Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-10-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7652, 14/01138 en 14/01139
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-10-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7652, 14/01138 en 14/01139
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 13 oktober 2015
- Datum publicatie
- 23 oktober 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2015:7652
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2016:1222
- Zaaknummer
- 14/01138 en 14/01139
Inhoudsindicatie
Wet woz. Waardevaststelling woonboerderij. Toepassing vergelijkingsmethode.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
Nummers 14/01138 en 14/01139
uitspraakdatum: 13 oktober 2015
Uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer
op de hoger beroepen van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende sub 1)
en
[Y] te [Z] (hierna: belanghebbende sub 2)
gezamenlijk ook wel: belanghebbenden,
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 22 september 2014, nummers Awb 13/2344 en 13/2345, in het geding tussen belanghebbenden en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dinkelland (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft ten name van belanghebbende sub 1 een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) vastgesteld waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 12 GED te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 is vastgesteld op € 263.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende sub 1 dat geacht moet worden ook gericht te zijn tegen de aanslag OZB, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende sub 1 is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroepschrift geregistreerd onder nummer Awb 13/2344.
De heffingsambtenaar heeft ten name van belanghebbende sub 2 een beschikking op grond van de Wet WOZ vastgesteld waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 12 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 is vastgesteld op € 454.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende sub 2 dat geacht moet worden ook gericht te zijn tegen de aanslag OZB, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende sub 2 is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank die het beroepschrift heeft geregistreerd onder nummer Awb 14/2345.
De Rechtbank heeft de beroepen gevoegd behandeld en bij één uitspraak van 22 september 2014 ongegrond verklaard.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaken betrekking hebben alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 september 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende sub 1 en ing. [A] RT als de gemachtigde van beide belanghebbenden, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] RT, werkzaam bij [D] BV te [E] .
De beroepen van belanghebbenden zijn, na splitsing van het ingediende beroepschrift door de griffier, gelijktijdig ter zitting van het Hof behandeld. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende sub 2 was eigenaar van de onroerende zaak, staande en gelegen aan de [a-straat] 12 te [Z] , bestaande uit een woonboerderij, erf en ondergrond en bijbehorende gebouwen. Het ter plaatse vigerende bestemmingsplan buitengebied voorzag in de mogelijkheid van één woning binnen het aangegeven bouwblok.
Belanghebbende sub 1 is een zoon van belanghebbende sub 2. Op verzoek van belanghebbenden hebben burgemeester en wethouders van Denekamp, met gebruikmaking van vrijstellingen op grond van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de bestemmingsplanvoorschriften, aan belanghebbenden vergunning verleend voor de verbouwing van de woonboerderij waarbij vrijstelling van het bestemmingsplan is verleend voor het overschrijden van de maximale inhoud van een woning ten behoeve van inwoning.
Ook het in het onderhavige jaar vigerende bestemmingsplan voorziet slechts in één woning binnen het bouwblok.
In verband met het verstrekken van een hypothecaire geldlening aan belanghebbende sub 1 ten behoeve van de verbouwing, is door belanghebbende sub 2 een gedeelte van de woonboerderij met ondergrond verkocht aan belanghebbende sub 1. De eigendom van belanghebbende sub 1 betreft het perceel, kadastrale gemeente [Z] , sectie [F] , nummer [0000] , groot 11 are en 40 centiare. Op dit perceel ligt het voorste, aan de [a-straat] gelegen, deel van de woonboerderij met een inhoud van 678 m³. Het bestaat uit een entree/hal (met de voordeur naar de [a-straat] ), woonkamer, keuken, opkamer, kelder, toilet en bijkeuken. Op de eerste verdieping zijn drie slaapkamers en een badkamer gelegen. Er is een vaste trap naar de zolder. Op het perceel ligt voorts nog een blokhut.
