
Kapitalisatiefactor (Brutofactor, afgerond op 1 decimaal) 10,1
Belanghebbende heeft op basis van de bottum-up methode een kapitalisatiefactor berekend van 7,45.
Ter nadere onderbouwing van de door hem berekende kapitalisatiefactor heeft de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift in hoger beroep het volgende vermeld:
“De taxateur heeft naast het bovengenoemde verkoopcijfer en de in het in beroep overlegde taxatierapport genoemde huurcijfers nog twee verkoopcijfers toegevoegd welke aantonen dat de waarde van het onderhavige kantoorpand niet te hoog is vastgesteld:
Het betreft de volgende verkoopcijfers:
-[c-straat] 40, op 17 februari 2011 verkocht voor € 2.575.000. Dit pand is na aankoop voor € 500.000 à € 600.000 verbouwd. Het betreft een pand met een oppervlakte van 2.224 m² en 1.500 m² verharding, derhalve aanzienlijk groter dan het onderhavige object. De huurprijs bedraagt € 298.680. De kapitalisatiefactor is berekend op 10,2. Aangezien [c-straat] een groter pand is, is het leegstandsrisico groter. Echter, door de verbouwing/renovatie is de kapitalisatiefactor hoger.
-[d-straat] 31, op 21 november 2011 verkocht voor € 480.000. De huursom van dit pand bedraagt € 42.600. Dit pand is beduidend kleiner dan het in het geding zijnde pand, het heeft immers een oppervlakte van 320 m². Omdat het leegstandsrisico bij dit kleinere object lager is, is een hogere kapitalisatiefactor gehanteerd.”
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012. Het geschil spitst zich toe op de vraag welke kapitalisatiefactor in aanmerking moet worden genomen bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak op basis van de bottum-up methode moet worden berekend met een kapitalisatiefactor van 7,45.
De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de kapitalisatiefactor 10,1 bedraagt. Primair baseert hij dat op de in het taxatierapport opgenomen transactiegegevens van het kantoorpand aan de [b-straat] te [A].
Tussen partijen is de bij de waarde van de WOZ beschikking in aanmerking genomen huurwaarde van € 104 niet in geschil.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 846.824.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.