Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-09-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7060, 14/00793
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-09-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7060, 14/00793
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 22 september 2015
- Datum publicatie
- 25 september 2015
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2015:7060
- Zaaknummer
- 14/00793
Inhoudsindicatie
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummer 14/00793
uitspraakdatum: 22 september 2015
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 4 juli 2014, nummer Awb 14/287, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dalfsen (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 27 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2013 per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, vastgesteld op € 974.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 4 juli 2014 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 mei 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbendes gemachtigde [A] , alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] (hierna: de taxateur).
De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 2010/2011 verbouwde winkel/bouwmarkt.
Met betrekking tot de onroerende zaak is een taxatierapport met dagtekening 2 april 2014 (hierna: het taxatierapport) opgesteld door de taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum getaxeerd op € 989.000. In het taxatierapport is de onroerende zaak onderverdeeld in een winkel/bouwmarkt (oppervlakte 1.579 m²) met opslagruimte (oppervlakte 688 m²), een op de eerste verdieping gelegen kantoorruimte (oppervlakte 132 m²) en een luifel (oppervlakte 170 m²). De waarde is tot stand gekomen met de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de onroerende zaak is vergeleken met de volgende marktgegevens:
- -
-
[b-straat] 15 te [D] (oppervlakte: winkel 1.250 m² en 625 m² extra grond), verhuurd per 1 januari 2013 voor € 58.710;
- -
-
[c-straat] 45 te [E] (oppervlakte: winkel 867 m²; opslag 375 m² en kantoor 268 m²), verhuurd per 1 januari 2012 voor € 80.000;
- -
-
[d-straat] 16 te [E] (oppervlakte: winkel 520 m²), verhuurd per 1 januari 2012 voor € 30.000;
- -
-
[e-straat] 33 te [Z] (oppervlakte: winkel 926 m²; kantoor 212 m² en extra grond 274 m²), verhuurd per 7 februari 2012 voor € 59.000.
Op basis van bovenstaande marktgegeven is de taxateur uitgegaan van een (jaar)huurwaarde van € 50/m² voor de winkel, € 41/m² voor de opslagruimte, € 37/m² voor het kantoor en € 10/m² voor de luifel (totale huurwaarde € 113.742 per jaar) en een kapitalisatiefactor van 8,7. In hoger beroep is het taxatierapport aangevuld met marktgegevens van de winkel gelegen aan het adres [f-straat] 5 te [Z] .
Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd van de hand van [F] ( [G] makelaars), waarin de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum wordt getaxeerd op € 800.000. Verder heeft belanghebbende een taxatie overgelegd van [H] ( [I] taxateurs) waarbij het verzekerd belang van de onroerende zaak op basis van de herbouwwaarde wordt getaxeerd op € 625.000. Deze waarde is bij taxatie van [J] , ( [I] taxateurs) d.d. 6 januari 2012 verhoogd naar € 725.000. In hoger beroep heeft belanghebbende nadere marktgegevens overgelegd met betrekking tot de verhuur van de onroerende zaak gelegen aan de [g-straat] 25 te [K] .
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en verlaging van de vastgestelde waarde tot € 800.000.