Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-07-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:5741, 14/00895
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-07-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:5741, 14/00895
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 28 juli 2015
- Datum publicatie
- 14 augustus 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2015:5741
- Zaaknummer
- 14/00895
Inhoudsindicatie
Wet woz. Waardevaststelling kantoorpand. Hof bepaalt waarde in goede justitie.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 14/00895
uitspraakdatum: 28 juli 2015
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 25 juni 2014, nummer UTR 13/659, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2a te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 917.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerende-zaakbelasting 2012 (de aanslag OZB) aan belanghebbende opgelegd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 25 juni 2014 ongegrond verklaard. Afschriften van de uitspraak zijn op 4 juli 2014 aan partijen verzonden.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 juni 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord drs. [B] RA, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede mr. [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] (taxateur).
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft belanghebbende het Hof een ingevuld formulier met betrekking tot te vergoeden proceskosten doen toekomen. Hierop zal het Hof evenwel geen acht slaan, nu dit formulier is ingediend nà de sluiting van het onderzoek ter zitting en het geen aanleiding geeft tot heropening van het onderzoek. Een afschrift van dit stuk is aan deze uitspraak gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van een onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 2A te [A] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een zogenoemd Rijksmonument, gebouwd omstreeks 1900, en gerenoveerd in 2004, met de bestemming kantoorpand. Het te verhuren vloeroppervlakte bedraagt ongeveer 350 m² en tot de onroerende zaak behoren 10 parkeerplaatsen.
In het jaar 2012 werd de onroerende zaak verhuurd voor een huursom van € 70.000 inclusief inrichting/parkeerplaatsen en exclusief BTW.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 917.000.
Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport, gedagtekend 3 april 2013, opgesteld door [E] (taxateur), overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak volgens de huurwaardekapitalisatiemethode op € 917.700 bepaald. Ter onderbouwing van deze voor de onroerende zaak berekende waarde is de taxateur uitgegaan van een huurwaarde van € 66.500 exclusief BTW en van een kapitalisatiefactor van 13,8. In het taxatierapport zijn ook de verhuur- en verkoopgegevens van de door de taxateur gehanteerde referentieobjecten opgenomen. Voor zover van belang luidt het taxatierapport als volgt:
|
[a-straat] 2a |
opp |
verd |
huurwaarde/m2 |
huurwaarde |
kap fac |
waarde |
||
|
Kantoor |
200 |
0 |
€ 175,00 |
€ 35.000,00 |
13,8 |
€ 483.000,00 |
||
|
Kantoor |
150 |
1 |
€ 175,00 |
€ 26.250,00 |
13,8 |
€ 362.250,00 |
||
|
Parkeerplaats |
10 |
2 |
€ 525,00 |
€ 5.250,00 |
13,8 |
€ 72.450,00 |
||
|
1-1-2011 |
350 |
€ 66.500,00 |
€ 917.700,00 |
|||||
|
[b-straat] 82 |
opp |
verd |
huurprijs/m2 |
huurprijs |
||||
|
Kantoor |
300 |
-1 |
||||||
|
Kantoor |
300 |
0 |
||||||
|
Kantoor |
300 |
1 |
||||||
|
Kantoor |
200 |
kap |
||||||
|
1-6-2010 |
1100 |
€ 196.966,00 |
||||||
|
[c-straat] 6a |
opp |
verd |
huurprijs/m2 |
huurprijs |
||||
|
Kantoor |
235 |
1 |
||||||
|
Kantoor |
210 |
2 |
||||||
|
1-2-2013 |
€ 122.000,00 |
|||||||
|
[a-straat] 22 |
opp |
verd |
huurprijs/m2 |
huurprijs |
||||
|
Kantoor |
125 |
0 |
||||||
|
Kantoor |
98 |
1 |
||||||
|
Kantoor |
98 |
2 |
||||||
|
1-9-2010 |
321 |
€ 60.000,00 |
||||||
|
[d-straat] 2 |
opp |
verd |
huurprijs/m2 |
huurprijs |
||||
|
Kantoor |
228 |
1 |
||||||
|
1-6-2011 |
€ 38.860,00 |
|||||||
|
[e-straat] 5 |
opp |
verd |
huurwaarde/m2 |
huurwaarde |
kap fac |
waarde |
||
|
Kantoor |
283 |
0 |
€ 200,00 |
€ 56.600,00 |
15,7 |
€ 888.620,00 |
||
|
Kantoor |
107 |
1 |
€ 200,00 |
€ 21.400,00 |
15,7 |
€ 335.980,00 |
||
|
Kantoor |
85 |
2 |
€ 180,00 |
€ 15.300,00 |
15,7 |
€ 240.210,00 |
