Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-09-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:6474, 14/01003

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige, tot winkel dienende, onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt in dit geval als waardepeildatum 1 januari 2012.

4.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de winkel kan worden vastgesteld met behulp van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de waarde wordt berekend met behulp van de voor de winkel vastgestelde bruto huurwaarde en een kapitalisatiefactor. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de objecten toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar.

4.3.

De heffingsambtenaar heeft, ter verdediging van de vastgestelde waarde, verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van 5 februari 2014, opgemaakt door [E] , WOZ-taxateur. In dat rapport is de waarde van de winkel getaxeerd op € 130.000. [E] is daarbij uitgegaan van een huurwaarde van € 12.977,52, het bedrag waarvoor de winkel op 1 januari 2012 daadwerkelijk was verhuurd (hierna: het eigen huurcijfer), en een kapitalisatiefactor 10. De ligging van de winkel wordt aangeduid als een A2-locatie. Het eigen huurcijfer resulteert, bij een bruto verhuurbare vloeroppervlakte van 115 m², in een huur van € 113 per m². [E] heeft in zijn rapport gewezen op de gegevens met betrekking tot de volgende vergelijkingsobjecten:

-

[c-straat] 30 te [Z] , een winkel/verkoopruimte van 54 m² met een huurwaarde van € 146 per m² en een opslag/magazijn van 51 m² met een huurwaarde van € 66 per m². Het betreft een A2-locatie. Het bouwjaar is 1987.

-

[d-straat] 1 te [Z] , een winkel/verkoopruimte van 230 m² met een huurwaarde van € 126 per m². Het betreft een A1-locatie. Het bouwjaar is 1992.

-

[e-straat] 4 te [Z] , een winkel/verkoopruimte van 120 m² met een huurwaarde van € 118 per m². Het betreft een A1-locatie. Het bouwjaar is 1900.

-

[e-straat] 9 te [Z] , een winkel/verkoopruimte van 61 m² met een huurwaarde van € 174 per m² en een werkplaats (slagerij) van 126 m² met een huurwaarde van € 75 per m². Het betreft een A1-locatie. Het gebouw is uit 1606 en gerenoveerd in 1989.

Voor de bepaling van de huurwaardekapitalisatiefactor heeft [E] in zijn rapport verwezen naar de volgende verkopen:

-

[f-straat] 13A te [F] , een winkel/verkoopruimte van 130 m², transactiedatum 27 oktober 2011, verkoopprijs € 130.000 en een huurwaarde van € 97 per m². Daaruit volgt een kapitalisatiefactor van 10,3. Het gebouw is uit 1978 en gerenoveerd in 2001.

-

[g-straat] 3 te [G] , een winkel/verkoopruimte van 128 m² met een huurwaarde van € 99 per m² en een opslag/magazijn van 27 m² met een huurwaarde van € 55 per m². Van de verkoopprijs op de transactiedatum 31 juli 2012 kan € 143.000 worden toegerekend aan de winkel/opslag. Uit deze gegevens volgt een kapitalisatiefactor van 10,1. Het gebouw is uit 1930.

4.4.

Het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs heeft geleverd, moet worden gegeven in het licht van hetgeen belanghebbende omtrent de feiten en de gehanteerde waarderingsmethode naar voren heeft gebracht.

4.5.

Belanghebbende heeft bij een reactie op het verweerschrift een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld op 23 januari 2015 door [H] , werkzaam bij [I] te [J] , en door hem ondertekend op 3 maart 2015. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de winkel van € 98.000. [H] is bij zijn taxatie uitgegaan van een netto verhuurbaar vloeroppervlak van 109 m², een huurwaarde van de winkel c.a. van € 10.900 en een kapitalisatiefactor van 9,55. [H] heeft in zijn rapport vermeld dat geen referenties van soortgelijke objecten aanwezig zijn. Hij heeft wel gewezen op de verkoop van het pand [a-straat] 12 te [Z] , een monumentale woning die in augustus 2012 is verkocht voor € 275.000. Belanghebbende heeft gesteld dat de huurwaarde die door de heffingsambtenaar is gehanteerd te hoog is. Hij heeft daarbij in de stukken en ter zitting gewezen op het pand [h-straat] 48 te [Z] met een winkel/verkoopruimte c.a. van 123 m² die te huur werd aangeboden voor € 7.800 per jaar.

