Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27-01-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:539, 12/00373
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27-01-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:539, 12/00373
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 27 januari 2015
- Datum publicatie
- 30 januari 2015
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2015:539
- Zaaknummer
- 12/00373
Inhoudsindicatie
In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Zittingsplaats Leeuwarden
nummer 12/00373
uitspraakdatum: 27 januari 2015
Uitspraak van de meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Assen van 22 november 2012, nummer AWB 12/1774, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente De Wolden (hierna: de heffingsambtenaar).
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 5 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 639.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld naar een waarde van € 639.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Assen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 22 november 2012 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 januari 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [A], WOZ-taxateur, namens de heffingsambtenaar.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
De onroerende zaak betreft een vrijstaande woonboerdij uit oorspronkelijk circa 1870 met schuren, inpandige berging en een garage. De perceel oppervlakte bedraagt circa 14.898 m2.
In 2000 is het gehele casco van de opstal – hoofdwoning en daarachter gelegen deel – gerenoveerd. Voorts is gelijktijdig de rieten dakbedekking volledig vernieuwd. In de hoofdwoning is het bovengedeelte volledig geïsoleerd en is een laminaatvloer aangelegd. Dat bovendeel is niet onderverdeeld in meerdere vertrekken.
Kort na de waardepeildatum heeft regulieronderhoud aan het rieten dak plaatsgevonden voor een bedrag van € 10.000.
3 Geschil en standpunten van partijen
In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt voormelde vraag bevestigend. Belanghebbende bepleit een waarde € 550.000 mede onder verwijzing naar [b-straat] 12 en [a-straat] 7 te [Z]. Hij vindt dat de door hem gegeven informatie onvoldoende is meegewogen en dat de heffingsambtenaar onjuiste informatie in deze procedure heeft gegeven.
Voorts stelt hij dat zijn woonboerderij slechts voor een kwart is verbouwd; dit betreft de begane grond aan de voorzijde. De verdieping daarboven, eveneens een kwart gedeelte, is slechts casco afgebouwd. De achterste helft van de boerderij is nog authentiek. Belanghebbende stelt de afbouwkosten van de verdieping aan de voorzijde op circa
€ 200.000. Het buurpand, [a-straat] 7, is aan de voorzijde geheel verbouwd. Deze boerderij is overigens heel goed vergelijkbaar met de woonboerderij van belanghebbende terwijl de WOZ-waarde van dat pand op € 440.000 is vastgesteld.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld en dat de totale inhoud bedraagt circa 1.300 m³. De inpandige bergruimte, aan de achterzijde heeft een gladde betonvloer, de kapconstructie is vernieuwd en geïsoleerd. Achter de brandmuur is het woongedeelte met een inhoud van 800 m³ gelegen. Dit gedeelte is geheel geïsoleerd. De verdieping daarboven is eveneens afgewerkt met onder meer een laminaatvloer. Deze ruimte wordt daarom eveneens tot het woongedeelte gerekend. Voor het realiseren van slaapvertrekken dienen er slechts scheidingswanden te worden geplaatst en wellicht een badkamer. De heffingsambtenaar schat de hiermee gemoeide kosten, wanneer het door een aannemer wordt uitgevoerd op circa € 25.000, onder verwijzing naar de opgegeven bouwkosten van [b-straat] 12 te [Z]. Het bovendeel van de hoofdwoning is volgens hem relatief eenvoudig geschikt te maken voor een groter gezin. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en hetgeen door hen is verklaard ter zitting.