Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-08-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:6265, 14/01221
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-08-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:6265, 14/01221
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 25 augustus 2015
- Datum publicatie
- 28 augustus 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2015:6265
- Zaaknummer
- 14/01221
Inhoudsindicatie
In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummer 14/01221
uitspraakdatum: 25 augustus 2015
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de erven [X] te [Z] (hierna: belanghebbenden)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 30 oktober 2014, nummer AWB LEE 13/2581, in het geding tussen belanghebbenden en
de heffingsambtenaar van de gemeente Marum (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 9 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 260.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
Belanghebbenden zijn tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 oktober 2014 ongegrond verklaard.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 juli 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen namens belanghebbenden de gemachtigde [A] , bijgestaan door [B] , taxateur en [C] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen [D] , bijgestaan door [E] (hierna: de taxateur).
Van de zijde van belanghebbenden is ter zitting een pleitnota met twee bijlagen overgelegd.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
De heer [X] was tot zijn overlijden [in] 2013 eigenaar van onroerende zaak. Blijkens de Verklaring van Erfrecht zijn belanghebbenden zijn enige erfgenamen.
De onroerende zaak [a-straat] 9 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) is een in 1955 gebouwde vrijstaande woning met een garage. De inhoud van de woning is, inclusief de aanbouw uit 1997, 443 m³. De kaveloppervlakte is 1.200 m².
Met betrekking tot de onroerende zaak is namens de heffingsambtenaar een taxatierapport met dagtekening 13 november 2013 opgesteld door de taxateur, die de onroerende zaak op 21 mei 2013 heeft bezocht. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum getaxeerd op € 260.000. De grond is in dit kader gewaardeerd op € 114 per m² en de inhoud op € 264 per m³ voor de oorspronkelijke woning en op € 192 per m³ voor de aanbouw. Het onderhoud van het dak en het schilderwerk buiten worden als voldoende omschreven en dat van de gevels, de kozijnen en het schilderwerk binnen als goed. In de bijbehorende matrix zijn de kwaliteit, het onderhoud en het voorzieningen niveau als gemiddeld gewaardeerd. Als onderbouwende marktgegevens worden drie objecten genoemd:
[b-straat] 4 te [Z] (bouwjaar 1966, inhoud woning 301 m³ en inhoud aanbouw woonruimte 59 m³, kaveloppervlakte 480 m²) verkocht op 22 maart 2012 voor € 191.000. De grond is gewaardeerd op € 145 per m² en de inhoud op € 366 voor de oorspronkelijke woning en op € 148 per m³ voor de aanbouw. De kwaliteit, het onderhoud en het voorzieningen niveau zijn als gemiddeld gewaardeerd;
[c-straat] 24 te [Z] (bouwjaar 1939, inhoud woning 486 m³, kaveloppervlakte 850 m²) verkocht op 11 maart 2011 voor € 307.500. De grond is gewaardeerd op € 140 per m² en de inhoud op € 328 per m³. De kwaliteit, het onderhoud en het voorzieningen niveau zijn als gemiddeld gewaardeerd;
[d-straat] 38 te [Z] (bouwjaar 1958, inhoud woning 438 m³, kaveloppervlakte 550 m²) verkocht op 21 januari 2011 voor € 224.000. De grond is gewaardeerd op € 145 per m² en de inhoud op € 309 per m³ voor de woning, € 134 voor de serre, € 474 voor de dakkapel en € 138 voor de kelder. De kwaliteit, het onderhoud en het voorzieningen niveau zijn als gemiddeld gewaardeerd.
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar opnieuw een door de taxateur opgemaakt taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport komt, behoudens voor wat betreft de cijfermatige uitwerking, overeen met het voornoemde taxatierapport. Het is voor wat betreft de waardering van de grond aangevuld met een drietal transacties en er is een aantal extra berekeningen toegevoegd.
Belanghebbenden hebben in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd van de hand van [F] ( [G] makelaardij o.z.) met dagtekening 1 juni 2013 waarin de onroerende zaak wordt getaxeerd op € 210.000. In het rapport staat dat er geen sprake is van bijzondere aandachtspunten. De vragen of de waarde meer dan 15 percent afwijkt van die van soortgelijke objecten in de directe omgeving en of de onderhoudstoestand en/of bouwkundige staat in zijn algemeenheid “slecht” is, worden in het rapport met “nee” beantwoord. De onderhoudstoestand van de binnenzijde en de bouwkundige constructie worden als goed omschreven en het buitenonderhoud, de algemene indruk, de isolatie, de keuken, het sanitair, de verwarming en de tuin als “redelijk”. Ten aanzien van de omgeving wordt gesteld dat sprake is van “Goede stand in woonwijk”. In het rapport worden ter onderbouwing van de waarde drie referentieobjecten genoemd.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbenden beantwoorden deze vraag bevestigend en bepleiten in hoger beroep een waarde van € 210.000. Belanghebbenden voeren hiertoe onder meer aan dat de onroerende zaak voor wat betreft het niveau van de voorzieningen, de kwaliteit, de staat van onderhoud en de ligging niet vergelijkbaar is met de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten en dat met deze verschillen onvoldoende rekening is gehouden. Voorts voeren belanghebbenden aan dat de waardering van de grond niet inzichtelijk is gemaakt.
De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.