Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-07-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:5740, 14/00778
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-07-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:5740, 14/00778
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 28 juli 2015
- Datum publicatie
- 14 augustus 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2015:5740
- Zaaknummer
- 14/00778
Inhoudsindicatie
Wet woz. Waardevaststelling opslagloods. Gemeente slaagt in bewijslast.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 14/00778
uitspraakdatum: 28 juli 2015
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 1 juli 2014, nummer AWB 13/2405, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zwartewaterland (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2b te [A] , voor het jaar 2013 vastgesteld op € 737.000. Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslagen onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2013 vastgesteld (hierna: de aanslagen).
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar het bezwaar tegen de beschikking en de aanslagen ongegrond verklaard.
Belanghebbende is tegen die uitspraken op bezwaar in beroep gekomen. De rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 1 juli 2014 gegrond verklaard, de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 681.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 12 december 2014, ter griffie van het Hof ontvangen op 16 december 2014, een nader stuk met bijlagen overgelegd. Een afschrift hiervan is op 16 december 2014 aan de heffingsambtenaar doorgezonden.
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 mei 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord drs. [B] RB, als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door ing. [C] RMT (taxateur), alsmede [D] , namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [E] (taxateur).
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van een onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 2b te [A] (hierna: de onroerende zaak).
De onroerende zaak betreft een in het jaar 2012 gebouwde opslagloods en bestaat uit één bouwlaag en heeft een zadeldak van zogenoemde sandwichpanelen. De opslagloods heeft een goothoogte van 5 meter, een nokhoogte van 10 meter en heeft een oppervlakte van 1.532 m². De opslagloods beschikt niet over sanitaire voorzieningen en/of een pantry. De onroerende zaak is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 6.715 m². Op een deel van het perceel (circa 1.400 m²) rust een erfdienstbaarheid (recht van overpad) ten behoeve van de achter de onroerende zaak gelegen woningen aan de [b-straat] .
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem (nader) bepleite waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 een taxatierapport, opgemaakt door [E] , ingebracht. [E] concludeert daarin tot een waarde van € 681.000, uitgaande van een huurwaarde van 1.532 m² x € 40 p/m² x een kapitalisatiefactor van 9,1 = € 557.648, vermeerderd met extra grond van 2.885 m² x € 43 p/m² = € 124.055. Hij heeft daarbij de volgende vijf referentieobjecten gebruikt die op of rond 1 januari 2012 zijn verkocht dan wel verhuurd:
[c-straat] 10 te [F] : opslagloods/magazijn en kantoor, oppervlakte 2.725 m². Op 30 januari 2012 verkocht voor € 625.000. Bij een huurwaarde van € 61.816 is een kapitalisatiefactor van 10,10 berekend.
[d-straat] 1 te [A] : opslagloods/magazijn en kantoor, oppervlakte 1.815 m². Op 22 juni 2012 verkocht voor € 775.000. Bij een huurwaarde van € 78.885 is een kapitalisatiefactor van 10,10 berekend.
[e-straat] 7 te [F] : opslagloods/magazijn en kantoor, oppervlakte 8.328 m². Per 1 januari 2012 is dit object verhuurd voor € 269.866. De kapitalisatiefactor bedraagt 8,5.
[f-straat] 5 te [G] : opslagloods/magazijn en kantoor, oppervlakte 13.118 m². Per 1 juni 2012 is dit object verhuurd voor € 630.000. De kapitalisatiefactor bedraagt 10,10.
[g-straat] 12 te [G] : opslagloods/magazijn, oppervlakte 232 m². Per 1 januari 2012 verhuurd voor € 8.000. De kapitalisatiefactor bedraagt 10,10.
Belanghebbende heeft in verband met de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak op voormelde waardepeildatum ook een taxatierapport, opgemaakt door [C] , overgelegd. Hierin is onder andere opgenomen dat volgens het vigerende bestemmingsplan de bestemming van het perceel “Transport en Opslag” is. [C] concludeert in zijn rapport tot een waarde van € 387.000.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 te hoog heeft vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Als grieven voert belanghebbende – zakelijk weergegeven – aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten zozeer afwijken van de onroerende zaak dat zij niet bruikbaar zijn als referentie voor de waardebepaling van de onroerende zaak. Voorts stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkend effect dat uitgaat van de erfdienstbaarheid, die rust op een deel van het perceel dat door belanghebbende is berekend op 1.400 m². Met betrekking tot de waarde van de extra (ongebonden) grond is belanghebbende van mening dat de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van € 43 p/m² veel te hoog is en dat moet worden uitgegaan van de grondprijs die geldt voor agrarische percelen, door belanghebbende gesteld op € 20 p/m². Voorts is belanghebbende van mening dat voor wat betreft de huurwaarde onvoldoende rekening is gehouden met de beperkte gebruiksmogelijkheden van de opslagloods als gevolg van de constructie (lage goothoogte, zadeldakconstructie) en het ontbreken van sanitaire voorzieningen en/of een pantry, alsmede met de omstandigheid dat de opslagloods in het buitengebied is gelegen en niet op een industrieterrein. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 387.000 verwijst belanghebbende naar de door [C] opgevoerde referentieobjecten. In hoger beroep voert belanghebbende ter aanvulling op deze referentieobjecten het tot zijn eigendom behorende object [h-straat] 4 te [A] aan. Dit object is op waardepeildatum 1 januari 2012 in het kader van de Wet WOZ, gewaardeerd op een waarde van € 309.000, waarbij de waarde van de opslagruimte op € 41 p/m² is getaxeerd.
De heffingsambtenaar beantwoordt de vraag ontkennend. Hij verdedigt een waarde van € 681.000 en verwijst ter onderbouwing van zijn stellingen naar het door [E] opgemaakt taxatierapport van de onroerende zaak en de daarin gegeven onderbouwingen van de waarde.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 387.000, alsmede tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Voorts verzoekt belanghebbende om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte integrale proceskosten.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.