Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-12-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:10032, 16/00302
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-12-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:10032, 16/00302
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 13 december 2016
- Datum publicatie
- 16 december 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:10032
- Zaaknummer
- 16/00302
Inhoudsindicatie
De heffingsambtenaar slaagt niet in de levering van het bewijs dat een aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgestelde waarde van een opslag- en distributiepand niet te hoog is vastgesteld.
De extra grond mag afzonderlijk naast de basiskavel met opstal met behulp van de vergelijkingsmethode gewaardeerd worden.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
Nummer 16/00302
uitspraakdatum: 13 december 2016
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 4 februari 2016, nummer LEE 15/2934, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Borger-Odoorn (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2015 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 19 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014 voor het jaar 2015 vastgesteld op € 1.038.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 4 februari 2016 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 november 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende [A] , alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] . Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, bestaande uit opstal, ondergrond en omliggende grond. De opstal is een in 1999 gebouwd opslag- en distributiepand, bestaande uit: kantoor begane grond (32 m²), spoelruimte begane grond (122 m²), werkplaats begane grond (228 m²), opslag begane grond (2.122 m²), kantine en sanitair eerste verdieping (56 m²), kantoor eerste verdieping (41 m²) en opslag eerste verdieping (17 m²). De oppervlakte van het terrein bedraagt 8809 m², waarvan ongeveer 2.500 m² is bebouwd. Van het onbebouwde gedeelte van het terrein is 5.500 m² van bestrating voorzien.
De onroerende zaak was op de peildatum verhuurd. In de loop van 2014 is de huur geëindigd. Met ingang van 1 april 2015 is een gedeelte van de opstal (oppervlakte 1.000 m²), te samen met 1.000 m² terrein voor de periode van een jaar verhuurd voor € 35.000 per jaar. De gehele onroerende zaak wordt sinds 8 april 2015 te huur aangeboden voor een huurprijs van € 91.065 per jaar.
Tot de gedingstukken behoort een in opdracht van de heffingsambtenaar door [C] op 10 september 2015 opgemaakt taxatierapport. In dit rapport zijn ter onderbouwing van de waardering van de onroerende zaak gegevens opgenomen van acht transacties van verhuur of verkoop van andere bedrijfspanden (hierna: de vergelijkingspanden of – transacties). Het rapport bevat een matrix waarin de gegevens van de vergelijkingspanden zijn opgenomen en waarin de waardering van de onroerende zaak is uitgewerkt. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een enigszins aangepaste versie van deze matrix overgelegd. Hierbij zijn in de matrix de gegevens van het per 1 april 2015 verhuurde gedeelte opgenomen. Bij de waardering is onderscheid gemaakt tussen de basiskavel en de extra grond (of restgrond). De basiskavel is de oppervlakte die geacht wordt normaliter te worden gebruikt bij een gebouw van een bepaalde omvang. De waarde in het economische verkeer van deze basiskavel met de daarop staande opstal is vastgesteld door huurwaardekapitalisatie. De waarde in het economische verkeer van de extra grond is door vergelijking bepaald.
Tot de gedingstukken behoort een in opdracht van belanghebbende door [D] op 17 augustus 2015 opgemaakt taxatierapport. In dit rapport is ter uitwerking van de waardering een taxatiekaart opgenomen. In deze taxatiekaart wordt, evenals in de matrix van de heffingsambtenaar, onderscheid gemaakt tussen de waardering van de basiskavel (huurwaardekapitalisatie) en afzonderlijke waardering van de extra grond (door middel van vergelijking). In hoger beroep heeft belanghebbende een herziene versie van het taxatierapport ingebracht. In de herziene versie van de taxatiekaart wordt de extra grond niet meer afzonderlijk door vergelijking gewaardeerd, maar wordt die grond in de huurwaardekapitalisatie meegenomen.
De in de matrix van de heffingsambtenaar opgenomen opbouw van de waardering van de onroerende zaak luidt als volgt.
|
Oppervlakte |
Huurwaarde per m² |
Waarde per m² |
Huurwaarde per jaar |
KF |
Waarde |
|
|
Kantoor |
32 |
70,50 |
2.256 |
|||
|
Spoelruimte |
122 |
35,25 |
4.301 |
|||
|
Werkplaats |
228 |
35,25 |
8.038 |
|||
|
Opslag |
2122 |
35,25 |
74.806 |
|||
|
Kantine 1e etage |
56 |
26,44 |
1.481 |
|||
|
Kantoor 1e etage |
41 |
52,88 |
2.168 |
|||
|
Opslag 1e etage |
17 |
17,63 |
300 |
|||
|
Totaal waarde basiskavel |
93.350 |
9,1 |
849.470 |
|||
|
Overkapping |
38 |
100 |
3.800 |
|||
|
Erfverharding |
5500 |
15 |
82.500 |
|||
|
Extra grond |
3497 |
35 |
122.395 |
|||
|
Waarde object |
1.058.165 |
De in de taxatiekaart van belanghebbende opgenomen opbouw van de waardering van de onroerende zaak luidt als volgt.
|
Oppervlakte |
Huurwaarde per m² |
Huurwaarde per jaar |
KF |
Waarde |
||
|
Kantoor |
32 |
50,00 |
1.600 |
|||
|
Spoelruimte |
122 |
25,00 |
3.050 |
|||
|
Werkplaats |
228 |
25,00 |
5.700 |
|||
|
Opslag |
2122 |
25,00 |
53.050 |
|||
|
Kantine 1e etage |
56 |
35,00 |
1.960 |
|||
|
Kantoor 1e etage |
41 |
50,00 |
2.050 |
|||
|
Opslag 1e etage |
17 |
25,00 |
425 |
|||
|
Overkapping |
38 |
11 |
418 |
|||
|
Erfverharding |
5500 |
2,50 |
13.750 |
|||
|
Extra grond |
3497 |
2,50 |
8.743 |
|||
|
Waarde object |
90.746 |
9,1 |
825.736 |
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum. Belanghebbende bepleit vermindering van de waarde tot € 825.000. De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de bij beschikking vastgestelde waarde van € 1.038.000 niet te hoog is vastgesteld.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot vaststelling van de waarde op € 825.000, met veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten en het griffierecht. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.