kap |
|
|
Opslag |
24 |
0 |
€ 110,00 |
€ 2.640,00 |
15,7 |
€ 41.448,00 |
5a |
|
|
Opslag |
18 |
1 |
€ 100,00 |
€ 1.800,00 |
15,7 |
€ 28.260,00 |
5a |
|
|
Opslag |
24 |
-1 |
€ 75,00 |
€ 1.800,00 |
15,7 |
€ 28.260,00 |
5a |
|
|
541 |
€ 99.540,00 |
15,7 |
€ 1.562.778,00 |
|||||
|
verkocht 01-02-2011 |
€ 1.550.000,00 |
|||||||
|
[b-straat] 75 |
opp |
verd |
huurwaarde/m2 |
huurwaarde |
kap fac |
waarde |
||
|
overige ruimte |
300 |
-1 |
€ 135,00 |
€ 40.500,00 |
16,7 |
€ 676.350,00 |
||
|
Kantoor |
380 |
0 |
€ 185,00 |
€ 70.300,00 |
16,7 |
€ 1.174.010,00 |
||
|
Kantoor |
380 |
1 |
€ 185,00 |
€ 70.300,00 |
16,7 |
€ 1.174.010,00 |
||
|
Kantoor |
320 |
2 |
€ 185,00 |
€ 59.200,00 |
16,7 |
€ 988.640,00 |
||
|
Kantoor |
320 |
3 |
€ 140,00 |
€ 44.800,00 |
16,7 |
€ 748.160,00 |
||
|
Kantoor |
250 |
0 |
€ 175,00 |
€ 43.750,00 |
16,7 |
€ 730.625,00 |
75a |
|
|
Kantoor |
250 |
1 |
€ 175,00 |
€ 43.750,00 |
16,7 |
€ 730.625,00 |
75a |
|
|
2200 |
€ 372.600,00 |
15,7 |
€ 6.222.420,00 |
|||||
|
verkocht 02-09-2010 |
€ 6.300.000,00 |
|||||||
|
[b-straat] 129 |
opp |
verd |
huurwaarde/m2 |
huurwaarde |
kap fac |
waarde |
||
|
Kantoor |
124 |
-1 |
€ 185,00 |
€ 22.940,00 |
16,7 |
€ 383.098,00 |
||
|
Kantoor |
238 |
0 |
€ 225,00 |
€ 53.550,00 |
16,7 |
€ 894.285,00 |
||
|
Kantoor |
150 |
1 |
€ 225,00 |
€ 33.750,00 |
16,7 |
€ 563.625,00 |
129a |
|
|
Kantoor |
78 |
2 |
€ 225,00 |
€ 17.550,00 |
16,7 |
€ 293.085,00 |
129a |
|
|
opslag garage |
25 |
0 |
€ 75,00 |
€ 1.875,00 |
16,7 |
€ 31.312,50 |
||
|
615 |
€ 129.665,00 |
15,7 |
€ 2.165.405,50 |
|||||
|
verkocht 28-08-2008 |
€ 1.948.750,00 |
Belanghebbende heeft de door hem in de gedingstukken gehanteerde kapitalisatiefactor van 12,66 als volgt berekend:
|
herbouwwaarde |
|||
|
kantoor |
350 |
€ 1.350,00 |
€ 472.500,00 |
|
grond |
819 |
€ 230,00 |
€ 188.370,00 |
|
€ 660.870,00 |
|||
|
bruto huurwaarde |
|||
|
kantoor |
350 |
€ 200,00 |
€ 70.000,00 |
|
Exploitatiekosten |
|||
|
onderhoud |
1,20% |
€ 660.870,00 |
€ 7.930,44 |
|
verzekeringslasten |
1,00% |
€ 472.500,00 |
€ 4.725,00 |
|
belastingen |
2,00% |
€ 70.000,00 |
€ 1.400,00 |
|
beheer |
1,40% |
€ 70.000,00 |
€ 980,00 |
|
leegstandrisico |
5,00% |
€ 70.000,00 |
€ 3.500,00 |
|
€ 18.535,44 |
|||
|
netto huurwaarde |
€ 70.000,00 |
€ 18.535,44 |
€ 51.464,56 |
|
netto rendement |
3,20% |
||
|
opslagrisico |
4,70% |
||
|
netto rendement |
7,90% |
||
|
kap factor |
12,66 |
||
|
waarde |
€ 651.450,00 |
||
|
verwervingskosten 7% |
€ 45.602,00 |
||
|
waarde onroerende zaak |
€ 605.848,00 |
Tot het dossier behoort een door belanghebbende overgelegd taxatierapport, waarin de onroerende zaak per 1 januari 2012, in verhuurde staat, op € 700.000 is gewaardeerd. Deze zogenoemde minnelijke waardering is gezamenlijk vastgesteld door een taxateur van de Belastingdienst en door een in opdracht van belanghebbende aangestelde taxateur.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2011.
Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Hij stelt dat voor het belastingjaar 2014 een lagere waarde – € 791.000 – is vastgesteld en dat daarmee aannemelijk is dat de voor het onderhavige jaar vastgestelde waarde te hoog is. Voorts stelt hij dat de door de taxateur gehanteerde referentieobjecten niet met de onroerende zaak vergelijkbaar zijn en dat de door de taxateur berekende kapitalisatiefactor van 13,8 te hoog is. Tot slot verwijst belanghebbende ter onderbouwing van zijn stelling naar de met de Belastingdienst minnelijk overeengekomen waarde van de onroerende zaak van € 700.000 en naar de in 2.5 opgenomen berekening.
De heffingsambtenaar stelt dat de voor een later belastingjaar (2014) vastgestelde waarde niet relevant is voor de gezochte waarde per waardepeildatum 1 januari 2011. Hij acht de door hem in aanmerking genomen referentieobjecten wel voldoende vergelijkbaar en vindt de bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak berekende kapitalisatiefactor niet te hoog. Voorts is hij de mening toegedaan dat het taxatierapport, waaruit blijkt dat de onroerende zaak minnelijk is gewaardeerd, niet bruikbaar is omdat de daarin vermelde waarde niet in overeenstemming met de uitgangspunten van de Wet WOZ tot stand is gekomen.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een waarde van € 650.000 alsmede tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.