4.6.

De heffingsambtenaar heeft het door belanghebbende overgelegde taxatierapport inhoudelijk bestreden. De verkoop van [a-straat] 12 kan niet als onderbouwing gelden omdat het een woonhuis betreft. De gegevens met betrekking tot [h-straat] 48 kunnen naar zijn mening evenmin als onderbouwing gelden. Het betreft een vraaghuur en geen gerealiseerd huurcijfer. Bovendien is het pand gelegen op een B-locatie. In de [h-straat] zijn op ongeveer 40 woningen slechts vier winkels gevestigd. Het pand [h-straat] 48 was in een slechtere staat en had een beperkte frontbreedte waardoor het als winkel minder aantrekkelijk is. De eigenaar heeft het, na verbouwing, zelf als kapsalon in gebruik genomen.

4.7.

Partijen zijn het erover eens dat, voor het antwoord op de vraag of sprake is van goed vergelijkbare objecten, de kernen [Z] , [F] en [G] van de gemeente Zwartewaterland als vergelijkbaar kunnen worden aangemerkt.

4.8.

Belanghebbende heeft de winkel in februari 2006 aan een derde verhuurd. Na ommekomst van de verhuurperiode van vijf jaar is het huurcontract in 2011 verlengd. De huurder heeft zich (kennelijk) tegen de vaststelling van de nieuwe huur niet verzet, dan wel daarmee ingestemd. Belanghebbende heeft ter zake daarvan ter zitting van de Rechtbank verklaard dat hij met een lagere huur geen genoegen zou hebben genomen. Onder deze omstandigheden is het Hof van oordeel dat het eigen huurcijfer per 1 januari 2012 als betrouwbare objectieve markthuur kan worden aangemerkt die in het economische verkeer tot stand is gekomen (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52). Dit oordeel wordt, mede na de toelichting die [E] daarop heeft gegeven, ook ondersteund door de in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport opgenomen gegevens met betrekking tot de markthuren van de vergelijkingsobjecten, welke het Hof voldoende vergelijkbaar acht. Indien, zoals de gemachtigde ter zitting nog heeft gesteld, de overeengekomen huur van de winkel is beïnvloed door de eigen investeringen van de huurder, is het Hof met [E] van oordeel dat de voor de waardebepaling in aanmerking genomen huur eerder te laag dan te hoog is. [E] heeft tevens een toelichting gegeven op de kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten. Door een mindere kwaliteit en onderhoud kan aan de vergelijkingsobjecten een lagere huurwaarde worden toegekend. Uitgaande van de verschillen is voor de onderhavige winkel terecht met een kapitalisatiefactor 10 gerekend.

4.9.

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op het door hem ingebrachte taxatierapport en de daarop gegeven toelichting, geslaagd in het van hem verlangde bewijs van zijn stelling dat de waarde van de winkel niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De stelling van belanghebbende dat het in aanmerking genomen eigen huurcijfer, gelet op de vraagprijs van [h-straat] 48, te hoog is en het door hem overgelegde rapport van [H] doen daar niet aan af. Het Hof is van oordeel dat [h-straat] 48 onvoldoende vergelijkbaar is en dat bij dit object bovendien geen sprake is van een transactiegegeven dat in de markt tot stand is gekomen. De waarde in het taxatierapport van [H] is naar het oordeel van het Hof onvoldoende onderbouwd nu daarin geen vergelijkingscijfers zijn opgenomen of een andere toelichting op de gehanteerde huurwaarde, en de berekening van de kapitalisatiefactor, met name het daarbij gehanteerde rendementspercentage, onvoldoende is onderbouwd. Ook de gemachtigde van belanghebbende heeft daarop ter zitting van het Hof geen nadere toelichting kunnen geven.