Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-02-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:781, 14/00490, 14/00491 en 14/00492
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-02-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:781, 14/00490, 14/00491 en 14/00492
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 3 februari 2015
- Datum publicatie
- 13 februari 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2015:781
- Zaaknummer
- 14/00490, 14/00491 en 14/00492
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling kantoorpand. Gemeente slaagt in bewijslast.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummers 14/00490, 14/00491 en 14/00492
uitspraakdatum: 3 februari 2015
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 10 april 2014, nummer AWB 13/4157, 13/4159 en 13/4160, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente [L] (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken [a-straat] 6001, [b-straat] 11 en [c-straat] 48 te [L] (hierna: de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld. Tegelijk met deze beschikkingen zijn voorts de aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor het jaar 2013 vastgesteld voor zover het betreft de eigenaarsgedeelten van de onroerende zaken. De waarden voor de Wet WOZ en de bedragen aan OZB zijn vastgesteld op:
Onroerende zaak WOZ-waarde OZB
[a-straat] 6001 € 2.225.000 € 9.204,82
[b-straat] 11 € 1.870.000 € 7.736,19
[c-straat] 48 € 2.359.000 € 9.759,18
Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 10 april 2014 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens de gemachtigde van belanghebbende, mr. [A] en [B], alsmede [C], namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door ir. [D] (hierna: de taxateur).
Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
De onroerende zaak [a-straat] 6001 is een kantoorpand met kantoorruimte op de begane grond (1146 m²) en de eerste verdieping (942 m²) en een magazijn in het souterrain (437 m²). Het perceel bedraagt 2940 m² en daarop zijn tevens een fietsenstalling en 54 parkeerplaatsen gelegen. [a-straat] 6001 is gebouwd in 1989.
De onroerende zaak [b-straat] 11 omvat een kantoorruimte op de begane grond met een bruto vloeroppervlakte (hierna: BVO) van 81 m² en opslagruimten op de begane grond en de eerste en tweede verdieping met een BVO van 5935 m². Het perceel bedraagt 5285 m2. Het bouwjaar is 2003. De huurder van [b-straat] 11 heeft € 900.000 in de onroerende zaak geïnvesteerd voor het aanbrengen van verdiepingsvloeren en scheidingswanden.
De onroerende zaak [c-straat] 48 omvat opslag-, distributie-, kantoor- en personeelsruimten, alsmede een werkplaats en showroom. Het BVO bedraagt 4523 m². Het perceel bedraagt 7981 m2. Het bouwjaar is 2004.
Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaken.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarden van de onroerende zaken een drietal taxatierapporten overgelegd die zijn opgemaakt door de taxateur. Hierin zijn de vastgestelde waarden en daarbij gehanteerde kapitalisatiefactoren onderbouwd door een zogenoemde bottom-up berekening en door gebruik te maken van verkoop- en/of verhuurcijfers van vergelijkingspanden. De taxateur komt - in afwijking van de eerder aan belanghebbende toegezonden taxatieverslagen - tot de volgende waarden: € 2.272.000 ([a-straat] 6001), € 2.220.000 ([b-straat] 11) en € 2.492.000 ([c-straat] 48).
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.
Het geschil spitst zich toe op de te hanteren risico-opslag bij het netto aanvangsrendement en of bij het bepalen van de kapitalisatiefactor rekening gehouden moet worden met de economische levensduur en de inflatie. Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het risico van leegstand bij [a-straat] 6001.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar, tot vermindering van de WOZ-beschikkingen tot € 1.707.000 ([a-straat] 6001), € 1.459.000 ([b-straat] 11) en € 1.850.000 ([c-straat] 48) en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.