Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27-01-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:637, 14/00113
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27-01-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:637, 14/00113
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 27 januari 2015
- Datum publicatie
- 6 februari 2015
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2015:637
- Zaaknummer
- 14/00113
Inhoudsindicatie
Wet woz. Waarde woning door het hof in goede justitie bepaald.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 14/00113
uitspraakdatum: 27 januari 2015
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 2 januari 2014, nummer Awb 13/1540, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tubbergen (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) voor het jaar 2013 de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 21 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, vastgesteld op € 778.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (hierna: OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte van, naar het Hof begrijpt, de onroerende zaak vastgesteld op € 1.062 en de aanslag OZB 2013 voor het gebruik van het niet-woninggedeelte van de onroerende zaak op € 557 (waardegrondslag € 509.000).
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 2 januari 2014 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en [A] (hierna: [A]), als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede ing. [B] (hierna: [B]) namens de heffingsambtenaar.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Dit betreft een vrijstaande, in 2011 door belanghebbende gebouwde woning. Achter de woning staat een open werktuigberging. Op het perceel heeft belanghebbende voorts een vrijstaande rijhal gebouwd met een oppervlakte van 1000 m2. De rijhal bevat een binnenbak, acht stallen voor de paarden met bijbehorende ruimten en op de eerste verdieping een foyer van 100 m2 met sanitaire ruimten en kantoor. De voorgevel en ongeveer vijf meter van de zijgevels van de rijhal is opgetrokken in gemetselde spouwmuren. De rest van de zijgevels en de achterwand zijn opgetrokken in stalen damwand platen op stenen voet. Het perceel heeft een oppervlakte van 13.510 m2.
De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd van taxateur [B], werkzaam bij [C] bv. [B] heeft de onroerende zaak getaxeerd op een waarde van € 780.000 op de waardepeildatum. [B] heeft deze waarde gebaseerd op de Taxatiewijzer “Agrarische gebouwen”. Aan de Taxatiewijzer liggen onder andere de volgende in het jaar 2011 gerealiseerde verkoopprijzen ten grondslag:
– [b-straat] 1A te [L], gemeente Venray (Limburg), verkocht voor € 640.000;
– [c-straat] 45 te [M], gemeente Peel en Maas (Limburg), verkocht voor € 845.000;
– [d-straat] 7 te [N], gemeente Boarnsterhim (Friesland), verkocht voor € 421.500;
– [e-straat] 2A te [O], gemeente Borsele (Zeeland), verkocht voor € 472.500;
– [f-straat] 2 te [P], gemeente Heeze-Leende (Noord-Brabant), verkocht voor € 865.000;
– [g-straat], ongenummerd, te [Q], gemeente Eersel (Noord-Brabant), verkocht voor € 1.306.715 en
– [h-straat], ongenummerd, te [R], gemeente Tynaarlo (Drenthe), verkocht voor € 797.500.
Belanghebbende heeft een taxatie overgelegd van makelaar/taxateur [A], werkzaam bij [D] bv (hierna: [A]). [A] heeft de onroerende zaak getaxeerd op een waarde van € 585.000 op de waardepeildatum. In de taxatie heeft [A] verkopen aangedragen van de dichtbij de onroerende zaak gelegen objecten aan de [i-straat] 9, 20, 20a, 24 en 24a te [Z]. Dit betreffen varkenshouderijbedrijven, waarbij tot het object [i-straat] 20 en 20a tevens een paardenhouderijbedrijf behoort. Voorts heeft hij verwezen naar het object [j-straat] 2 te [Z], dat is verkocht uit een failliete boedel. In een nader stuk heeft [A] nog twee objecten aangedragen, namelijk:
[k-straat] 5, [S]: een in 1990 gebouwd paardenbedrijf met 7 hectare grond, een woning, zes stallen/gebouwen met een totale oppervlakte van meer dan 4000 m2, een verhard terrein van circa 8000 m², een trainingsmolen en een buitenrijbaan, houten omheiningen, dat op 15 maart 2012 is verkocht voor € 687.500.
[l-straat] 2a, [T]: een nabij het centrum van [T], aan de bosrand gelegen manege met aangebouwde woning (330 m3) en appartement, bouwjaar 1980, grondoppervlakte 28.000 m2. Op het terrein bevindt zich een springtuin met vaste hindernissen, een overdekte trainingsmolen, paddock, buitenrijbaan, 17 paardenboxen, 4 buitenboxen en een ontvangstruimte. Het terrein heeft houten omheiningen. De gemeente Markelo is bereid medewerking te verlenen aan de vervanging van de aangebouwde woning voor een vrijstaande woning. De verkoopprijs op 1 juli 2013 exclusief de bij de koop verworven roerende zaken (€ 4.440) en cultuurgrond (€ 91.200) bedraagt ongeveer € 680.000.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ op de waardepeildatum 1 januari 2012.
Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld en verwijst daarbij onder meer naar de door hem overgelegde taxatie van [A].
De heffingsambtenaar verdedigt de door hem vastgestelde waarde onder verwijzing naar onder meer de door hem overgelegde taxatie van [B].
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 585.000.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.