De eigendom van belanghebbende sub 2 betreft het perceel, kadastraal gemeente [Z] , sectie [F] , nummer [0001] , na vorenbedoelde verkoop nog groot 1.04.20 ha. Op dit perceel liggen het achterste gedeelte van de woonboerderij met een inhoud van 460 m³ exclusief de zolder met een inhoud van 331 m³, twee stenen schuren, twee metalen schuren, een blokhut en een ligboxenstal die is verhuurd. Het woongedeelte is bereikbaar via een afzonderlijke entree en bestaat uit een woonkamer, een keuken, toilet, badkamer, provisiekast en drie slaapkamers. Op de eerste verdieping is een zolder gelegen.
Na de verbouwing kan de woonboerderij worden gekenschetst als een zogenoemde driegeneratiewoning. De woongedeeltes die aan de belanghebbenden toebehoren zijn onderling niet afsluitbaar. Bij het verlenen van de in 2.2 bedoelde vergunning is als voorwaarde de niet-afsluitbaarheid opgenomen omdat het bestemmingsplan niet voorziet in de aanwezigheid van twee woningen binnen het bouwblok. Het gebruik van de twee woondelen door de belanghebbenden en hun gezinsleden is niet noodzakelijkerwijs strikt gescheiden doch in beginsel wordt het woongedeelte van belanghebbende sub 2 door hem en zijn echtgenote gebruikt alsmede door een alleenstaande zoon van hen. Het woongedeelte van belanghebbende sub 1 wordt gebruikt door hem en zijn gezin. Belanghebbende sub 1 heeft ter zitting verklaard dat de slaapkamers van twee kinderen zijn gelegen in de zolderruimte boven het woongedeelte van belanghebbende sub 2, derhalve in de eigendom van zijn vader.
De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende sub 1 één biljet gezonden waarop zijn verenigd de onderhavige WOZ-beschikking en aanslag OZB met betrekking tot het object [a-straat] 12 GED, een aanslag afvalstoffenheffing en een aanslag rioolheffing.
De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende sub 2 één biljet gezonden waarop zijn verenigd de onderhavige WOZ-beschikking en aanslag OZB met betrekking tot het object [a-straat] 12, alsmede een aanslag afvalstoffenheffing, een aanslag rioolheffing, een aanslag rioolheffing meerverbruik, een WOZ-beschikking met betrekking tot een onroerende zaak [a-straat] 12 GED1, een aanslag OZB [a-straat] 12 GED1 en een aanslag hondenbelasting.
Belanghebbenden hebben gezamenlijk bij de heffingsambtenaar één bezwaarschrift ingediend waarin is vermeld: “Reden van het bezwaar is dat de aanslag is gebaseerd op een WOZ-waarde van het pand [a-straat] 12 van € 717.000,--, hetgeen niet kan kloppen.” De heffingsambtenaar heeft het bezwaar gesplitst en aangemerkt als een bezwaar van belanghebbende sub 1 tegen de vastgestelde waarde van € 263.000 voor [a-straat] 12 GED en een bezwaar van belanghebbende sub 2 tegen de vastgestelde waarde van € 454.000 voor [a-straat] 12.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken van belanghebbenden op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. In het bijzonder is in geschil of de heffingsambtenaar bij het toepassen van de vergelijkingsmethode de juiste vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd.
Belanghebbenden stellen zich ter zitting van het Hof nader op het standpunt dat bezwaar is gemaakt tegen alle onderdelen van het hen toegezonden aanslagbiljet, dus ook tegen de WOZ-beschikking met betrekking tot het object [a-straat] 12 GED1 waarbij de waarde van dat object is vastgesteld op € 83.000. Zij stellen zich op het standpunt dat de waarde van de objecten te hoog is vastgesteld omdat de heffingsambtenaar bij het toepassen van de vergelijkingsmethode ten onrechte uitgaat van twee-onder-één-kapwoningen. De woonboerderij moet naar hun mening worden gewaardeerd als een ééngezinswoning, waarna de waarde over de beide woondelen moet worden verdeeld.
De heffingsambtenaar is van mening dat slechts de vastgestelde waarde van de objecten [a-straat] 12 en 12 GED in geding is. De waarde van die objecten is naar zijn mening eerder te laag dan te hoog vastgesteld.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarden.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.