Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-09-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:6472, 14/00615 en 14/00616
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-09-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:6472, 14/00615 en 14/00616
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 1 september 2015
- Datum publicatie
- 11 september 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2015:6472
- Zaaknummer
- 14/00615 en 14/00616
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling tussenwoning. Gemeente slaagt in bewijslast.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummers 14/00615 en 14/00616
uitspraakdatum: 1 september 2015
Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 22 mei 2014, nummers UTR 13/343 en UTR 13/626, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 28 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 450.000. Verder is de aanslag onroerendezaakbelasting 2011 voor zover het betreft het beperkt recht van gebruik en bewoning vastgesteld op € 419,40 (hierna: de aanslag).
Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de bezwaren ongegrond verklaard.
Belanghebbende is tegen die uitspraken op bezwaar in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland heeft de beroepen bij uitspraak van 22 mei 2014 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 10 april 2015 en 21 juli 2015 nadere stukken ingediend. De heffingsambtenaar heeft op 29 juli 2015 een nader stuk ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaken betrekking hebben.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 augustus 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] (de zoon van belanghebbende) en mr. [B] , als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [C] RMT/RT (taxateur), alsmede mr. [D] , namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [E] (taxateur).
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende heeft het beperkt recht van gebruik en bewoning van een onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 28 te [Z] (hierna: de onroerende zaak).
De onroerende zaak betreft een in 1904 gebouwde tussenwoning met een dakkapel en een berging. De woning heeft een bruto vloeroppervlak van 126 m². Het tot de onroerende zaak behorende perceel heeft een oppervlakte van 137 m².
Tot de stukken van het geding behoort een advertentie waarin [a-straat] 25 te [Z] te koop wordt aangeboden:
‘Deze woning wordt als volgt te koop aangeboden:
Casco
Levering in de huidige staat maar met nieuw voegwerk (knipvoeg), gevelreiniging en buitenschilderwerk. € 519.000 k.k.
Turnkey
Turnkey-oplevering met een volledige binnen- en buitenrenovatie inclusief nieuwe electra, nieuwe centrale verwarming, vernieuwde plafonds & nieuw stuukwerk plus een volledig nieuwe badkamer & keuken. € 685.000 k.k.’
Bij beschikking van 28 februari 2011 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het kalenderjaar 2011, vastgesteld op € 450.000.
Naar aanleiding van ingediende bezwaarschriften heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar van 4 december 2012 de bezwaren ongegrond verklaard.
De hiertegen door belanghebbende ingestelde beroepen zijn door de Rechtbank bij uitspraak van 22 mei 2014 ongegrond verklaard.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 te hoog heeft vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en wijst daarbij op het door hem in beroep ingebrachte taxatierapport van [C] , welk rapport door de Rechtbank onvoldoende bij de beoordeling is betrokken. Als grieven voert belanghebbende verder aan dat een aantal van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten te veel verschillen van de onroerende zaak zodat ze niet kunnen worden gebruikt, dat de onroerende zaak is ingebouwd, dat de onroerende zaak is verzakt als gevolg van een funderingsprobleem en dat de onroerende zaak niet is geïsoleerd. Verder is er onvoldoende rekening gehouden met achterstallig onderhoud. Dat onvoldoende rekening is gehouden met de waardeverminderende factoren blijkt uit de verkoop van [a-straat] 25.
De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend. Hij verwijst daartoe naar een door [F] opgemaakt taxatierapport van de onroerende zaak, aangevuld bij brief van 25 maart 2014 en nader stuk van 27 juli 2015. Deze heeft de waarde vastgesteld op € 450.000. Voorts stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, door een aantal inpandige opnames de taxateur zich een accuraat beeld heeft kunnen vormen over alle aspecten van de onroerende zaak, dat de verkoop van [a-straat] 25 te ver van de waardepeildatum is gelegen en bovendien casco is verkocht en dat de in het taxatierapport van [C] vermelde referentieobjecten minder geschikt zijn.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 371.500 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.